Jei daugelis namų pardavėjų būtų sąžiningi su savimi, jie suprastų, kad jiems neturėtų būti patikėta pasirinkti kainą, nes, tiesą sakant, jie nėra nekilnojamojo turto versle. Kita vertus, kas geriau, nei pasirinkti kainoraščio kainą nei namų pardavėjai, nes jie turi tą nekilnojamojo turto dalį ir turi savo vertės dalį. Tačiau namų nuosavybė ir realizavimas vertybinių popierių rinkoje yra paprastai visiškai priešingos faktinės aplinkybės.
Tai, kad dar labiau apsunkina padėtį, yra tai, kad daugelis namų pardavėjų pasirenks sąrašą agentą, pagrįstą agentu, kuris siūlo aukščiausią kainų sąrašą, tarsi agentas turi magišką galią parduoti namus už daugiau pinigų nei agentas, kuris siūlo pagrįsta sąrašo kaina. Pardavėjai dažnai nesupranta, kad sąrašo kaina, kai visa kita yra nuimama, yra gana nereikšminga ir nesvarbi. Sąrašo kaina yra svarbi tik tokiu mastu, kad jis galėtų nugabenti ar atremti galimą namų pirkėją. Tai yra pardavimo kaina ir paskesnė įvertinta vertė, kuri turi daugiau svorio.
Klaida Nr. 1: pardavimo kaina priklauso nuo to, kiek pardavėjas nori arba reikia
Prieš keletą mėnesių, sudarant "FaceTime" sąrašo pateikimą, pardavėjas paklausė, kodėl aš nesistengiau išsiaiškinti, kiek jie norėjo. Jie sakė, kad kiekvienas kitas agentas, su kuriuo jie buvo apklausiami, užduoti jiems šį klausimą, ir aš to nedarė. Jie buvo supainioti.
Atsakiau sąžiningai: "Nesvarbu, kiek norite." Aš galėčiau pasakyti iš jų žvilgsnio, kad aš praradau bet kokį kraštą, kurį galėjau gauti sąraše. Kuris buvo gerai. Jie neklausė.
Tai tikrai nesvarbu, kiek pardavėjas mano, kad jis ar ji turi gauti už namus, nes pardavimo kainos nėra pagrįstos pardavėjų poreikiais ir pageidavimais.
Pardavėjai atitinka rinką arba parduoda namą . Rinkos vertę lemia tai, kiek pirkėjas yra pasirengęs sumokėti, ir jei pirkėjas pasikliauja finansavimu užbaigti pardavimą, kiek vertintojas mano, kad namas yra vertas. Kokie agentai tikisi ar nori pardavėjai, realiame pasaulyje neturi jokio skirtumo.
Klaida Nr. 2: pagal kainą, esančią jūsų kaimyno sąraše, pardavimo kaina
Žmonės linkę prisiminti namų pardavimo kainą, kai iš pradžių jie buvo išvardyti labiau nei pardavimo kaina uždarymo metu. Ženklas eina kieme, pirštai plaukioja į klaviatūrą, o jūsų artimo namai yra internete visais savo šlovės šaltiniais, neapsiribojant nieko, ko tikėjotės gauti. Tačiau kaina, kurioje yra namas, ir kaina, kurią ji galiausiai parduoda, gali būti labai skirtinga.
Esant stipriam pardavėjo rinkai , namas gali parduoti aukščiau pateiktą kainą. Pirkėjo rinkoje namas galėjo parduoti žemesne rinkos kaina. Taip pat yra būklė, į kurią reikia apsvarstyti namuose, jos atnaujinimai arba jų nebuvimas, trūkumai, nustatyti atliekant namų apžiūrą - viskas, kas gali turėti įtakos galutinei pardavimo kainai.
Pastaba: vienintelis panašaus dydžio pardavimo tipas yra parduodamas panašaus dydžio, konfigūracijos, būklės ir vietos parduodamas namas.
Paprastai vertintojas naudos bent 3 panašius pardavimus ir norės šešių. Artimuosiu gali būti pateiktas namas už gazillion dolerių, ir jei taip, jis neturi jokios įtakos faktinei vertei.
Klaida Nr. 3: vidutinė kvadratinės pėdos sąnaudų pardavimo kaina
Kai kuriose šalies vietose vieno aukšto namai yra labiau pageidaujami, negu dviejų ar trijų aukštų namai, ir nors šių namų kvadratas gali būti identiškas, vieno aukšto namas gali parduoti aukštesnį kvadratinį pėdą kaina .
Be to, mažesnis namas paprastai turėtų didesnę kvadratinės pėdos kainą nei didesnis namas. Jei visi jūsų kaimynystėje esantys namai yra dviejų aukštų ir parduodami vidutiniškai už kvadratinės pėdos sąnaudas, galbūt galėsite spėti, apskaičiuoti vertę, pagrįstą vidutinėmis kvadratinės pėdos sąnaudomis, tačiau tikimybė yra tokia, kad namai skiriasi. Kvadratinės pėdos vidurkiai yra paprastai atsitiktiniai nurodymai.
Kaip nekilnojamojo turto agentai įvertina pardavėjų kainą
Kartais nekilnojamojo turto agentai paklaus, kiek daug kitų agentų pasiūlė, ir tada tas agentas padidins kainą, kad pardavėjas taptų patrauklesne. Nepasirinkite agento, pagrįsto didžiausia pardavimo kaina. Pasirinkite agentą, pagrįstą sąžiningumu, žiniomis, patirtimi ir gebėjimu parduoti namuose be daug dramos.
Agentai gali suteikti jums daugybę pardavimo kainų:
- Kainą, į kurią turėtų būti įtrauktas namas rinkoje.
- Pardavimų kaina, kurią pasiūlys pirkėjas.
- Kainą, kurią naudos vertintojas, ir kurią bankas paskolins.
Svarbu nustatyti kainą, kuri pritrauktų pirkėją, norint jūsų namus pažiūrėti asmeniškai, o tai nebūtinai yra kaina, už kurią jis parduos. Tinkamos pardavimo kainos nustatymas turėtų būti grindžiamas panašiu pardavimu, rinkos judėjimu ir nieko svarbu.
Jei rinka neatitinka pardavėjo lūkesčių, pardavėjas gali norėti palaukti, kol atsiras rinka.
Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, rašymo metu yra "Liono nekilnojamojo turto" brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.