Kadangi trumpalaikis pardavimas reiškia, kad siūloma parduoti namą, paprastai pateikiamą per MLS .
Potencialūs namų pirkėjai sudarys susitikimus, norėdami pamatyti namus, kai kurie pasiūlys mažos krepšelius , agentai gali turėti atvirų durų ir apskritai pardavėjo gyvenimas bus sutrikdytas, visi tikisi, kad pirkėjas pirks namus.
Trumpojo pardavimo pagrindai
Trumpi pardavimai atsiranda, kai skolintojas sutinka priimti mažiau nei sumokėtos sumos už namą ar dėl to, kad nėra pakankamai nuosavybės, kad galėtų parduoti ir sumokėti visas pardavimo išlaidas. Ne visi kreditoriai derės dėl trumpalaikio pardavimo, todėl nekilnojamojo turto agentas ar advokatas gali būti labai naudingas, kreipkitės į skolintojo nuostolių mažinimo skyrių, kad sužinotumėte.
Jūs galite ne tik vieną kartą ryte pabusti ir nuspręsti, kad ketinate parduoti savo namus nuostolingai, paprašydami trumpo pardavimo. Anksčiau buvo tai, kad skolintojai netgi neturėtų apsvarstyti trumpalaikio pardavimo, jei jūsų mokėjimai yra dabartiniai, bet tai pasikeitė. Tačiau supraskite, kad skolintojai bus labiau linkę derėtis, jei jūsų mokėjimai yra įsiskolinimai.
Be to, jei turite pinigų, paskolos davėjas gali bandyti paliesti šias paskyras.
Kaip veikia trumpojo pardavimo pardavėjo kreditas?
"Fair Isaac" paskelbė ataskaitą, kurioje teigiama, kad kredito balai paveikti apie tą patį, ar pardavėjas parduoda trumpą ar uždaromą vertę. Sąžiningas Issac teigia, kad vidutiniai taškai, prarasti dėl FICO rezultatų, yra tokie:
- 30 dienų vėlai: nuo 40 iki 110 taškų
- 90 dienų vėlai: nuo 70 iki 135 taškų
- Išstūmimas, trumpalaikis pardavimas arba akcijų paketas: nuo 85 iki 160
- Bankrotas: nuo 130 iki 240
- Galimybė išpirkti ar uždaryta uždarant akcijas: abu šie sprendimai daro įtaką kreditavimui, sako David Steep iš "Vitek Mortgage". Atsižvelgiant į bendrą kredito būklę, pardavėjai apkarpys nuo 200 iki 300 taškų. Tai reiškia, kad jei pardavėjo FICO balas prieš uždarant rangą buvo 680, jis gali nusileisti iki 380.
- Trumpas pardavimas: " Steep" teigia, kad pardavėjo paskolos ataskaitoje trumpo pardavimo rezultatas (jei pardavėjams uždelstas daugiau kaip 59 d.) Yra toks pat, kaip ir uždarymo atveju. Paskui sakoma, kad paskolos grąžinimas bus iš anksto uždaryta išpirkimo būsenoje, dėl ko prarandama 200-300 taškų. Tai reiškia, kad trumpalaikis pardavėjas su ankstesniu 720 FICO gali matyti, kad jis sumažėjo nuo 520 iki 420.
Mano asmeninė agento patirtis buvo šiek tiek kitokia. Aš baigiau trumpą pardavimą Sakramento pardavėjui, kuris 90 dienų buvo už savo hipoteką. Praėjus keliems mėnesiams po to, kai baigė trumpą pardavimą, ji patikrino savo kredito ataskaitą ir nustatė, kad jos FICO sumažėjo tik 100 taškų iki 671. Manau, kad kiekvieno pardavėjo situacija skiriasi.
Catherine Coy, hipotekų brokeris pietų Kalifornijoje, sutinka su Steep.
"Poveikis vartotojo kredito ataskaitai - uždarymas ar trumpalaikis pardavimas - yra skirtumas tarp traukinio ar autobuso stygiaus", - sako Coy, kalbėdamas apie skolininkus, kurie yra kelerius mėnesius su įsiskolinimais. Tačiau per pastaruosius metus trumpi pardavimai linkę vis mažiau ir mažiau nykti.
