Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos privalumai ir trūkumai
Reguliuojamos palūkanų hipotekos (ARM) yra būsto paskolos , kurių kursas skiriasi . Kadangi palūkanų normos didėja ir apskritai sumažėja, pasitaiko reguliuojamų palūkanų hipotekų tarifų. Tai gali būti naudinga paskoloms patekti į namus, tačiau jie taip pat yra rizikingi. Šiame puslapyje pateikiamos reguliuojamos palūkanų hipotekos pagrindai.
Rodiklis
Reguliuojamo tarifo hipoteka yra unikali, nes hipotekos palūkanų norma koreguojama pagal rinkos palūkanų normas.
Tai svarbu, nes paskolos palūkanų normos (iš dalies) nustatomos hipotekos mokėjimo sumos . Kai palūkanų norma didėja, mėnesio mokėjimas didėja. Panašiai, palūkanų normos mažėja.
Jūsų reguliuojamos hipotekos norma priklauso nuo rinkos indekso. Daugelis reguliuojamų hipotekinių palūkanų normų yra susietos su LIBOR, Prime rate , Fondų sąnaudų indeksu ar kitais indeksais. Indeksas, kurį naudoja jūsų hipoteka, yra techniškas, tačiau tai gali turėti įtakos jūsų mokėjimų kaitai. Paklauskite skolintojo, kodėl jie pasiūlė reguliuojamą hipoteką pagal tam tikrą indeksą.
Reguliuojamos hipotekos palūkanų normos
Pagrindinė priežastis, dėl kurios reikia atsižvelgti į reguliuojamą hipoteką, yra mažesnė mėnesio kaina mokėjimas. Bankas (paprastai) atlygina jums mažesnę pradinę normą, nes rizikuojate, kad palūkanų normos ateityje gali didėti . Kontrastas su fiksuotų palūkanų hipotekos situacija , kai bankas ima tokią riziką.
Apsvarstykite, kas atsitiks, jei padidės normos: bankas yra įstrigęs, skolindamasis pinigais už žemesnę rinkos kainą, kai turite fiksuotą palūkanų normą . Kita vertus, jei normos sumažės, jūs tiesiog refinansuosite ir gausite geresnį kursą.
Reguliuojamos palūkanų hipotekos spuogai
Deja, nemokamų pietų nėra. Nors jūs galite gauti mažesnę sumą , bet jūs vis tiek rizikuojate, kad jūsų normos taps didesnės.
Jei taip atsitiks, jūsų mėnesinis mokėjimas gali labai padidėti. Kada anksčiau buvo mokama už prieinamą kainą, gali būti rimta našta, kai turite reguliuojamą hipoteką. Mokėjimas gali būti toks didelis, kad turite skolą neįvykdžius.
Reguliuojamos palūkanų normos hipotekos valdymas
Norint valdyti riziką, jūs turėsite pasirinkti tinkamą reguliuojamos palūkanų hipotekos tipą. Geriausias būdas valdyti savo riziką - turėti paskolą su apribojimais ir "ribas". Kapsulės yra apribojimai, kiek reguliuojamos hipotekos norma gali iš tiesų prisitaikyti.
Jums gali būti taikomos jūsų paskolos palūkanų normos ribos , arba gali būti viršytas jūsų mėnesio mokėjimo sumos dydis. Galiausiai jūsų paskola gali apimti garantuotą metų skaičių, kuris turi praeiti prieš pradedant skaičiuoti normą - pavyzdžiui, pirmuosius penkerius metus. Šie apribojimai panaikina tam tikrą reguliuojamų palūkanų hipotekų riziką, tačiau jie gali sukelti ir tam tikrų problemų.
Dabar jūs greitate, kaip veikia ARM hipoteka. Pažiūrėkime, kaip jie kartais neveikia jūsų labui. Atkreipkite dėmesį, kad terminas "ARM Hipoteka" yra nereikalingas - "M" yra hipotekos paskolos, bet mes vartosime šį terminą šiame puslapyje, kad galėtume susipažinti.
