Klausimas: Ar turėčiau ištaisyti savo namus ar pabandyti parduoti taip, kaip yra?
Skaitytojas klausia: aš praleido daug laiko ir pinigų, atlikdamas išorinį namų renovavimą, taip pat didelį pagrindinės vonios pataisymą. Tačiau likusį mano 22 metų namuose reikia dėmesio. Viršutinė vonia turi sausą puvinį ir yra su data. Taip pat virtuvė yra 1980-aisiais. Mes turime gana naujus prietaisus, bet skaitiklius ir spinteles tikriausiai reikės pakeisti. Ar turėčiau išspręsti savo namus ar pabandyti jį parduoti taip, kaip yra?
Atsakymas: tai vienas iš tų klausimų, kai atsakymas priklauso nuo kintamųjų, tokių kaip konkuruojančio inventoriaus būklė, ar tai karšta, šalta ar neutrali nekilnojamojo turto rinka, ir tikimybė, kad bus grąžintos investicijos.
Mano patirtis rodo, kad daugelis pardavėjų uždirba per daug pinigų, norėdami parduoti savo namus. Jie atlieka remonto darbus, kuriuos pirkėjas gali niekada nepastebėti arba nemokės. Prieš atlikdami remontą pasitarkite su savo agentu ir įsitikinkite, kad jūsų agentas yra patyręs ir pakankamai kvalifikuotas, kad galėtumėte pasikliauti vieningais atsakymais.
Parduodami namus kaip esamą būklę
Pavyzdžiui, prieš kelerius metus praeitis klientas paragino pasakyti, kad šalia kaimynų reikia nedelsiant parduoti savo namus. Pasakyti, kad reikalingas darbas buvo nepakankamas.
Namas atrodė apgyvendintas. Jis turėjo kiaurymes sienose iki pat išorinių ir šlapio įmirkytų medinių grindų; didžioji dalis elektrinių neveikia ir vonios kubilas praėjo per sijas.
Visų maišytuvų nutekėjo, o viename miegamajame radau negyvų žiurkių krūvą, sumaištą su grindų centre.
Tai nebuvo namas, kurį būtų galima lengvai nustatyti. Net tokia dažų kailis padėjo parduoti šią vietą. Mes sumokėjome tai pakankamai mažai, kad pritraukėme kelis pasiūlymus ir pardavėme su nulinėmis dienomis rinkoje.
Tik rangovai ir dailidės padarė pasiūlymus šiame namuose.
Ar namų pirkėjai nori tvirtinimo elementų ar sumontuotų būstų?
Kai kurie namų pirkėjai nori pirkti tvirtinimo viršutinį namą, tačiau dažniausiai šie pirkėjai nori namo, kuriam reikės šviesos kosmetikos remonto. Pirkėjai, kurie gravituoja link fikserių, yra tie, kurie arba negali įsigyti brangesnių namų ar tų, kurie nori gauti pelną nustatydami patį namus.
Aš dar susipažinau su pradedančiuoju namų pirkėju, kuris sako: "Duok man namą, kurį galėčiau sudaužyti prie smeigtukų". Daugelis "Fixer" pirkėjų nori atlikti paprastus remonto darbus, pvz., Dažyti sienas, įdėti į naują kiliminę dangą arba pakeisti šviestuvą. Jie paprastai nenori atstatyti pamatų ar perkelti sienas.
Patobulinto aukšto lygio pirkėjai nuolaus namų kainą, kad galėtų atlikti remontą, o dėl nepatogumų - šiek tiek daugiau. Pasakykite, kad namas yra vertas $ 100,000, bet reikia naujo stogo. Naujas stogas gali kainuoti 10 000 USD. Labiausiai tikėtina, kad pirkėjas nesiūlys 90 000 dolerių už šį namą. Priešingu atveju jie galėjo nusipirkti identišką namą su nauju stogu už 100 000 dolerių ir neturėti rūpesčių.
