Pagrindiniai neapibrėžtų pardavimo pasiūlymų tipai
Nors yra daug variantų, susijusių su sąlyginiu pasiūlymu , labiausiai laikomasi vieno iš dviejų formatų:
- Pardavėjas išlaikys turtą rinkoje, bet priims neapibrėžtą pasiūlymą, suteikiant pirkėjams 72 valandų (apyvartines) pirmojo teisė atsisakyti pateikti pranešimą, jei pardavėjas gauna geresnį pasiūlymą.
- Pardavėjas perims turtą iš rinkos ir laukia, kol pirkėjas parduos pirkėjo namus.
Tikimybė yra tai, kad pardavėjas pasirinks vieną variantą, bet pirkėjai pageidauja dviejų variantų. Priežastis, dėl kurios pardavėjas gali priimti kitą variantą, yra tai, ar nėra kitų pirkėjų, siūlančių pirkti . Daugelis pardavėjų laukia amžinai ir nustatys datą, kai sandoris bus uždarytas. Jei pirkėjo namai iki tos dienos neparduos, sandoris gali atšaukti.
Kas yra 72 valandų pranešimas apie sąlyginį pasiūlymą?
Pranešimas apie atlikimą gali būti derybų trukmė: 24 valandos, 48 valandos arba bet koks dienų skaičius.
Laikotarpis yra tas, ko pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti. Pirma, pardavėjas per 72 valandas pateikia pranešimą pirkėjui, pranešdamas pirkėjui, kad kitas pasiūlymas buvo gautas, o pirkėjui dabar yra 72 valandos, kad būtų pašalintas nenumatytas atvejis parduoti pirkėjo namus. Jei pirkėjas nepašalina galimybės parduoti, paprastai pardavėjas turi teisę reikalauti atšaukti sutartį ir grąžinti pirkėjui užstato sumą .
Galimybės pašalinti netikėtą pardavimą pagal pirmąją atsisakymo teisę
Priėmęs neapibrėžtą pasiūlymą tam tikrą laiko tarpą, pardavėjas pirmą kartą atsisako pirkti pirkėjui. Jei kitas pirkėjas nori įsigyti namus ir pirkėjas dar nepardavė savo namų, pardavėjas gali paprašyti pirkėjo pašalinti nenumatytą atvejį.
- Gaukite tilto paskolą. Geriausia gauti iš anksto patvirtintą tilto paskolą, prieš tai gavus 72 valandų pranešimą. Tokiu būdu jums nebus įžeidžiantis bandymas suskirstyti finansavimą per neįmanomą 3 dienų laikotarpį. Bridge paskolos yra brangi alternatyva, nes mokėsite paskolų mokesčius.
- Bakstelėkite namų akcijų kredito liniją. Dauguma kreditorių nesuteiks jums namų paskolos, kai jūsų namai bus rinkoje, ir pardavėjas, greičiausiai, nepriims galimos paskolos, nebent jūsų namuose yra rinkoje. Bet tai ne "Catch-22". Jei nustatote namų kredito kredito liniją prieš pradėdami prekiauti savo namuose, galite tiesiog pervesti lėšas arba parašyti čekį.
- Pakeiskite savo hipotekos paskolą į didesnę vertę. Jei planuojate, kad įsigyjate naują namą , pasakykite, kad 20% nusipirktumėte naujus namus , sumažintumėte lėšas ir gautumėte didesnę paskolos sumą. Tada, kai jūsų namas galiausiai parduoda, jūs galite naudoti įplaukas, kad sumokėtumėte hipoteką. Atkreipkite dėmesį, kad daugeliui didesnių paskolų ir vertės santykių yra didesnės palūkanų normos.
- Užimkite pradinį įmoką iš giminaičio. Kai kurie namų pirkėjai bakstelėję "Mama ir tėtis" banką, kai atsiranda avarinė situacija. Aš nežinau, ar perkant naują namą yra nepaprastoji situacija jūsų šeimoje, tačiau kai kuriose šeimose tai daroma. Galbūt dėdė Joe tau paveldės anksti? Negalima pakenkti, kad paklausti.
- Pašalinkite savo pardavimų nenumatytus atvejus ir tikimės geriausio. Aš žinau, ką galėtumėte galvoti dabar: "Ar ji rūkosi kreko?" Bet jei esate įsitikinęs, kad jūsų namai galiausiai parduos, kai kurie pirkėjai pasirinks šią parinktį.
Apatinė rizika pašalinti nenumatytą pardavimą
Prieš pašalindami netikėtą pardavimą, peržiūrėkite pirkimo sutartį su advokatu ir gaukite teisinę konsultaciją, kad nustatytumėte savo teises pagal sutartį. Pavyzdžiui, Kalifornijos pirkimo sutartys aiškiai nurodo, kad jūsų įkaitusiam piniginiam indėliui kyla pavojus, jei nesilaikysite sutarties.
Kiek sumokėjote? 1000 $? 5000 $? 10 000 USD? Jei jūs galite gyventi praradę šią sumą, azartinius lošimus, kuriuos parduos jūsų namuose, jums gali būti verta. Priešingu atveju stenkitės išlaikyti situaciją.
Fondų likvidavimo įrodymai
Kai pašalinamas nenumatytas atvejis, pardavėjai dažnai prašo įrodyti, kad lėšos uždarytos. Tai neleidžia pirkėjams savavališkai pašalinti nenumatytų atvejų be faktinio ketinimo uždaryti (ne tai, apie ką tu galvoji). Jei giminaitis turi lėšų, paprastai santykinės dovanos laiškas ir banko sąskaitų ar sąskaitų kopijos yra pakankamai tenkinti skolintojui ir pardavėjui.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.