Pirkėjų ir pardavėjų vadovas
Šiame puslapyje kalbama apie nuomos mokestį nuosaviems sandoriams, susijusiems su namu, tačiau yra ir kitų tipų programų.
Kas yra nuoma?
Nuoma savininkui yra būdas kažką perka arba parduoti laikui bėgant, suteikiant pirkėjui "galimybę" įsigyti tam tikru momentu ateityje.
Tradiciniu pirkimu ir pardavimu pirkėjas ir pardavėjas įsigyja pirkinį daugiau ar mažiau iš karto, kai sutinkate su sąlygomis (uždarymo metu), tačiau nuomos mokestis priklauso nuo kito.
Pagal nuomos sutartį, pirkėjas ir pardavėjas sutinka, kad ateityje bus galima parduoti. Galiausiai, nuomininkas / pirkėjas nusprendžia, ar sandoris iš tikrųjų vyks. Tuo tarpu pirkėjas moka pardavėjui, o dalis šių mokėjimų (paprastai) sumažina pinigus, reikalingus pirkti namą vėliau.
Kodėl verta pirkti su nuoma?
Nuoma savoms programoms gali būti patraukli pirkėjams, ypač tiems, kurie tikisi gauti didesnę finansinę būklę per keletą metų.
Pirkdami su bloga kredito: Pirkėjai, kurie negali gauti būsto paskolos, gali pradėti pirkti namą su nuoma savarankiškai. Laikui bėgant, jie gali sugebėti atkurti savo kredito balus , ir jie gali gauti paskolą, kai pagaliau bus laikas pirkti namą.
Užrakinti pirkimo kaina: rinkose, kuriose didėja būsto kainos, pirkėjai gali įsigyti susitarimą pirkti pagal šiandienos kainą (tačiau pirkimas įvyks kelerius metus ateityje). Pirkėjai gali atsisakyti namų kainų kritimo, nepaisant to, ar tai yra finansiškai prasminga, ar ne, priklausys nuo to, kiek jie sumokėjo pagal sutartį.
Bandymo diskas: pirkėjai gali gyventi namuose, kol jie įsipareigoja pirkti turtą. Dėl to jie gali sužinoti apie namuose, kaimynystėje esančias košmaras ir kitas problemas, kol dar nevėlu.
Perkelti mažiau: pirkėjai, kurie yra įsipareigoję namuose ir kaimynystėje (bet negali įsigyti), gali patekti į namus, kuriuos jie galiausiai įsigis. Tai sumažina išlaidas ir nepatogumus keliaujant po kelerių metų.
Statyti nuosavybę: techniškai, nuomininkai nepakankamai investuoja į nuosavybę taip, kaip tai daro namų savininkai. Tačiau mokėjimai gali sukaupti ir pateikti didelę sumą namų pirkimui. Pirkėjai taip pat gali tik taupyti pinigus taupomojoje sąskaitoje ir naudoti šias lėšas (išvengti nuomos spąstų nuosavybės ir suteikti galimybę pirkti namą).
Kodėl parduoti su nuoma?
Pardavėjai taip pat gali pasinaudoti nuoma savarankiškai.
Daugiau pirkėjų: jei kyla sunkumų pritraukti pirkėjus, taip pat galite parduoti nuomininkus, kurie tikisi pirkti ateityje. Ne visi turi gerą kreditą ir gali gauti paskolą, tačiau kiekvienam reikia gyvenimo vietos.
Uždirbkite pajamas: jei jums nereikia iš karto parduoti ir panaudoti pinigus už kitą pradinį mokestį , jūs galite gauti pajamų iš nuomos, pereinant prie turto pardavimo.
Aukštesnė kaina: galite pasiūlyti didesnę pardavimo kainą, kai pasiūlysite nuomoti savininkui. Jūs teikiate galimybę, kad žmonės gali norėti mokėti. Nuomotojai taip pat turi "galimybę" pirkti namą, kurį jie niekada negalės panaudoti, ir lankstumas visada kainuoja papildomai.
Investavęs nuomininkas: potencialus pirkėjas labiau linkęs rūpintis turtu (ir kartu su kaimynais), nei nuomininkas, kurio žaidime nėra odos. Pirkėjas jau investuoja į turtą ir yra suinteresuotas jį išlaikyti.
