Ne, jie nesukėlė hipotekos krizės. Štai kas tai padarė
Vaidmuo hipotekos rinkoje
Fannie ir Freddie buvo vyriausybės remiami subjektai.
Tai reiškė, kad jie turi būti konkurencingi, kaip ir privati bendrovė, ir išlaikyti savo akcijų kainą. Tuo pačiu metu federalinė vyriausybė netiesiogiai garantavo jų perparduotosios antrinės rinkos hipotekos vertę. Dėl to jie prarado mažiau kapitalo savo hipotekos palaikymui. Dėl to Fannie ir Freddie buvo priversti rizikuoti, kad jie būtų pelningi. Jie taip pat žinojo, kad jie nepakenks pasekmėms, jei viskas pasisuks į pietus.
Vyriausybė sukūrė tokį būdą, kad jie galėtų pirkti kvalifikuotas hipotekas iš bankų , juos apdrausti ir perparduoti investuotojams. Bankai panaudojo lėšas naujoms hipotekoms. Visus metus "Fannie" ir "Freddie" palaikė pusę visų naujų kasmet išleistų hipotekų. Iki 2007 m. Gruodžio mėn., Kai bankai pradėjo susilpninti skolinimąsi, jie palietė 90 proc. Visų hipotekų.
Vaidmuo būsto krizės metu
Vyriausybės nuostatai draudžia Fannie ir Freddiei pirkti didelės rizikos hipotekas.
Tačiau, pasikeitus hipotekos rinkai, taip pat ir jų verslas.
2005-2007 m. Jie įgijo keletą įprastinių paskolų su fiksuotomis palūkanomis, kurių suma 20 proc. Jie pakraunami į suborangines , palūkanomis ar neigiamas amortizacijos hipotekas. Tai buvo paskolų bankai ir išleisti nereguliuojami hipotekiniai tarpininkai.
Fannie ir Freddie dar labiau pablogino savo išvestinių finansinių priemonių naudojimą, kad apsidraustų savo portfelių palūkanų normos rizika. Tačiau, kaip ir privataus sektoriaus įmonės, kurių akcininkai pageidauja, jie tai padarė, kad išliktų konkurencingi ir su kitais bankais. Visi jie darė tą patį.
Fannie Mae paskolų įsigijimai buvo:
- 62% neigiama amortizacija
- Tik 84% palūkanų
- 58% subprime
- 62% reikalavo mažiau nei 10% išankstinio apmokėjimo.
Freddie Mac paskolos buvo dar pavojingesnės, kurią sudaro:
- 72% neigiama amortizacija
- Tik 97% palūkanų
- 67% subprime
- 68% reikalavo mažiau nei 10% išankstinio apmokėjimo.
Šie egzotiškos ir subprime hipotekos paskolos Fannie ir Freddie paskolos tapo toksiškos.
Fannie ir Freddie laikė mažiau toksinių paskolų nei dauguma bankų
Taisyklės užtikrino, kad Fannie ir Freddie užėmė mažiau tokių paskolų nei dauguma bankų. Jie įsigijo daugiau šių paskolų, kad išlaikytų rinkos dalį labai konkurencingoje rinkoje.
2005 m. Senatas rėmė įstatymo projektą, kuriame draudžiama turėti hipotekos vertybinius popierius savo portfeliuose. Kongresas norėjo sumažinti riziką vyriausybei. Iš viso du GSE priklausė arba garantavo $ 5,5 trilijoną 11,2 trilijonų dolerių hipotekos rinkos.
Tačiau Senato sąskaita nepavyko, o Fannie ir Freddie padidino savo rizikingų paskolų dalį.
Jie galėtų gauti daugiau pinigų iš paskolų aukštų palūkanų normų, nei iš jų gaunamų mokesčių už paskolų pardavimą. Vėlgi jie siekė išlaikyti aukštas akcijų kainas labai konkurencingoje būsto rinkoje.
Kaip vyriausybės remiamos įmonės, Fannie ir Freddie prisiėmė didesnę riziką nei turėtų. Jie neapsaugojo mokesčių mokėtojų, kurie galiausiai turėjo sugrąžinti nuostolius. Tačiau jie nesukėlė būsto nuosmukio. Jie nepatyrė rinkos egzotiškų paskolų. Vietoj to, tai buvo hipotekų krizės pasekmė, o ne priežastis.
Išvestinės priemonės padėjo sukelti Fannie nusileidimą
Iki 2007 m. Tik 17 procentų jų portfelio buvo subrime arba "Alt-A" paskolos. Tačiau tada būsto kainos sumažėjo, o namų savininkai pradėjo nesilaikyti įsipareigojimų. Dėl to ši palyginti nedidelė negrąžintų paskolų dalis sudarė 50 proc. Nuostolių.
Kadangi GSE, Fannie ir Freddie nebuvo reikalaujama kompensuoti savo paskolų portfelio dydžio, turint pakankamai kapitalo iš atsargų pardavimo, kad jį padengtų. Tai buvo tiek lobistų pastangų rezultatas, tiek jų paskolų apdraudimo faktas. Vietoj to, jie naudojo išvestines finansines priemones, kad apsidraustų savo portfelių palūkanų normos rizika. Kai išvestinių finansinių priemonių vertė sumažėjo, taip ir jų gebėjimas garantuoti paskolas.
Ši išvestinių finansinių priemonių pozicija pablogėjo, kaip ir daugumoje bankų. Kadangi būsto kainos sumažėjo, netgi kvalifikuotų skolininkų pasitraukė dėl to, kad buvo verta daugiau nei namuose. Jei dėl kokių nors priežasčių jie turėjo parduoti namą, prarastų mažiau pinigų, leidžiant bankui uždrausti. Neigiamos amortizacijos ir paskolų, suteiktų tik palūkanoms, paskolos buvo net blogesnės.
Likvidavimas Fannie ir Freddie būtų sunaikinti būsto rinką
Kai kurie įstatymų leidėjai siūlo panaikinti Fannie ir Freddie. Kiti rodo, kad Jungtinės Valstijos nukopijuoja Europą naudodamos padengtas obligacijas, kad finansuotų daugumą namų hipotekų. Su padengtomis obligacijomis bankai išlaiko savo hipotekos kredito riziką. Jie parduoda šių hipotekų obligacijas išoriniams investuotojams. Tai leidžia jiems iškrauti palūkanų normos riziką.
Kas atsitiktų, jei Kongresas pašalintų Fannie ir Freddie? Tai žymiai sumažintų hipotekų prieinamumą ir padidintų išlaidas. Bankai kvestionuoja hipotekines paskolas, kurios nėra garantuotos. Hipotekos palūkanų normos gali siekti net 9-10 proc. Paskolos būtų retos ir brangios. JAV būsto rinka žlugtų.