Kai pirkėjas pateikia pasiūlymą dėl mano įrašo, pirmasis mintis, kuri kerta mano galvą, yra tai, kaip užkirsti kelią daugeliui dalykų, kurie gali pakenkti namuose parduoti . Kita vertus, mano pardavėjai yra ekstatiški ir džiaugiamės, kad gavo pasiūlymą, ir jie nekreipia dėmesio į galimas katastrofas. Jie sutelkia dėmesį į uždarymą ir gali būti net įdomu, kodėl jiems reikia agento, nes visa tai pasirodė tokia paprasta.
Jie nemąsto apie išankstinį darbą, kuris vyko rengiant namą pardavimui . Nuo kainų nustatymo tinkamai namuose , namų statybai , fotografijai, strateginei rinkodarai, brokerių turai, atvirų durų, internetinių reklamų. Niekas, ką jie mato, agentas užklijuoja pardavimui skirtą ženklą kieme, o dabar jų namai yra parduodami. Pasibaigus istorijai, savo knygoje.
Tačiau priimant pirkimo pasiūlymą yra tik pusiaukelėje. Pagalvokite, kaip parduoti namus, kaip 1/4 pasiruošimo priekio, pasiūlyti derybas 1/4, pereiti per namų patikrinimus kaip dar vieną ketvirtį ir galiausiai pereiti prie galutinių paskolų reikalavimų kaip paskutinį žingsnį.
Daugelis gali nutikti, kai namas patenka į sutartį. Tai yra, kai jūsų pasirinkimas iš sąrašo agento tampa akivaizdu. Ar įdarbinote nepatyrusį agentą, kuris gali blogai elgtis su šiais paskutiniais etapais arba nuolaidų agentu, kuris apskritai gali nesiūlyti uždarymo paslaugų?
Yra tiek daug dalykų, kurie gali sugadinti uždarymą, kad aš tiesiog pateksiu į didžiausias kliūtis ir paliks mažesnes problemas dar vienai dienai:
Pirmas dalykas, kuris gali nukreipti netinkamai parduodamas namus
Neužsimenamų pinigų indėlių. Mūsų Sacramento MLS reikalauja, kad per 3 dienas mes pakeistume savo aukcionų statusą, o daugelis kitų pakartotinių sąrašų paslaugų reikalauja panašaus laikotarpio. Nepamirškime, pirkėjo agentai labai pikti, jei jie išdėstė potencialų rodiklį, tik atrasdami, kad namas jau parduotas, tačiau sąrašo agentas nepakeitė MLS statuso.
Pardavėjai taip pat nori sustabdyti parodymus ir pradėti pakuoti.
Tačiau pirmasis dalykas, kuris gali nukreipti neteisingai parduodant jūsų namus, yra atrasti, ar pirkėjas nepervedė lėšų į sąlyginį deponavimą, nėra failo užstatas . Kadangi uždelsto pinigų paprastai yra sutartinė prievolė, o tai rodo pirkėjo sąžiningumą, tai daro visiems nepatogius ir tai yra didelė raudona vėliavėlė, jei pinigai nepanaudojami.
Didesnė problema yra tai, kad MLS statusas pasikeitė laukiant, o pirkėjas atšauktas dėl šaltų pėdų , dabar namuose turi grįžti į rinką kaip namo . Visi žino, kas išgąsdina pirkėją. Tai baisi pardavėjui. Rinkos namo atgal yra kaip mirties pabučiuoklis.
Antrasis dalykas, kuris gali nukreipti netinkamai parduodamas namus
Blogas namų patikrinimas. Būti sąžiningas, ne visada yra blogas namų apžiūras, kuris iššaukia kai kuriuos pirkėjus, nes daugelis pirkėjų žino labai mažai apie patikrinimus ir negali tinkamai juos interpretuoti. Dažnai jų atstovai taip pat neturi jokios pagalbos. Jei jiems nepavyko pasamdyti blogo namų inspektoriaus , jie taip pat negali patikėti inspektoriumi. Vaikinai gali paimti 2 savaičių klasę ir vadinti save namų inspektoriumi.
Daugelis pirkėjų nori atšaukti po namų patikrinimo, ir jie nesupranta, kad visi namai turi trūkumų.
Arba jie paprašo pardavėjo taisyti problemas arba reikalauti nepaprastų pinigų sumų už smulkius remonto darbus. Neseniai pirkėjui paklausiau remonto prašymo, kad mano pardavėjas ištaisytų nedidelę skylę sienoje, esančiame spinte, ir nafta pūlingos durys, kurios viršuje pardavėjas pardavė AS IS ir gyveno iš valstybės. Mes atmetėme prašymą ir vis dar uždaryta. Tačiau daugelis sandorių atsiranda po namų patikrinimo.
Trečias dalykas, kuris gali nukreipti netinkamai parduodamas namus
Žemas vertinimas. Jūs susipažinsite su agentais, kurie reikalins pateikti palyginamus pardavimus vertintojui, o tai toks apgaudinantis vertintojui. Jie nesibaigia manydami, kad vertintojas nemėgsta tokios praktikos. Tai tarsi pasakoja vertintojui, kad jis nežino, kaip tai atlikti. Agentai mano, kad jie yra aktyvūs ir naudingi, o jie atrodo kaip "know-it-all".
Jums reikia agento, kuris žino, kaip bendrauti su vertintoju ir gali padėti vertintojui vertinti namus kitaip, jei vertę sunku nustatyti. Tai yra sritis, kurioje jūsų agentas tikrai gali nutraukti ar atlikti sandorį jums ir kur patirtis dažnai atlyginama. Jūs esate ne iš miško, kol vertintojas nepasirodys įvertinimo ir vertė yra jūsų pardavimo kainos.
Ketvirtas dalykas, kuris gali nukreipti netinkamai parduodamas namus
Underwriting atmeta failą. Galbūt hipotekos paskolos pareigūnas, kuris iš pradžių iš anksto patvirtino pirkėją, nesulygino visų faktų. Galbūt pirkėjas yra skyrybų ir netrukus buvęs buvęs sutuoktinis atsisako pasirašyti netinkamą reikalavimą. Galbūt pirkėjo užimtumo pajamos priklauso nuo premijų, kurios negali būti pagrįstos. Galbūt pirkėjo buvęs vyras per pastaruosius kelerius metus turi trumpą pardavimą arba yra teismas, pateiktas vienam iš skolininkų. Daugelis dalykų gali būti netinkami pasirašant sutartį .
Penktoji dalykas, kuris gali nukreipti netinkamai, parduodamas namuose
Pirkėjo turimas. Žinoma, jūsų pirkimo sutartis tikriausiai apibrėžia pirkėjo turimo datą, bet ji nieko nepadeda, jei pardavėjas negali pasitraukti iš pirkėjo arba jo pirkėjas staiga turi judėti anksčiau, o tai gali nutikti. Koordinuojant perkėlimo datą, planuojant galutinį važiavimą ir įsitikinus, kad nėra jokių staigmenų, visi remontai buvo užbaigti pagal sutartą sutartį, o pardavėjas valomas namas ne visada yra paprastas.
Svarbu prisiminti, kad mums reikia lankstumo ir ramių nervų, kurių abu dažnai trūksta, kuo arčiau jie uždaromi. Kartais geriausias veiksmas yra pratęsti uždarymą ar surengti pardavėjo nuolaida .
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.