Kaip tai veikia
Viskas yra apyvartinis: nuosavybės teise priklausantis nuoma, dar vadinama nuomos sutartimi, prasideda nuo sutarties. Tiek pirkėjas, tiek pardavėjas sutinka su tam tikromis sąlygomis, o visos sąlygos gali būti pakeistos, kad atitiktų kiekvieno poreikius. Priklausomai nuo to, kas jums svarbu (ar esate pirkėjas ar pardavėjas), prieš pasirašydami sutartį galite prašyti tam tikrų funkcijų.
Pvz., Galite prašyti didesnio ar mažesnio išankstinio mokėjimo, jei tai jums naudinga.
Patarimai yra būtini: būtinai persvarstykite bet kokią sutartį su nekilnojamojo turto įgaliotiniu, nes šie sandoriai gali būti sudėtingi ir yra daug pinigų. Nuoma saviems sandoriams yra ypač pavojinga pirkėjams. Keletas sukčiavimų naudoja žmones, turintiems prastą kreditą ir dideles viltis įsigyti namus. Netgi sąžiningas pardavėjas gali prarasti daug pinigų, jei niekas neišplauks.
Pirkimo galimybė : pradedant bet kokį nuomos mokestį savo sandoriui, pirkėjas sumoka pardavėjui pasirinkimo sandorio priedą , kuris dažnai yra maždaug penkis procentus galutinės pirkimo kainos (nors jis tikrai gali būti didesnis arba mažesnis). Šis mokėjimas suteikia pirkėjui teisę ar "pasirinkimo sandorį" - bet ne įpareigojimą - ateityje pirkti namus.
Grąžinamoji išmoka nėra: pradinis įmokos mokėjimas negrąžinamas, tačiau jis gali būti taikomas pirkimo kainai (jei pirkėjas kada nors perka namus, jai nereikės sumokėti tiek pinigų). Didesni pasirinkimo sandoriai yra rizikingi pirkėjams: jeigu dėl kokios nors priežasties sandorio nesilaikoma, nėra galimybės grąžinti tokius pinigus. Paprastai pardavėjas paprastai gali mokėti papildomus mokėjimus po to, kai išsinuomoja nuosavybės teisę į sandorį.
Pirkimo kaina: Pirkėjas ir pardavėjas nustato pirkimo kainą namuose savo sutartyje. Kai kur ateityje (paprastai nuo vienerių iki penkerių metų, priklausomai nuo derybų) pirkėjas gali įsigyti būstą už tą kainą - neatsižvelgiant į tai, kas iš tikrųjų verta namuose. Nustatant kainą, kaina, kuri yra didesnė nei dabartinė kaina, nėra neįprasta (kitaip pardavėjui geriau ne tik parduoti šiandien). Jei namas išaugo greičiau nei tikėtasi, viskas vyksta pirkėjo naudai. Jei namas praranda vertę, nuomininkas, tikriausiai, neperkirs namo (iš dalies dėl to, kad jis gali būti nereikšmingas ir iš dalies dėl to, kad nuomininkas gali nesugebėti gauti didelės paskolos, turinčios didelį paskolos ir vertės santykį ). Pirkėjai paprastai kreipiasi dėl hipotekos, kai ateina laikas įsigyti namus.
Mėnesiniai mokėjimai: pirkėjas / nuomininkas taip pat kas mėnesį moka pardavėjui. Šie mokėjimai yra nuomos mokesčiai (nes pardavėjas vis dar valdo turtą), tačiau nuomininkas paprastai kas mėnesį moka šiek tiek daugiau. Papildoma suma paprastai įtraukiama į galutinę pirkimo kainą, taigi sumažinama pinigų suma, kurią pirkėjas turi nusipirkti namuose. Vėlgi papildoma nuomos "priemoka" yra negrąžinama - ji kompensuoja pardavėją laukiant, kad pamatytumėte, ką pirkėjas padarys (pardavėjas negali parduoti turto kitiems, kol nebus sudaryta sutartis su nuomotoju).
Priežiūra: visi, kuriems priklauso gerai prižiūrimi namai, bet kas turėtų mokėti? Jūsų sutartyje turėtų būti nurodyta, kas yra atsakingas už įprastą techninę priežiūrą ir didelį remontą. Kai kuriose sutartyse teigiama, kad už 500 dolerių yra atsakingas pirkėjas, tačiau vietiniai įstatymai gali apsunkinti dalykus (gali būti reikalaujama, kad savininkai pateiktų tam tikrus patogumus, net jei jūsų susitarime nurodyta kitaip).
