Kaip parduoti savo namus per žemės sutartį
Žemės sutarties ir hipotekos skirtumas
Žemės sutartys yra pardavėjo, žinomo kaip tiekėjo, ir pirkėjo, žinomo kaip vendietis, susitarimai dėl saugumo.
Pardavėjas vykdo "Vendee" finansavimą, kuris gali arba neturėti pagrindinės paskolos. Pagrindinis skirtumas tarp žemės sutarties ir hipotekos yra tai, kad pirkėjas negavo teisės akto ar aiškios nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą tol, kol nebus išmokėta žemės sutartis.
Kai kuriose valstyb ÷ se yra įstatymų, kuriais traktuojama žem ÷ s sutartis, panaši į pasitik ÷ jimo aktą, ir šiose sutartyse numatytos patik ÷ tin ÷ s, suteikiant įgaliotiniui "pardavimo galią" inicijuoti uždarymo procesą tuo atveju, jei Vendie neįvykdo sutarties. Kitos valstybės pirkėjams suteikia ilgesnį išpirkimo laikotarpį, panašų į hipotekos paskolas. Dėl šių priežasčių svarbu sumažinti įsipareigojimų nevykdymo tikimybę prieš pradedant kvalifikaciją Vendei.
Pardavėjo apsauga parduodant būsto žemę
Jei turite pagrindinę paskolą, atsižvelgiant į pasirinkimą tarp tiesioginės sutarties ar sutarties dėl apvyniojimo, pasiūlykite apatinę sutartį. Tai suteiks jums pirmojo hipotekos palūkanų normos nepaisymą.
Klauskite teisinės konsultacijos dėl išlygos dėl susvetimėjimo. Skolininkas gali paskolą sumokėti ir sumokėti, jei skolintojas atskleidžia, kad pardavėte namus per žemės sutartį.
- Gaukite Pirkėjo kredito ataskaitą. Jei pirkėjas pateikė bankrotą, sumokėjo pavėluotus mokėjimus kitiems kreditoriams arba, dar blogiau, neturėjo kredito, šie leidžiami įrašai yra raudonos vėliavos.
- Paklauskite pavadinimo draudimo poliso . Viešųjų įrašų paieškos pavadinimuose taip pat bus parodyti pirkėjo įkeitimai ar teismo sprendimai. Pavadinimo bendrovė, greičiausiai, paprašys patenkinti šiuos apsunkinimus, kol ji bus apdraudusi žemės sutartį dėl nuosavybės teisės . Prašykite pamatyti preliminaraus pavadinimo ataskaitos kopiją (arba įsipareigojimą dėl nuosavybės draudimo), kad nustatytumėte, ar paieška parodo ką nors apie pirkėją.
- Paklauskite didelio pradinio mokėjimo. Pirkėjai mažiau linkę pasitraukti nuo žemės sutarties ar nustoti mokėti iš pirkimo sutarties, jei pirkėjas padarė didelį pradinį mokėjimą . Kuo daugiau pinigų iš anksto investuos, tuo mažiau tikėtina, kad pirkėjas rizikuoja jį prarasti.
- Finansuoti trumpalaikis. Galite amortizuoti mokėjimus 30 metų, bet prašyti baliono mokėjimo po penkerių ar dešimties metų. Tai leis pirkėjui refinansuoti arba parduoti turtą anksčiau sumokėti. Patikrinkite, ar šis finansavimas atitinka jūsų valstybės įstatymus. Balionų mokėjimai gali būti uždrausti.
- Patikrinkite pirkėjo užimtumą. Įsitikinkite, kad pirkėjas yra įdarbintas ir dirbo mažiausiai dvejus metus, pageidautina ilgiau. Paklauskite, ar pirkėjas yra įdarbintas kompanijoje, ar yra darbo sutartis, ir ar netrukus gali būti nutrauktas darbo laikas.
Klauskite asmeninių nuorodų. Patikrinkite pirkėjo nuorodas, įskaitant praėjusius nuomininkus. Paklauskite apie ankstesnių nuomos mokėjimų istoriją, o ne tik dabartinę nuomos kainą, nes kartais savininkai pasakys ką nors, kad nuomininkas iš jo išsinuomotų. Grįžk pas savininką prieš esamą savininką ir paklauskite.
- Reikalauti, kad Pirkėjas gautų namų savininkų draudimo polisą. Jūs nenorite būti atsakingi už namus, kai žemės sutartis pasirašyta ir notariškai patvirtinta. Įsitikinkite, kad pirkėjas pavadino jus papildomu apdraustu ir gaus namų savininko draudimo sutarties kopiją.
- Išplėstinės paskyros nustatymas. Daugelis bankų ir finansų įstaigų siūlo paslaugą, kuri surinks mokėjimus iš pirkėjo ir atsiųs jas jums arba išsiųs jas į jūsų banko sąskaitą. Tai neleidžia pirkėjui sužinoti jūsų namų adreso, o susitarimas leidžia jums keliauti.
- Rinkti mokesčius iš vendės. Paprašykite Vendee sumokėti mokesčius jūsų išmokėjusioms įmonėms. Tada bendrovė gali sumokėti mokesčius savo turto vertintojui, ir jūs galite būti tikri, kad mokesčiai bus sumokėti laiku.
- Į pavedimo sutartį įtraukti pavėluotą mokėjimo užmokestį. Jei mokate pagrindinę paskolos sumą, jūs norėsite laiku gauti savo mokėjimus, kad išvengtumėte pavėluotų mokesčių. Sumokėkite pirkėjui pagrįstą mokestį už pavėluotus mokėjimus, kad paskatintumėte pirkėją laiku sumokėti.
- Užtikrinkite tęstinę priežiūrą ir priežiūrą. Apsvarstykite galimybę įtraukti sutarties pagreitinimo sąlygą , kuri leis jums padaryti Vendee refinansuoti turtą, jei turto būklė tampa rizika jūsų finansinėms investicijoms.
- Neleiskite Vendei priskirti sutarties. Kai atliksite savo namų darbus, kad patvirtintumėte šį pirkėją, nenorite, kad pirkėjas suteiktų teisę priskirti sutartį nežinomam subjektui.
- Pasikalbėkite su advokatu. Verta išleisti kelis šimtus dolerių, norint gauti teisinę konsultaciją prieš sudarant žemės sutartį. Be to, teisininkas gali galvoti apie tai, ką aš pamiršau šiame sąraše.
Rašant Elizabeth Weintraub Cal BRE # 00697006 yra "Liono nekilnojamojo turto" brokeris-advokatas Sakramentoje, Kalifornijoje.