Tokio tipo namų pirkėjas gali pasiūlyti 75 000 JAV dolerių arba net mažiau. Pagal šį scenarijų pardavėjas būtų protingiau mokėti už naują stogą ir parduoti namus už 100 000 USD.
Be to, daugelis pirkėjų nebeturės namų, kuriems reikia naujo stogo. Jie nerimauja, kad darbas kainuos daugiau, nei tikėtasi. Galbūt, pakeičiant stogą, būtų susišlifuotos spynos ir remontuojamos gegnės, o tai galėtų padidinti išlaidas. Daugelis pirkėjų nori namo, kuris yra perkeltos būklės. Nesuvokdami remonto, jūs apribosite pirkėjų, kurie gali būti pritraukti į jūsų namus, skaičių.
Prieš nustatydami savo namus
"Smart" pardavėjai sveria pasiūlytų patobulinimų kainą, palyginti su namų rinkos verte, kai remontas ar atnaujinimas bus užbaigti. Jei naujovinimas negrąžins investicijų, toks tobulinimas gali būti nepagrįstas. Prieš nuspręsdamas pakelti stogą ir įrengti stoglangius pagrindiniame lentynoje, supraskite, kad virtuvės ir vonios nešioti didžiausią grąžą.
Prieš nuspręsdami atlikti specialius remonto darbus prieš perpardavimą, po popietės apsilankykite kituose namuose, esančiuose pardavimo rajone su savo agentu.
Atkreipkite dėmesį į šių namų būklę ir patogumus. Palyginkite šiuos namus su savimi. Jei, pavyzdžiui, daugelyje namų rinkoje yra patobulintos virtuvės, turėtumėte sutelkti dėmesį į virtuvės įrengimą.
Tai nereiškia, kad reikia nusipirkti dizainerių prietaisų ir išardyti spinteles. Bet nepilnametis virtuvės pakeitimas gali būti gera investicija. Kartais paprasčiausiai piešiant ąžuolo spinteles tamsesnę spalvą ir įdiegiant atnaujintą aparatinę įrangą, jūsų virtuvė gali suteikti visiškai naują išvaizdą.
Padarykite sąrašą visko, kuris yra sugedęs, sulaužytas ar nusidėvėjęs. Jei pirkėjai susiduria su problemomis ar sutrikimais veikiančiomis sistemomis, jie gali nustebinti, ko dar namuose nepaisoma. Pirkėjai, kuriems aš parodė 1,5 milijono dolerių dolerių namuose "Fab 40s" mieste Sakramento, perduotas tame namuose dėl nepakankamo pardavėjų priežiūros. Įėjimo būdas kilimėlį turėjo didelį suplėšyti jo siūlės vidurį, ir jis buvo nelygus. Šis kilimas sukėlė pirkėjams blogą įspūdį tokiu mastu, kad jie buvo įsitikinę, kad pardavėjai nerūko parduoti savo namus.
Čia yra 10 minimalių patobulinimų prieš parduodant namus:
- Pataisykite skylutes ir įtrūkimus sienose ir lubose.
- Ištaisykite visus sugedusius prietaisus ir šildymo ir oro kondicionavimo sistemas.
- Išvalykite nutekančius maišytuvus.
- Pakeiskite susidėvėjusius arba dažytus kiliminius daiktus.
- Tamsios ar pažeistos sieneles perpilkite neutraliais dažais (ne baltais).
- Pakeiskite sulūžusį stiklo stiklą.
- Remontuokite stogą.
- Pakeiskite bet kokius šiuolaikinius šviestuvus / lubų ventiliatorius .
- Pakeiskite senus drabužius ir langų dangą.
- Pataisykite kodo pažeidimus.
Jei jūsų nekilnojamojo turto rinka yra itin karšta - pardavėjo rinka - prieš parduodant galite išsisukti mažiau, o ne ištaisyti. tačiau namų, kuriam reikia remonto, kaina vis tiek bus mažesnė. Lėtose rinkose - pirkėjų rinkoje - pirkėjai gali net nepamiršti namų, kuriam reikia darbo, nebent tai yra REO . Klauskite savo agento patarimo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.