Kaip pakeisti vardus paskolai
Galima perkelti hipoteką, bet tai ne visada lengva. Toliau pateikiama išsami informacija, tačiau trumpa jūsų variantų santrauka apima:
- Perkelkite įvertintą hipoteką, prašydami savo skolintoją atlikti pakeitimą.
- Refinansuoti paskolą tik naujojo savininko vardu .
- Perkėlimas, kai situacija nesudaro paskolos "išleidimo iš pardavimo" sąlygos.
Numatomos hipotekos
Jei paskola yra " prielaida ", jums sekasi: tai reiškia, kad galite perkelti hipoteką kitam asmeniui. Paskolos sutartyje nėra jokios kalbos, kuri neleidžia jums atlikti pervedimo. Tačiau net įmanomas hipotekas gali būti sunku perkelti.
Daugeliu atvejų "naujam" skolininkui reikia gauti paskolą. Skolininkas žvelgs į skolintojo kredito balus ir skolos ir pajamų santykį, kad įvertintų skolininko sugebėjimą grąžinti paskolą. Procesas yra iš esmės toks pat kaip ir tuo atveju, jei skolininkas turėtų kreiptis dėl visiškai naujos paskolos (tačiau, žinoma, paskolos gavėjas gali perimti esamą paskolą iš dalies). Skolintojai patvirtino pirminę paskolos paraišką, remdamiesi pradinio (-ų) pareiškėjo (-ų) kreditu ir pajamomis, jie nenori leisti niekam iš kablio, nebent jie turi pakaitinį skolininką, kuris taip pat greičiausiai grąžins.
Norėdami užbaigti numatomos paskolos pervedimą, prašykite pakeitimo savo skolintojui. Turėsite užpildyti paraiškas, tikrinti pajamas ir turtą , o proceso metu sumokėti nedidelį mokestį.
Nuosavybės perdavimas: paskolos pavadinimų pasikeitimas tik turi įtakos paskolai. Jums gali tekti keisti, kas valdo turtą , perleidžiant nuosavybės teisę, taikydamas pasibaigusį aktą ar atlikdamas bet kokius kitus veiksmus, kurių reikia jūsų situacijoje.
Sunku surasti?
Deja, įmanomos hipotekos nėra plačiai prieinamos. Jūsų geriausias pasirinkimas gali būti, jei turite FHA paskolą ar VA paskolą . Kitos įprastos hipotekos yra retai priimtinos. Vietoj to, skolintojai naudoja terminą dėl pardavimo , o tai reiškia, kad paskola turi būti sumokėta, kai jūs perduosite nuosavybės teisę į namus.
Refinansavimas
Jei paskola nėra prielaida ir jūs negalite rasti išimties iš pardavimo sutarties sąlygų, paskolos refinansavimas gali būti jūsų geriausias pasirinkimas. Panašus į prielaidą, naujam skolininkui reikės pakankamai pajamų ir kreditų, kad galėtų gauti paskolą.
"Naujas" namų savininkas paprasčiausiai pateikia paraišką dėl naujos paskolos atskirai ir naudos šią paskolą esamai būsto paskolai sumokėti. Jums gali prireikti suderinti savo skolintojus, kad jie būtų atleisti (jei naujasis skolininkas ir naujas kreditorius jiems nesusitaria), kad galėtumėte naudotis namą kaip užstatą , tačiau tai yra geras ir švarus būdas atlikti darbą. Kai kurios turto įkeitimo nuolaidos paprastai perkeliamos iš vieno savininko į kitą (pavyzdžiui, jei pagerėjo PACE finansavimas ).
Dėl pardavimo
Skolintojai dažniausiai negali pasinaudoti hipotekos perkėlimu. Pirkėjai ateis į priekį, įgydami daugiau "brandžios" paskolos, nes pradinės palūkanų normos nebus mokamos (ir jie gali gauti mažesnę palūkanų normą).
Pardavėjai gal ÷ tų lengviau parduoti savo namus - galbūt už didesnę kainą - d ÷ l tos pačios naudos. Tačiau kreditoriai gali prarasti, todėl jie nenori patvirtinti pervedimų.