Laukimo laikotarpis prieš pirkdamas kitą namą
- Sulaikymo uždraudimas arba uždarymo uždraudimas: Steep sako, kad pardavėjas, norintis nusipirkti kitą namą po uždarymo, baigs laukti maždaug nuo 24 iki 72 mėnesių, kol skolintojas pasiūlys bet kokią palūkanų normą, kuri yra prasminga. Coy sako: "Geros naujienos yra trumpas pardavimas leis vartotojui įsigyti institucinę paskolą naujuose namuose per dvejus metus".
- Trumpas pardavimas: kai kurie agentai teigia, kad geros naujienos trumpalaikių pardavėjų pardavėjams yra laukimas yra daug trumpesnis prieš perkant kitą namą , o Fannie Mae gairės 2008 m. Patvirtino naujas procedūras.
Ar pardavėjas gali vėl įsigyti mažiau nei dvejus metus? Pasak "Coy", "tikrai ne taip, kad vartotojas gali vėl nusipirkti maždaug per 18 mėnesių ir turi gerą palūkanų normą". Tačiau "Fannie Mae" gairėms dabar reikia tik 48 mėnesių pagardų, o tai nėra taip gera žinia agentams, kurie specializuojasi parduodant trumpąsias prekes ".
2010 m. FHA priėmė gaires, kuriose teigiama, kad dabartinis pardavėjas, ar trumpas pardavimas gali turėti teisę iš karto įsigyti kitą namą. Kreditoriai nėra tokie greiti laikytis šių gairių. Tačiau "Flagstar" bankas "Elk Grove" trumpalaikio pardavimo pardavėjui suteikė naują paskolą per 2 mėnesius po to, kai uždarė savo trumpąjį pardavimą, o tas pardavėjas tuo metu buvo galiojantis. FHA gali patvirtinti paskolą trumpam pardavimo pardavėjui, kuris pagal savo "Atgal į darbą" programą gali gauti po vienerių metų.
Atkreipkite dėmesį, kad "Fannie Mae" gairės leidžia pardavėjui nedelsiant kreiptis dėl naujos paskolos, norint nusipirkti kitą namą, jei tas pardavėjas išlaikė esamus mokėjimus, neturėdamas jokių delikvotų, viršijančių 30 dienų, ir nesutiko grąžinti skolos lengvatos. Be to, pavėluoti mokėjimai, kurie smarkiai paveikia jūsų kredito ataskaitą, o ne trumpalaikis pardavimas.
Sprendimas dėl ribotos atsakomybės arba trumpalaikio pardavimo
Jei esate pardavėjas, bandantis nuspręsti, ar leisti namuose pasinaudoti galimybe uždaryti rangą, palyginti su trumpalaikio pardavimo bandymu, jūsų paskolos išgelbėjimas gali būti ne pranašumas, kad būtų galima parduoti trumpą parduoti, sako Coy. Ji praneša, kad pagal "Taikymo koeficiento kodą Nr. 22" nėra kredito pranašumo nusikaltėlių paskolos gavėjui dėl trumpalaikio pardavimo su galimybe uždaryti rangą ".
Tačiau abejoju dėl to. Iš to, ką mačiau, kredito ataskaita yra mažesnė už žalą, atsiradusią dėl trumpo pardavimo, apimančio pavėluotus mokėjimus, nei uždaroma. Be to, dar vienas pranašumas tiems, kurie turi paskolą, yra galimybė įsigyti kitą namą, naudojant įprastą finansavimą, per 4 metus per 7 metų laikotarpį, reikalingą akredituotoms sąlygoms. Kai kurie skolintojai suteiks paskolą naujai namuose kitą dieną po trumpo pardavimo uždarymo. Yra ir kitų trumpo pardavimo pranašumų, palyginti su rinkos uždarymu. Tačiau prieš priimdami šį sprendimą kreipkitės į teisinę ir mokesčių konsultaciją.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.