ARM hipotekos dangteliai gali dirbti įvairiais būdais. Yra periodinių kepurėlių ir gyvatvorių kepurėlių. Periodiškas apribojimas riboja tai, kiek jūsų norma gali pasikeisti per tam tikrą laikotarpį, pvz., Vienerių metų laikotarpis.
Galiojimo laikas ribojamas, kiek jūsų ARM paskolų palūkanų norma gali keistis visą paskolos laikotarpį.
ARM hipotekos pavyzdžiai
Tarkime, kad turite periodišką 1% metinę ribą. Jei per tuos metus tarifai pakils 3%, jūsų ARM hipotekos norma padidės tik 1% dėl viršutinės ribos. Gyvenimo trukmės gaubteliai yra panašūs. Jei turite 5% gyvavimo ribą, jūsų paskolos palūkanų norma nesukurs daugiau kaip 5%.
Turėkite omenyje, kad palūkanų normos pokyčiai, viršijantys periodinę viršutinę ribą, gali perkelti iš metų į metus. Apsvarstykite aukščiau pateiktą pavyzdį, kai palūkanų normos padidėjo 3%, bet jūsų ARM hipotekos dyzelinas išlaikė jūsų paskolų palūkanų normą 1% padidėjimu. Jei kitais metais palūkanų normos bus lygios, gali būti, kad jūsų ARM hipotekos norma vis tiek padidės dar 1% - nes jūs vis dar "skolingas" po ankstesnio viršutinės ribos.
Yra įvairių "ARM" hipotekos skonių. Pavyzdžiui, galite rasti:
- 10/1 ARM Hipoteka - norma yra nustatyta 10 metų, tada reguliuoja kasmet (iki viršutinės ribos, jei yra)
- 7/1 ARM Hipoteka - norma yra nustatyta 7 metus, tada koreguojama kiekvienais metais (iki viršutinės ribos, jei yra)
- 1 Metai ARM Hipoteka - norma yra nustatyta vienerius metus, tada reguliuoja kasmet iki bet kokių kepurių
Ne visi krepšiai yra lygūs
Atkreipkite dėmesį, kad viršutinės ribos gali skirtis dėl paskolos naudojimo. Pirmasis koregavimas gali būti iki 5%, o vėlesni koregavimai gali būti apriboti iki 1%.
Jei taip yra dėl ARM hipotekos, apie kurį ketinate apsvarstyti, pasirūpinkite, kad jūsų mėnesio mokėjimai būtų kuo sklandesni, kai pirmoji iš naujo nustatoma.
Caps spąstai
Nors apimtys ir apribojimai gali jus apsaugoti, jie gali sukelti problemų. Pvz., Jūsų "ARM" hipoteka gali turėti ribą, kiek didelis mėnesinis mokėjimas - neatsižvelgiant į palūkanų normų pokyčius. Jei normos pasidaro tokia didelė, kad pasiekėte viršutinę (dolerio) limitą savo mokėjimams, jums gali nepavykti nusipirkti visų palūkanų, kurias skolingas už tam tikrą mėnesį. Kai tai atsitiks, jūs pateksite į neigiamą amortizaciją - paskolų balansas kiekvieną mėnesį iš tikrųjų didėja .
Pirkėjas turi žinoti
Apatinė eilutė su "ARM" hipoteka yra tai, kad jūs turite žinoti, į ką įeinate . Jūsų skolintojas turėtų paaiškinti blogiausio atvejo scenarijus, kad jums nereikėtų apriboti mokėjimų koregavimų. Daugelis skolininkų žiūri į šiuos, kas irgi, ir daro prielaidą, kad ateityje jie galės geriau įsisavinti mokėjimus, nesvarbu, ar tai 5 ar 10 metų. Tai gali būti labai gerai, tačiau viskas ne visada ištobulina planą.