Klausimas: kokia yra geriausia trumpalaikio pardavimo pasiūlymas?
Skaitytojas klausia: "Mano mieste dabar tikrai yra beprotiška, ir labai sunku nusipirkti namus, nes namuose nėra daug namų. Kiekvieną kartą, kai ką nors pasirodys parduoti, pirkėjų grupė šokinėja Aš girdėjau iš savo artimo, kad kitą savaitę jis pateiks savo namus į rinką kaip trumpą pardavimą . Mes norėtume būti pirmuoju pirkėju pasiūlyti. Šis kaimynas sako, kad jo atstovas pasirinks pirkėją. Kaip mes galime įsitikinti, kad mes esame pirkėjai, kuriuos pasirinkome? Ką turime padaryti, kad parašytume geriausią trumpojo pardavimo pasiūlymą? "
Atsakymas: į jūsų klausimą yra daugybė sluoksnių, išskyrus tai, kaip parašyti geriausią trumpojo pardavimo pasiūlymą . Pradedantiesiems, pasiūlymo stiprumo suvokimas gali skirtis nuo agento iki agento. Labiausiai galite tikėtis, kad jūsų kaimynas samdo patyrusį trumpojo pardavimo agentą. Jei agentas neturi trumpo pardavimo patirties, trumpas pardavimas gali būti patvirtintas.
Antrasis jūsų sąraše turėtų būti samdyti savo trumpo pardavimo pirkėjo agentą . Kartais pirkėjai klaidingai galvoja, kad jie turėtų leisti listingo agentui jas atstovauti, tačiau dviguba agentūra yra dviguba agentūra, nesvarbu, ar tai yra trumpalaikis pardavimas ar reguliarus pardavimas. Mano profesionalus nuomone, turėtumėte vengti dvigubos agentūros, išvengti interesų konflikto ir samdyti agentą, kuris atstovautų tik jums. Ne tik tai, bet daugelis bankų nemoka dvigubų komisinių už dvigubą agentūrą.
Galiausiai, sąrašo agentas iš tikrųjų neatsako už pirkėjo pasirinkimą. Pirkėjo pasirinkimas yra vienas iš nedaugelio malonumų, kuriuos pardavėjas parduodamas trumpai.
Būtent tai motyvuoja kai kuriuos pardavėjus pigiau parduoti, o ne vaikščioti , žinant, kad jie gali pasirinkti pirkėjus savo namuose. Žinoma, sąrašo agentas turi informacijos ir gali padėti pardavėjui pasirinkti, bet galiausiai jis yra pardavėjo sprendimas, nes jis yra pardavėjo namuose.
Kuris yra geriausias trumpojo pardavimo pasiūlymas?
Įsivaizduokite, kad pardavėjas gavo 3 pasiūlymus.
Visi pasiūlymai yra tos pačios kainos. Kuris pasiūlymas yra geriausias pasiūlymas pardavėjui pasirinkti? Kas bus geriausias pirkėjas? Jei sąrašo agentas ir pardavėjas yra kaip ir dauguma trumpalaikio pardavimo dalyvių, jie jau žino, kas yra geriausias pirkėjas. Geriausias pirkėjas bus tas, kuris turi šiuos 3 bruožus:
- Pirkėjas, laukiantis trumpalaikio pardavimo patvirtinimo
- Pirkėjas, kuris galiausiai sumokės kainą, kurią bankas priims
- Pirkėjas, turintis teisę įsigyti
Ar pasiūlymas per kainų sąrašą yra geriausias trumpojo pardavimo pasiūlymas?
Nė vienas pasiūlymas nėra geras pasiūlymas, nebent pirkėjas pasiliks ir laukia trumpalaikio pardavimo patvirtinimo. Daugeliu atvejų tikrai nesvarbu, ar pasiūlymas viršija kainoraštį. Galų gale, nė viena iš pardavimo pajamų neisiu į pardavėjo kišenę. Visos pajamos, išskyrus kelias išimtis, atiteks trumpalaikiam bankui (-ams). Taigi pardavėjas turi mažai paskatų pasirinkti aukščiausios kainos pasiūlymą, nebent tai yra mokesčių tikslais.
Dažnai yra neprotinga pasirinkti trumpalaikį pardavimo pasiūlymą, pagrįstą vien kaina. Štai daugiau priežasčių nepritarti didžiausiam pasiūlymui, ypač kai tas didesnis pasiūlymas viršija rinkos vertę:
- Kartais pirkėjai, kurie parašo didžiausią pasiūlymą, mažai ketina laukti trumpalaikio pardavimo patvirtinimo, bet tiesiog nori "susieti" nuosavybę. Šie pirkėjų tipai yra retai susiję su vienu sandoriu, bet vietoj to pageidauja "žaisti lauke". Jie gali atšaukti jus, kai gausite trumpą pardavimo patvirtinimą, nes jie surastų geresnį būsto įsigijimą.
- Pasiūlymai, viršijantys rinkos vertę, greičiausiai sumažins įvertinimą . Dėl nedidelių įvertinimų gali būti nutraukta trumpalaikių pardavimų veikla, ypač jei pirkėjas neturi lėšų, kad sumažintų atotrūkį tarp siūlomos kainos ir įvertinamos vertės.
- Jei pernelyg didelės apimties pirkėjas nepasileidžia, kitas pasiūlymas greičiausiai nebus toks didelis, dėl kurio bankas gali atmesti . Banko lūkesčiai gali būti per aukšti ir neįmanoma susitikti su antruoju pirkėju, kuris siūlo pagrįstą kainą.
Ar grynieji pinigai siūlo geriausią trumpojo pardavimo pasiūlymą?
Pagrindinė problema, susijusi su grynaisiais pinigais, dažnai yra pati grynųjų pinigų pirkėja. Grynieji pirkėjai galvoja, kad jie vaikšto vandeniu ir valdo visatą. Jie gali manyti, kad tai yra jų kelias ar greitkelis, o tai reiškia, kad jie negalėtų pasislinkti ir būti lankstūs, jei ir kai tai pateisins.
Kita vertus, vertybinių popierių trumpalaikio pardavimo pasiūlyme nėra jokio vertinimo.
Vertinimas nereiškia finansavimo sąlygų ir kainų nesutarimo po trumpo pardavimo patvirtinimo. Tačiau tai negarantuoja, kad trumpo pardavimo grynųjų pinigų pirkėjas gali nepagrįstai reikalauti. Dauguma trumpalaikių pardavimų parduodami "kaip yra" sąlygomis. Jei po tolesnio patikrinimo pirkėjas nustato būtiną remontą, pirkėjas gali atsisakyti uždaryti, išskyrus tuos atvejus, kai atliekami remonto prašymai. Kuris neatsitiks. Bankai retai moka už remontą trumpam pardavimui .
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.