Preliminari pardavimo sąlyga yra paskolos sutarties dalis, kurioje teigiama, kad paskola turi būti sumokėta, kai parduodamas turtas (paskola yra "pagreitinta").
Taisyklės išimtys: kai kuriais atvejais jūs vis dar galite perkelti paskolą, netgi taikydami pardavimo sutarties sąlygas. Perdavimai tarp šeimos narių dažnai leidžiami, o jūsų skolintojas visada gali būti daug dosnus, nei nurodyta jūsų paskolos sutartyje (tai yra galimybė, kad jie gali naudotis, ir jie to neprivalo daryti, bet negauna jūsų vilčių) . Vienintelis būdas žinoti yra tai, kad paklausti savo skolintojo ir persvarstyti savo sutartį su vietos advokatu. Net jei skolintojai sako, kad tai neįmanoma, advokatas gali padėti išsiaiškinti, ar jūsų bankas pateikia tikslią informaciją.
Garn-st. Germain Act neleidžia kreditoriams pasinaudoti savo pagreičio galimybe tam tikromis aplinkybėmis. Keletas dažniausiai pasitaikančių situacijų yra:
- Kai bendras nuomininkas miršta ir nuosavybės perdavimas išgyvenusiems jungtiniam nuomininkui
- Paskolos perleidimas santykiui po paskolos gavėjo mirties
- Nuosavybės teisių perdavimas skolininko sutuoktiniui ar vaikams
- Pervedimai dėl santuokos nutraukimo ir išsiskyrimo susitarimų
- Perkėlimas į "inter vivos" pasitikėjimą (arba gyvą pasitikėjimą), kai paskolos gavėjas yra gavėjas
Peržiūrėkite visą išimčių sąrašą ir peržiūrėkite šį sąrašą savo advokatu.
Neoficialūs pervedimai
Jei negalite gauti jūsų prašymo patvirtinimo, gali kilti pagunda nustatyti "neoficialų" susitarimą. Pavyzdžiui, galite parduoti savo namus, palikti egzistuojančią paskolą, o pirkėjas jums grąžins hipotekos mokėjimus.
Tai bloga idėja. Jūsų hipotekos sutartis greičiausiai tai neleidžia, todėl netgi galite susidurti su teisine problema, priklausomai nuo to, kaip viskas vyksta. Be to, jūs vis dar esate atsakinga už paskolą, net jei nebegyvenate namuose.
Kas gali nutikti? Yra keletas galimybių:
- Jei pirkėjas nustoja mokėti, paskola yra jūsų vardu, taigi jūsų problema tebėra (pavėluoti mokėjimai atsiranda jūsų kredito ataskaitose, o skolintojai ateis pas jus ).
- Jei namas parduodamas uždarant akcijas už mažiau nei verta, galite būti atsakingas už bet kokį trūkumą .
Yra geresni būdai, kaip potencialiam pirkėjui pasiūlyti pardavėjo finansavimą .
Jūsų pasirinktys
Jei negalite perkelti hipotekos, vis tiek turėsite variantų, priklausomai nuo jūsų situacijos. Vėlgi mirties, santuokos nutraukimo ir šeimos perleidimai gali suteikti jums teisę atlikti pervedimus, net jei jūsų skolintojas nurodo kitaip.
Jei susiduriate su uždarymu , tam tikros vyriausybės programos padės lengviau tvarkyti hipoteką - net jei esate povandeninis ar bedarbis.
Jei išsiskirsite , paprašykite savo advokato, kaip tvarkyti visas savo skolas ir kaip apsaugoti save , jei jūsų buvęs sutuoktinis nesumoka mokėjimų.
Jei namų savininkas mirė , vietinis advokatas gali padėti jums nuspręsti, ką toliau daryti.
Jei perduodate turtą pasitikėjimui , dvigubai patikrinkite savo nekilnojamojo turto planavimo įgaliotinį, kad užtikrintumėte, jog nebus paleidžiama pagreičio sąlyga.
Refinansavimas gali būti jūsų galutinis variantas, kai nė vienas iš kitų metodų nėra.