Perskaitykite tai, kol gaunate reguliuojamą hipoteką
Kiekvienas skolintojas nusprendžia, kiek taškų jis pridės prie indekso normos. Paprastai tai yra keli procentiniai punktai. Pvz., Jei "Libor" norma yra 0,5 proc., ARM lygis gali būti nuo 2,5 proc. Iki 3,5 proc.
Dauguma skolintojų tam tikrą laikotarpį išlaikys tą reklamuojamą kursą. Tada greitis pakyla reguliariais intervalais. Tai žinoma kaip iš naujo. Tai priklauso nuo paskolos sąlygų. Tai gali įvykti kas mėnesį, kas ketvirtį, kartą per metus, kas trejus metus ar penkerius metus, priklausomai nuo jūsų gaunamos paskolos rūšies. Turite atidžiai perskaityti nedidelį spausdinimą, kad nustatytumėte, ar galėsite sumokėti didesnę palūkanų normą.
Po atstatymo greitis padidės, kaip ir Libor. Tai reiškia, kad jūsų piniginis mokėjimas po pirmojo penkerių metų laikotarpio gali staiga augti. Jei "Libor" tuo metu padidėjo iki 2,5 proc., Jūsų nauja palūkanų norma padidėtų iki 4,5 proc. Arba 5,0 proc. Istorija "Libor" rodiklis rodo, kad Libor 2006 m. Ir 2007 m. Padidėjo. Tai paskatino daugybę hipotekinių įsipareigojimų, dėl kurių kilo hipotekos krizė .
Tai reiškia, kad turėtumėte atkreipti dėmesį į pasikeitusią federalinių lėšų normą ir trumpalaikių iždo obligacijų pelną.
Taip yra todėl, kad Libor dažniausiai pasikeičia tiesiai prie jo. Iždo aukcionas kyla, kai sumažėja obligacijų paklausa.
Už
Reguliuojamos palūkanų hipotekos privalumas yra tas, kad norma yra mažesnė nei fiksuotų palūkanų hipoteka . Šie tarifai yra susieti su dešimties metų iždo obligacija . Tai reiškia, kad galite nusipirkti didesnį namą už mažiau.
Tai ypač patraukli pirmą kartą įsigyjamiems namuose ir kitiems su vidutinėmis pajamomis.
Minusai
Didelis trūkumas yra tas, kad, jei palūkanų normos didės, jūsų mėnesinis mokėjimas gali didėti. Daugelis žmonių yra nustebinti, kai palūkanų norma iš naujo nustatoma, net jei tai numatyta sutartyje. Jei jūsų pajamos nepadidėjo, tuomet jūs negalėsite sau leisti sau leisti savo namuose ir prarasti.
Reguliuojamo tarifo hipoteka tapo populiari 2004 metais. Tai buvo tada, kai Federalinis rezervas pradėjo didinti šeriamų lėšų normą . Paprastųjų paskolų paklausa sumažėjo, kai padidėjo palūkanų normos. Bankai sukūrė reguliuojamą hipoteką, kad mėnesiniai mokėjimai būtų mažesni.
Tipai
2004 m. Bankininkai gavo kūrybiškumą su naujomis paskolų rūšimis, kad patrauktų potencialiems namų savininkams. Štai keletas populiariausių pavyzdžių.
Tik palūkanos tik paskolos . Jie turi žemiausius tarifus. Jūsų mėnesinis mokėjimas tiesiog nukreipiamas į palūkanas, o ne į kokį nors principą, per pirmuosius trejus iki penkerius metus. Po to pradedate mokėti didesnes sumas, kad padengtumėte principą. Arba jums gali tekti atlikti didelio baliono mokėjimą.
Jei žinote, kaip jie dirba, šios paskolos gali būti labai naudingos. Jei galite tai sau leisti, papildomi mokėjimai tiesiogiai nukreipiami į principą.
Jei esate drausmingas dėl šių mokėjimų vykdymo, iš tikrųjų galite sumokėti daugiau negu principas. Tokiu būdu jūs įgysite didesnę nuosavą vertę namuose, nei su įprastine hipoteka. Šios paskolos yra pavojingos, jei nesate pasirengę atlikti koregavimą ar baliono mokėjimą. Jie taip pat turi visus tuos pačius trūkumus bet kokio reguliuojamo dydžio hipoteka.
ARM variantai. Jie leidžia skolininkams pasirinkti, kiek mokėti kiekvieną mėnesį. Jie prasideda nuo "teaser" - nuo vieno iki dviejų procentų. Jie gali būti grąžinami į aukštesnį lygį net po pirmojo mokėjimo. Dauguma (80 proc.) Variantų ARM skolintojai moka tik minimalų mokėjimą kiekvieną mėnesį. Likusi dalis yra įtraukta į hipotekos likučius, kaip ir neigiamos amortizacijos paskolos.
Skolininkai mano, kad mokėjimai yra nustatomi penkerius metus. Jei neapmokėtas hipotekos balansas padidėja iki 110 procentų arba 125 procentų pradinės vertės, paskola automatiškai grąžinama.
Dėl to mokėjimas bus tris kartus didesnis už pradinę sumą. Nuobodžios nuobaudos neleidžia skolininkams refinansuoti. Kaip rezultatas, dauguma skolininkų tiesiog krenta giliau į skolas. Kai namas yra vertas mažiau nei hipoteka, arba paskolos gavėjas praranda darbą, jie uždraudžia .
Šios paskolos buvo didžiulė paskolos krizės priežastis . Nors tik 2 proc. Visų būsto paskolų buvo pasirinkta ARMS, jos buvo vertos 300 mlrd. Dolerių. Dauguma jų neįvykdė įsipareigojimų. Mažiausiai 60 procentų buvo Kalifornijoje, kur namų kainos sumažėjo 30-40 procentų. Tai diskvalifikavo juos pasinaudojus namų paskolos pakeitimo programomis, tokiomis kaip " MakingHomesAffordable" . (Šaltinis: " Toxic mortgages ", atsakingo skolinimo centras, 2007 m. Lapkričio 5 d. "Nightmare mortgages", Businessweek, 2006 m. Rugsėjo 11 d.)