Nuomojame savo spąstus
Niekas nėra tobulas, ir tai apima nuomos mokestį už savo programas. Šie sandoriai yra sudėtingi, o tiek pirkėjai, tiek pardavėjai gali gauti keletą nemalonių netikėtumų. Toliau pateikiami keli pavyzdžiai, tačiau galbūt netinkamų dalykų sąrašas yra daug ilgesnis. Tik vietinis nekilnojamojo turto advokatas gali gerai suprasti, kas yra jūsų situacijoje, todėl būtinai apsilankykite su juo prieš pasirašydami ką nors.
Rizika pirkėjams
Pinigų pervedimas: jei nesate pirke namo - dėl kokios nors priežasties - prarasite visus papildomus pinigus, kuriuos sumokėjote. Pardavėjai, kurie yra lengvai pagundžiami, gali apsunkinti ar nepatraukli, kad galėtumėte įsigyti.
Lėta pažanga: galite planuoti pagerinti savo kreditą arba padidinti savo pajamas, kad galėtumėte gauti paskolą, kai pasirinktis pasibaigs, bet tai gali neveikti, kaip planuota.
Mažiau kontroliuoti: dar neturite nuosavybės, taigi jūs jo visiškai nekontroliuosite. Jūsų nuomotojas gali sustabdyti hipotekos mokėjimus ir prarasti turtą dėl uždarymo , arba jūs negalėsite priimti sprendimų dėl pagrindinių priežiūros objektų. Be to, jūsų nuomotojas gali netekti teismo sprendimo arba atsisakyti mokėti turto mokesčius ir gauti nuosavybės teisių . Susitarime turėtų būti atsižvelgiama į visus šiuos scenarijus (ir savininkui neleidžiama parduoti, kol turite galimybę įsigyti turtą), tačiau teisiniai mūšiai visada yra didelis skausmas.
Mažėjančios kainos: namu kainos gali nukristi , o jūs negalėsite iš naujo derėtis dėl mažesnės pirkimo kainos. Tada jums liko galimybė prarasti visą savo pasirinkimo pinigus arba pirkti namą. Jei jūsų skolintojas nepatvirtins didžiulės paskolos, turėsite sumokėti papildomų pinigų, norėdami uždaryti pradinį mokėjimą.
Pavėluoti mokėjimai sužeisti: priklausomai nuo jūsų susitarimo, jei jūs nesumokate nuomos laiku, galite prarasti teisę įsigyti (kartu su visais papildomais mokėjimais). Kai kuriais atvejais galite išsaugoti savo pasirinkimą, bet papildomas mėnesio užmokestis nebus "skaičiuojamas", ir jis nebus papildytas suma, kurią sukaupėte galimo pirkimo atveju.
Problemos su namuose: galbūt kiltų problemų su turtu, apie kurį nežinote, kol bandysite jį nusipirkti (pvz., Pavadinimo problemos). Apsvarstykite nuomos mokestį įsigyti kaip "realų" pirkinį - prieš pradėdami neria sužinoti tikrinimo ir pavadinimo paiešką.
Nesąžiningi veiksmai: išsinuomoti nuosavą sukčiavimą yra patrauklus būdas, kai žmonės, kurie nėra finansiškai saugioje padėtyje, gauna dideles pinigų sumas.
Rizika pardavėjams
Nėra jokios garantijos: jūsų nuomininkas gali nepirkti, todėl jūs turite pradėti viską ir rasti kitą pirkėją ar nuomotoją (tačiau bent jau jūs sugebate išlaikyti papildomus pinigus).
Lėtai pinigai: jūs negaunate didelės vienkartinės sumos, kurioms galbūt reikės įsigyti kitą namą.
Trūksta dėkingumo. Paprastai užblokate pardavimo kainą , pasirašydami nuomos sutartį, tačiau namų kainos gali kilti greičiau nei tikėjotės. Galite geriau išsinuomoti vietą ir gauti pardavimo sutartį ateityje (arba galbūt ne).
Kritimo namų kainos: namų kainos gali nukristi, o jei jūsų nuomininkas nepirks, jums būtų buvę lengviau tik parduodant turtą.
Trūkumų atpažinimas : pirkėjai gali rasti trūkumų, apie kuriuos niekada nežinojo apie namų naudojimą skirtingai, ir jie gali nuspręsti ne pirkti. Galbūt vandentiekis gali valdyti porą, bet ne penkių šeimą, ir niekas negalėjo žinoti apie šią problemą. Niekada neklystate - tai defektas, kuris niekada nepradėjo pagal ankstesnį gyvenimo susitarimą, bet dabar tai yra problema, ir jūs turėsite atskleisti tai būsimiems pirkėjams (arba išspręsti šią problemą).