Konsoliduoti du namus į namus reikalinga strategija
1 galimybė: namų pirkimas, paskui parduodant 2 namus
Pirmoji problema, susijusi su tokio pobūdžio planu, tampa tinkama hipoteka.
Akivaizdu, kad jei du pardavėjai parduoda namus, norėdami pirkti namuose kartu kaip pora, o finansavimas nėra įtrauktas, tai daug lengviau. Pardavėjai, turintys laisvus ir aiškius namus ar namus, turintys pakankamai nuosavybės, kad gautų pinigų, norėdami pirkti namuose, turi daugiau laisvės sekti šią galimybę. Tačiau tikrovė yra tai, kad dauguma žmonių išnuomoja būstą. Tai reiškia, kad šalims gali tekti gauti hipoteką, be to, jos gali sau leisti sumokėti hipoteką dviem kitais namais.
Pridėjus naują hipotekos mokėjimą į du esamus hipotekos mokėjimus, šis santykis proporcingai pajamų gali paskatinti abiem šalims nepatenkinti į diapazoną. Skolintojai naudoja santykius, kurie yra procentiniai dydžiai tiek priekinės, tiek atgalinės. Pirminio santykio santykis yra hipotekinių išmokų procentas, palyginti su bendromis mėnesio pajamomis. Grąžinamų sumų santykis yra hipotekos mokėjimų procentas kartu su papildoma paskola, pvz., Kredito kortelėmis, palyginti su bendromis mėnesio pajamomis.
Jei santykiai yra pernelyg dideli, šalys negalės tuo pačiu metu turėti visų trijų namų. Aha, galite sakyti, bet šalys gali konvertuoti tuos namus į nuomos mokesčius ir pasinaudoti šia nuomos pajamų kompensacija hipotekos mokėjimams , tiesa? Nors tai padidintų pajamas, o tai sumažintų santykį, paskolos davėjas, greičiausiai, neleidžia apskaičiuoti nuomos pajamų.
Dauguma skolintojų laikosi griežtų nurodymų, kiek laiko reikia išsinuomoti būstą, kad gautų pajamas iš būsto paskolos, o vieno ar dviejų mėnesių laikotarpis yra nepakankamas.
Antra problema, susijusi su namų pirkimu, po to parduodant du namus, yra tai, kad jei pradinis įnašas už naują namą atsiras parduodant kitus du namus, pardavėjai greičiausiai turėtų parašyti sąlyginį pasiūlymą . Neapibrėžtas pasiūlymas suteikia jiems išeitį, būdą atšaukti pirkimą, o daugelis pardavėjų nepatinka neapibrėžtus pasiūlymus dėl tinkamos priežasties, nes jie ne visada yra tikri dalykai.
Jei rinka nėra palanki sąlyginiams pasiūlymams, tai gali dar labiau apsunkinti šią strategiją. Pavyzdžiui, pardavėjo rinkoje , sąlyginiai pasiūlymai gali būti gana sunku priimti. Jei numatomas pirkimas yra labai pageidaujamas namas, gali būti keletas pasiūlymų, o neapibrėžtieji pasiūlymai beveik niekada nebus laimėti daugybe pasiūlymų.
2 variantas: namų pardavimas prieš įsigyjant naują namą
Nesvarbu, ar porai reikės parduoti namus, ar tik vieną namą namų ūkių derinimui naujuose namuose, vėlgi priklauso nuo hipotekos santykių. Prieš perkant naują namą, gali būti įmanoma parduoti tik vieną namą.
Būsto paskolos davėjas gali geriausiai patarti šioje situacijoje.
Tačiau, jei prieš parduodant naują namą būtina parduoti abu namus, yra trys pagrindiniai pasirinkimo variantai:
- Parduokite esamus namus su sąlygine sutartimi, leidžiančia pardavėjams tam tikrą laiką nusipirkti naują namą ir sudaryti pirkimo sutartį, arba
- Pasibaigus uždarymui parduoti esamus namus su nuoma atgal, kad pardavėjams būtų suteikta laiko rasti naujus namus, kuriuos pirkti ir perkelti.
- Parduok abiejuose namuose, perkelkite kitur, o paskui ieškokite namo, kuris apima dvigubą judėjimą. Šis paskutinis variantas yra geriausias finansiniu požiūriu, nes pardavėjas neturės jokių nenumatytų atvejų ir galės tvirčiau susitarti dėl naujo namo pirkimo. Tačiau realiai dauguma žmonių nenori judėti du kartus. Perkeliama kartą dažnai yra pakankamai sunki.
Jei pardavėjai pasirenka sudaryti neapibrėžtus pasiūlymus, jei jie parduodami pardavėjo rinkoje, bus lengviau nuspėti sąlygas pirkėjui nei tada, kai jie parduoda pirkėjo rinką.
Pardavėjo rinkoje pirkėjai dažniau nori laukti, kol pardavėjas suras pirktą namą, nei kitaip. Tai yra saugus būdas pardavėjams planuoti įsigyti naują namą, nes pardavėjams nėra jokios rizikos, jei jie negalės rasti naujo būsto įsigyti.
Be abejo, pardavėjai gali rasti savo svajonių namus ir tada negalėti - dėl įvairių priežasčių, kurių svyravimai nuo kainos iki buvimo vietos - gali parduoti savo esamus namus. Prarasti svajonių namus gali būti skausminga. Patyręs nekilnojamojo turto agentas, kuris tvarko tokio pobūdžio sandorius, turėtų galėti padėti ir užtikrinti, kad procesas būtų nesudėtingas.
Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, rašymo metu yra "Liono nekilnojamojo turto" brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.