CMA lyginamoji rinkos analizė

Kaip naudotis CMA lyginamosios rinkos analize

Prieš išleidžiant namą į rinką arba užsiregistruodami su nekilnojamojo turto agentu , išminties namų pardavėjai gauna lyginamąją rinkos analizę, kuri taip pat minima pramonėje kaip CMA. Jūs tikriausiai gavo tiesioginių laiškų ar atvirukų iš vietos nekilnojamojo turto agentų apie CMA. Šie aikštelės siūlo jums nemokamą ataskaitą, kad pasakytų, kiek jūsų namai yra vertingi. Pardavėjai naudoja CMA, norėdami išsiaiškinti namų kainą.

Kas yra lyginamoji rinkos analizė?

Nors ataskaitos gali skirtis nuo dviejų puslapių panašių namų pardavimų sąrašo iki 50 puslapių išsamaus vadovo, ataskaitos trukmė ir sudėtingumas priklauso nuo agento verslo praktikos.

Tačiau standartinėse palyginamose rinkos analizės ataskaitose paprastai pateikiami šie duomenys:

• Aktyvūs aukcionai

  Aktyvūs aukcionai yra dabar parduodami namai. Šie sąrašai priklauso tik tiek, kiek jie yra jūsų konkurentai pirkėjams. Jie nerodo rinkos vertės, nes pardavėjai gali paklausti, ko jie nori savo namuose. Tai nereiškia, kad nė viena iš kainų nėra reali. Siūlomos pardavimo kainos neatspindi rinkos vertės, kol jos neparduos, o pirkėjų rinkose , pavyzdžiui, labiausiai parduoda daug mažiau.

• Laukiama aukcionai

  Laukimo pardavimo namai yra anksčiau aktyvūs aukcionai, kurie yra pagal sutartį. Jie dar nėra uždaryti, todėl jie dar nėra panašūs pardavimai. Jei sąrašo agentas nenori dalytis informacija apie laukiamą pardavimą, o daugelis jų nėra, jūs nežinote faktinės parduotos kainos iki sandorio užbaigimo. Tačiau laukiami pardavimai rodo, kokia kryptimi veikia rinka. Jei jūsų namuose kaina viršija šių laukiamų pardavimų sąrašo kainą, galite susidurti su ilgesniu DOM.

• Parduotos aukcionai

  Pastatai, kurie uždaryti per pastaruosius tris mėnesius, yra jūsų palyginami pardavimai . Tai yra pardavimai, kuriuos vertintojas naudos vertindamas jūsų namuose pirkėjui, kartu su laukiamais pardavimais (kurie greičiausiai baigsis tuo metu, kai jūsų namai parduodami). Galite ilgai ir sunkiai palyginamų pardavimų, nes tai yra jūsų rinkos vertė. Galite naudoti 6 mėnesių kompasus, jei nėra pakankamai pardavimų, kad gautumėte gerą ataskaitą su trimis mėnesiais.

• Off-Market / atšaukta / atšaukta

  Tai savybės, kurios buvo pašalintos iš rinkos dėl įvairių priežasčių. Paprastai priežastis, dėl kurios namų pašalinamos iš rinkos, yra tai, kad kainos buvo per didelės. Vidutinės šios grupės kainos beveik visada bus didesnės nei vidutinės panašių pardavimų kainos. Tačiau aukcionai atšaukiami ir dėl šių priežasčių:

1. Pardavėjo sielvartas . Pardavėjai nusprendė, kad jie negali dalintis savo namuose ir nebenori jų parduoti.
2. Kaina per didelė. Niekas nepateikė pasiūlymo arba vieninteliai pasiūlyti pasiūlymai buvo žemos kampanijos pasiūlymai , kurie buvo atmesti .
3. DOM buvo per ilgas. Agentai kartais pašalina aukcionus, kad jie galėtų juos grąžinti kaip naują sąrašą ir įgauti daugiau pirkėjų.
4. Remonto užklausos . Kai kurie namai buvo sudarę sutartį, o po namų patikrinimo pirkėjas paprašė remonto, kurio pardavėjas atsisakė.
5. Pardavėjas atleido agentą . Nenuostabu, kad nelaimingi pardavėjai verčia ugdyti agentą ir samdyti naują agentą .

• Pasibaigė aukcionai

  Ši grupė atspindės didžiausią vidutinę pardavimo kainą, nes jos nepardavė ir tikriausiai buvo nepagrįstos kainos. Kai kurie pasibaigę sąrašai taip pat gali būti rodomi kaip aktyvus įrašas, kurį naujasis agentas nurodo pagal naują kainą. Aukcionai taip pat baigiasi, nes jie nebuvo agresyviai parduodami arba dėl to, kad namuose buvo reikalingi remontai.

Palyginamojo pardavimo tyrimas

Panašūs pardavimai yra tie, kurie labiausiai panašūs į jūsų namus. Trijų aukštų namuose sunku palyginti vieno aukšto namuose. Pasirinkite iš šio sąrašo namus, kurių dydis, forma ir būklė yra tokie patys kaip jūsų namuose, pavyzdžiui:

• Panašūs kvadratiniai filmukai

  Vertintojai lygina namuose pagal kvadratinį filmuką. Didesnės kvadratinės pėdos namai yra vertingesni už kvadratinį pėdą nei mažesnės kvadratinės pėdos namuose. Idealiu atveju, skirtumas tarp vidutinio dydžio namų grupės neturėtų viršyti daugiau kaip 10% -20% dispersijos kvadratinėmis pėdomis plius ar minusas.

• Panašus statybos amžius

  Idealiu atveju namų amžius - metai, kuriais jis buvo pastatytas - turėtų būti per kelerius metus nuo kitų panašių parduodamų namų. Mišrios amžiaus poskyriai yra dažni. Pvz., Vienoje Sakramento srityje, padalinys susideda iš 1950 m. Pastatytų namų, o po to praeina dešimtmečius. Nors namai yra šalia vienas nuo kito, 1950-ųjų metų amžiaus būstams pakrauti namai parduodami daugiau nei jų naujesni Brady Bunch kolegos. Jei jūsų namas pastatytas 1980 m., Sakyk, ir naujai pastatytas gatves parduodamas daugiau, tu negali valdyti tos pačios kainos kaip ir naujas namas.

• Panašūs patogumai, atnaujinimai ir būklė

  Vertintojai atimti iš jūsų namų vertę, jei kiti namai turi atnaujinimus, o jūsų nėra. Namo su baseinu vertė bus kitokia nei namuose be baseino. Baseinai nėra verti tiek, kiek manote. Visiškai suremontuotas namas yra vertas daugiau nei tvirtinimo priemonė. Vieno vonios namai yra vertingesni nei namai su dviem ar daugiau vonių. Atidėta priežiūra skaičiuojama prieš jus.

• Vieta

  Visi žino, kad nekilnojamasis turtas vertinamas pagal "vietą, vietą, vietą", bet ar jūs manote, ką tai reiškia? Pvz., Miesto vaizdas yra vertingesnis nei namas, su kuriuo susiduria cemento siena. Gyvenamosiose gyvenamosiose gatvėse esančios būstinės vertos žymiai mažiau nei ramus gatvių namai. Palyginkite savo namus su panašiomis vietomis. Jei jūsų namuose sėdi gatvėje iš elektrinės, ieškokite kitų namų, kuriuose veikia elektrinė, arba šalia geležinkelio kelio, be kitų nepageidaujamų vietų.

Rašant Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra "Lyon Real Estate" brokeris-advokatas Sakramentoje, Kalifornijoje.