Kai kurie pardavėjai iš trumpalaikių pardavimų negauna atsakomybės
Kai skolintojas sutinka atlikti trumpą pardavimą, paprastai jis priimamas dėl šio sprendimo, nes bankui yra daug naudingiau atlikti trumpą pardavimą, nei uždrausti.
Jis gali arba nereikalauti, kad pardavėjas turi finansinių sunkumų, bet, žinoma, namas yra povandeninis .
Trumpame pardavime bankas sutinka išleisti paskolą mainais už tai, kad gauna mažiau nei skolinga suma. Bet tai nebūtinai atleidžia pardavėją. Atleidus paskolą iš turto ir atleidžiantis pardavėją, yra 2 skirtingi dalykai. Jei jūs skolingas bankui 200 000 USD, bet jūsų namuose yra verta 75 000 USD, bankas gali priimti 75 000 JAV dolerių ir išleisti paskolą. Tačiau be atsakomybės išlaisvinimo, po kelerių metų galėtumėte sužinoti, kad bankas ateina po tavęs ir reikalauja sumokėti 125 000 USD skirtumą.
Atsakomybės atsisakymas ir trumpojo pardavimo patvirtinimo laiškas
Trumpasis pardavimo patvirtinimo laiškas yra pagrindinis. Šis patvirtinimo laiškas tiksliai nurodo, ko tikisi bankas. Tarp kitų samprotavimų yra išdėstyti šie terminai:
- Priimtina pardavimo kaina
- Maksimalus leistinas komisinis mokestis
- Didžiausios uždarymo išlaidos
- Minimali grynoji pajamos
- Pabaigos data
Ne kiekvienas trumpo pardavimo patvirtinimo laiškas numato atsakomybės atleidimą. Tiesą sakant, kai kuriose patvirtinimo raidėse apskritai neatsižvelgiama į atsakomybės atleidimą. Advokatai teigia, kad jei klausimas nebus nagrinėjamas, paskolos davėjas gali išlaikyti bet kokias teises, kurios pagal federalinę ir (arba) valstybės teisę gali būti skolintojui, siekiant išlaikyti sprendimą dėl trūkumo .
Niekada nepasirašykite trumpo pardavimo patvirtinimo laiško, neprašydami advokato jį perskaityti ir suteikti jums teisinę konsultaciją. Neklauskite savo agento, nes jei jūsų atstovas nėra advokatas, tai agentas neturi licencijos suteikti jums teisinę konsultaciją. Nekilnojamojo turto agento įstatymas prieštarauja teisinei konsultacijai.
Aš pasakoju savo klientams, kad jei manau, kad jų trumpojo pardavimo patvirtinimo laiške yra atsakomybės atsisakymo, negaliu jų patarti. Aš sakau jiems paskambinti advokatui. Jei laiškas yra neaiškus arba konkrečiai nenurodo jo, aš siūlau pardavėjui kreiptis į advokatą, kad bandytų gauti atsakomybę. Jokiu būdu negaliu pateikti teisinės konsultacijos.
Aš nebūsiu nustebęs išgirsti pardavėjus, pateikusius ieškinius dėl savo nekilnojamojo turto agentų, nes šie agentai jiems patikėjo, kad paskolos davėjas nepriims sprendimų dėl trūkumų. Net Kalifornijoje, kur mums pasisekė turėti tam tikras nerezervatyvių paskolų, šis negrąžinamasis draudimas dažniausiai taikomas akredituotoms sąlygoms, o ne trumpiems pardavimams. Kitaip tariant, pardavėjas, kuris pardavė trumpalaikę pirkimo-piniginę paskolą , negarantuoja, kad trumpalaikis skolintojas jas išleidžia, nebent paskolos davėjas konkrečiai išleidžia pardavėją.
Mes turime Kalifornijos civilinio kodekso 580e straipsnį, kuris buvo pridėtas 2011 m. Sausio 1 d., Tačiau jis dar nebuvo išbandytas teisme, ir jis netaikomas antriniam finansavimui ar ankstesniems metams.
Verbiage tipai trumpalaikių pardavimų patvirtinimo laiškuose, kuriuose kalbama apie atsakomybės atsisakymą
Štai keletas pavyzdžių, nors aš negaliu pateikti jums bet kokios galimo atsakomybės ar atsakomybės atsisakymo tipo paskelbimo trumpo pardavimo patvirtinimo laiškuose. Kai kurie iš šių pareiškimų išleidžia pardavėją, kai kurie nesiūlo jokių atsakomybės atleidimo.
- Kai bankas gaus $ XXXXXX, bankas išlaisvins apgrąžos ir sumoka likusį skolą kaip kolekcinį balansą.
- Bankas patvirtino diskontuotų išmokų sumą. Nė viena šio laiško nuostata negali būti aiškinama kaip draudžiama, atsisako, pakeičia arba pakeičia bet kokias banko teises ar teisės gynimo priemones įstatymais ar nuosavo kapitalo lėšomis surenkant visas mokėtinas sumas.
- Bankas išduoda savo pritarimą parduoti objekto turtą, dėl kurio bus gautas trumpas hipotekos išmokėjimas. . . ir, jei taikytina, panaikins visas trūkumų teises.
- Gavę šį mokėjimą, mes pranešime apie skolą visoms kredito agentūroms kaip "sumokėtą už visą sumą".
- Skolininkas privalo pasirašyti pridedamą patvirtinimą su visais šiame patvirtinime nurodytais terminais ir turi patvirtinti, kad bankas išlaiko visas trūkumo teises, numatytas pastaboje, pasitikėjimo ir (arba) saugumo sutarties ir vietos bei federalinių įstatymų.
- Bankas sutinka pripažinti sertifikuotuose fonduose XXXXXX kaip visą mokėtiną paskolą, be to, bankas praneša apie išieškotą skolos sumą Vidaus pajamų tarnybai.
- Bankas gali nuspręsti, ar gautas mokėjimas yra kitoks, nei visas gautas mokėjimas, išskyrus tuos atvejus, kai kitaip sutartas kitaip arba įstatymas draudžia, jei trumpalaikis pardavimas uždaromas dėl pirmiau nurodytos paskolos.
- Gavęs lėšas bankas išlaisvins turto suvaržymą, o trūkumų balansas bus pateiktas kaip atskaitymas iš įsiskolinimų.
- Gavęs sutartą sumą, bankas atsisakys likusios likučio sumos už pirmiau minėtą paskolą ir išlaisvins skolininką nuo tolesnių įsipareigojimų, ir atsisakys visų teisių siekti tolesnio sprendimo ar trūkumo.
Jei bankas jums neduos atsakomybės, gali tekti pasiūlyti pardavėjo indėlį, kad paskatintų banką jį pateikti. Kartais jūs gausite derybininką, kuris nesupranta banko politikos. Jei manote, kad bankas neturi teisės spręsti dėl trūkumų ir bankas atsisako jus išlaisvinti, gali tekti perduoti failą vadovui, kad gautumėte išleidimą. Bet jei viskas nepavyks, jūsų geriausias pasirinkimas yra paprašyti advokato gauti atsakomybę už jus arba bent paaiškinti savo teisines teises, jei atsakomybės išleidimo negalima.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.