Ar pirkėjai galėtų labiau tikėti vertintojo įvertinimu?
Priežastys, kodėl vertinimas retai padeda parduoti namus
- Pradedantiesiems, vertintojai yra kaip bet kurios profesijos specialistai, kai kurie yra puikūs, o kai kurie negalėjo rasti nuosavybės su dviem žemėlapiais ir žibintuvėliu. Vertinimai nėra vertybinių popierių garantija. Kartais vertinimas nėra net vertės įvertinimas. Kai kuriose valstijose vertintojams gali nereikėti licencijuoti. Jei pardavėjas neturi pirmosios patirties su konkrečiu vertintoju, jokiu būdu nejau visiškai įsitikinęs, kad įvertinimas bus tikslus.
- Vertintojai gali padaryti klaidas. Jei vertintojas nėra susipažinęs su kaimynystėje ar su ja, kuri gali pakenkti vertybei, įvertinimas gali būti neišsamus. Daugelio vertintojų naudojamas rinkos vertės nustatymo metodas yra palyginti panašias būsto savybes, kurios neseniai buvo parduotos. Kartais agentai pašalina nuotraukas uždarius iš MLS . Jei vertintojas nematė namų interjero, vertintojas gali netyčia naudotis namuose, kuriam reikia remonto, kaip palyginamąjį pardavimą atnaujintu namu.
- Vertintojai ne visada gali rasti visus reikalingus duomenis. Aš greičiausiai gaunu bent vieną skambutį per savaitę iš vertintojo, kuris manęs klausia apie savo neseniai atliktus pardavimus. Vertintojas nori žinoti, ar namuose buvo kažkas neįprastos, ar pardavėjas sumokėjo už pirkėjo uždarymo išlaidas, ar jei buvo specialių nuolaidų. Ne kiekvienas nekilnojamojo turto agentas gali atsakyti į tokius klausimus, o ne kiekvieną vertintoją, be to, pagrindiniai gamintojai gali nepamiršti kiekvieno sandorio detalių.
- Vertintojai gali skirtingai vertinti vieni kitus, net ekspertų vertintojai ne visada sutinka. Paprašykite 3 vertintojų pateikti nuomonę apie vertę, ir greičiausiai gausite 3 skirtingas nuomones. Todėl pardavėjai kartais reikalauja, kad 3 nekilnojamojo turto agentai pateiktų vertingos nuomonės ir galiausiai padarys blogiausią pardavėjo klaidą kada jie pasirinktų agentą, kuris siūlo aukščiausią kainą.
Kaip pirkėjai vertina parduodamas būstas
Namų kainodara yra dalis meno ir dalis mokslo. Kai nekilnojamojo turto agentai parengia lyginamąją rinkos analizę, mes stengiamės nustatyti, kiek pirkėjas sumokės už namus, ir kainą, už kurią skolintojo pirkėjas įvertins. Šios vertės gali būti du skirtingi skaičiai.
Kartais pirkėjai labai supainiojami, kai apsipirkdami namuose. Jie paprastai palygina vertybes tarp kelionių namų, todėl jie tikrai nežino, kaip nustatyti vertę, kai vieninteliai namai, kuriuos jie mato, yra parduodami namai. Jie žino, ką kiti pardavėjai prašo savo namus, tačiau jie dažnai nežino, kokius namus kaimynystėje neseniai pardavė ir kiek.
Jei jiems suteikiamas palyginamas pardavimas, pirkėjai paprastai neturi pakankamai žinių, kad galėtų žinoti, kaip pritaikyti skirtumus tarp namų. Jie gali bandyti palyginti namus su baseinu ir atnaujinti namus mažesne dalimi be baseino ir jiems reikia darbo ir visiškai nežino, kaip apskaičiuoti skirtumą piniginėmis sąlygomis. Be to, jų agentas, be abejo, nežino, kad būtų pridėta žalos dėl žalos.
Pvz., Pirkėjui gali būti pasakyta, kad šalia esanti namo parduota už 300 000 USD. To pakaks, kad pirkėjas tikėtų, kad ji turėtų pasiūlyti 300 000 dolerių už parduodamą namą šalia jo.
Tačiau namuose, esančiuose šalia šio namo, gali būti papildomas miegamasis ir vonia, o tai reikštų, kad gali būti verta daugiau. Kiek daugiau papildomo miegamojo ir vonios verta? Pirkėjai nežino.
Pirkėjai dažnai priima sprendimą dėl kainos, pagrįstos konkuruojančiais pardavimų namais. Pavyzdžiui, jei jie keliauja į namus, kurie yra pernelyg brangus namas, tai bus pagrįstai kainuojantys namai atrodys kaip sandoris. Jie taip pat gali paprašyti savo nekilnojamojo turto agento, kiek jie turėtų sumokėti, ir agentas gali pasakyti, pavyzdžiui, kad vidutinis parduotų kainų ir kainų santykio santykis yra 98%, todėl agentas gali pasiūlyti 2% kainos mažinimą .
Pirkėjai neturėtų paklausti nekilnojamojo turto agento , kiek pasiūlyti namuose. Daugelis agentų yra nepatogiai, nurodydami pasiūlymo kainą, nes tai ne jų namuose, ir kai kurie iš jų, aš nekenčiu prisipažinti, yra neginčijamai atsakyti.
Pirkėjas turėtų paprašyti nekilnojamojo turto agento pateikti pirkėjui pakankamai informacijos, kad pirkėjas galėtų priimti pagrįstą sprendimą.
Daugiau priežasčių pardavėjo mokamas įvertinimas gali būti nenaudingas
Viena iš pagrindinių priežasčių, kodėl pardavėjas moka vertinimą prieš įtrauktą į namus, greičiausiai bus pinigų švaistymas pardavėjui dėl to, kad pirkėjas gali nepasitikėti vertinimu. Pirkėjas gali manyti, kad pardavėjas įtikino vertintoją pasiekti didesnę nei lengvai pagrįstą vertę, nes pirkėjai dažnai yra įtartini. Pirkėjai linkę jausti įtartinus, nes jie neramu elgtis užsienio aplinkoje, labiau nei dėl to, kad viskas vyksta nepakankamai.
Be to, pirkėjo paskolų gavėjas, be abejonės, NEPAKABUS pardavėjo įvertinimo. Pirkėjui vis tiek reikės mokėti atskirą mokestį už įvertinimą, kad gautų finansavimą. Be to, labai tikėtina, kad pirkėjo skolintojas, norėdamas patikrinti pirmojo vertinimo tikslumą, gali pareikalauti papildomo vertinimo prieš pat uždarymą. Kadangi skolintojai susiduria su tuo, kad ne visi vertinimai, ypač nuo HVCC įgyvendinimo, yra tikslūs. Nepamirškime, nes 2008 m. Rinkos krizė, šiandien kreditoriai supranta, kad geras įvertinimas yra tiesiog geras vertės įvertinimas, ir apskaičiavimai gali skirtis.
Nors nekilnojamojo turto agento vertės įvertinimas nėra vertinimas ir neturėtų būti suprantamas kaip toks, paprastai išvardijantys agentai gali padaryti gana gerą darbą, nustatydami listingo kainą, pagrįstą panašiu pardavimu ir rinkos judėjimu. Tai viena iš priežasčių, kodėl mes sukuriame didelius pinigus.