Kas yra Reguliuojama palūkanų norma?
Reguliuojamo dydžio hipoteka , vadinama "ARM" trumpuoju, yra hipoteka, kurios palūkanų norma yra susijusi su ekonominiu indeksu. Palūkanų norma ir jūsų mokėjimai periodiškai pakoreguojami, kai indeksas pasikeičia.
ARM terminologija
Indeksas
Indeksas yra vadovas, kurį skolintojai naudoja norint įvertinti palūkanų normos pokyčius. Bendrieji kreditorių naudojami indeksai apima vieno, trijų ir penkerių metų iždo vertybinių popierių veiklą, tačiau yra daugybė kitų.
Kiekviena ARM yra susieta su konkrečiu indeksu.
Marža
Pagalvokite apie maržą, kaip paskolos davėjo paskirstymą. Tai yra palūkanų norma, atspindintis skolintojo verslo išlaidas ir pelną, kurį jie turės paskolai. Marža pridedama prie indekso normos, siekiant nustatyti jūsų bendrą palūkanų normą . Ji paprastai lieka tokia pati per visą jūsų būsto paskolos gyvenimą.
Koregavimo laikotarpis
Koregavimo laikotarpis yra laikotarpis nuo galimų palūkanų normos koregavimų.
Galite matyti ARM, apibūdintą tokiais skaičiais kaip 1-1, 3-1 ir 5-1. Pirmasis kiekvieno rinkinio skaičius nurodo pradinį paskolos laikotarpį, kurio metu jūsų palūkanų norma bus tokia pati kaip ir tą dieną, kai pasirašėte paskolos dokumentus.
Antrasis skaičius yra koregavimo laikotarpis, rodantis, kaip dažnai galima pakoreguoti normą po pradinio laikotarpio pabaigos. Ankstesni pavyzdžiai yra visi ARM su metiniais koregavimais - tai reiškia, kad kiekvienais metais gali būti koreguojami.
Jei mano mokėjimai gali išaugti, kodėl turėčiau apsvarstyti ARM?
Pradinė ARM palūkanų norma yra mažesnė nei fiksuotų palūkanų hipotekos norma , kai palūkanų norma paskolos naudojimo laikotarpiu išlieka tokia pati. Mažesnė norma reiškia mažesnius mokėjimus , kurie gali padėti jums gauti didesnę paskolą.
Kiek laiko planuojate namą valdyti?
Kainų padidėjimo galimybė nėra tokia veiksnė, jei planuojate parduoti namus per kelerius metus.
Ar tikisi, kad jūsų pajamos didės? Jei taip, papildomos lėšos gali apimti didesnius mokėjimus, kurie atsiranda dėl palūkanų normos padidėjimo.
Kai kurie ARM gali būti konvertuojami į fiksuoto dydžio hipoteką . Tačiau konversijos mokesčiai gali būti pakankamai dideli, kad būtų pašalintos visos taupomos lėšos, kurias matėte esant pradinei mažesnei kainai.
ARM indeksai
Nors jūs negalite dikuoti, kokį indeksą naudoja paskolos davėjas, galite pasirinkti paskolą ir skolintoją pagal indeksą, kuris bus taikomas paskolai. Paklauskite skolintojo, kaip anksčiau naudojamas kiekvienas naudojamas indeksas. Jūsų tikslas yra surasti ARM, susietą su indeksu, kuris daugelį metų išliko gana stabilus.
Palyginus skolintojus , apsvarstykite ir pasiūlytą indeksą, ir maržos normą.
Diskontuota kaina ir buydowns
Kai perkate namus, galite susidurti su pardavėjais, kurie siūlo mokėti išpirkimo mokestį, kuris leidžia skolintojui pasiūlyti pradinį kursą, kuris yra mažesnis už indekso ir maržos sumą. Nauji namų statybininkai kartais siūlo tokio tipo pirkimo paketą, kad padėtų žmonėms patekti į savo namus.
Galų gale pasibaigs nuomos norma, o mokėjimai gali gerokai padidėti, tuo pačiu metu, kai pasibaigs nuolaida, ARM norma bus pakoreguota.
Turėkite omenyje, kad pardavėjai kartais padidina būsto kainą pagal sumą, kurią jie moka, norėdami nusipirkti paskolą. Papildomos išlaidos gali laikui bėgant viršyti bet kokią išankstinę nuolaidą.
Palūkanų normos viršutinės ribos
Kainų ribos viršija tai, kiek palūkanų galite sumokėti. Yra dviejų tipų palūkanų normų ribos, susijusios su ARM.
- Periodiniai apribojimai riboja jūsų palūkanų normos dydį nuo vieno koregavimo laikotarpio iki kito. Ne visuose ARM turi periodines viršutines ribas.
- Bendros viršutinės ribos riboja, kiek palūkanų norma gali padidėti per paskolos gyvenimą. Bendros ribos buvo reikalaujamos pagal įstatymą nuo 1987 m.
Mokėjimo krepšiai
Mokesčio apribojimas riboja, kiek jūsų mėnesinis mokėjimas gali padidėti kiekvieno koregavimo metu. ARM su mokėjimo dangteliais dažnai neturi periodinių viršutinių dydžių.
Perkraustymai
Jei palūkanų normos riba sumažino jūsų palūkanų normą, nors indeksas pakilo, padidėjimo suma gali būti perkeliama į kitą koregavimo laikotarpį.
Saugokitės neigiamos amortizacijos
Amortizacija vyksta, kai mokėjimai yra pakankamai dideli, kad sumokėtų palūkanas, pridėjus dalį pagrindinės sumos.
Neigiama amortizacija atsiranda, kai mokėjimai neapima palūkanų. Nesumokėta suma grąžinama į paskolą, kur ji sukuria dar daugiau palūkanų skolų . Jei tai tęsiasi, galite atlikti daugybę mokėjimų, bet vis tiek skolingas daugiau nei paskolos pradžioje.
Neigiama amortizacija paprastai įvyksta tada, kai paskolai yra mokėjimo riba, pagal kurią mėnesinės išmokos padengia palūkanų kainą.
Kreditoriai privalo pateikti jums rašytinę informaciją, kuri padėtų jums palyginti ir pasirinkti hipoteką. Nedvejodami užduoti kuo daugiau klausimų, kad padėtų jums suprasti kiekvieną ARM ir kitų jūsų siūlomų būsto paskolų aspektą.
Gaukite faktus apie reguliuojamą įkainį
Kokia yra reguliuojamos palūkanų hipotekos rizika? Prieš priimdami ARM, sumažindami riziką apsvarstykite šiuos klausimus.
Nuolaidos - Buydowns
Pardavėjai kartais sumoka mokestį, kuris leidžia skolintojui pasiūlyti pradinį kursą, kuris yra mažesnis už indekso ir maržos sumą. Galų gale pasibaigs supirkimo norma.
- Dvivietis Whammy
Jūsų mokėjimai gali gerokai pakilti, jei jūsų norma pasikeis tuo pačiu metu, kai pasibaigs nuolaida. - Ar diskontuota norma verta?
Pardavėjai gali pakelti namų kainą už sumą, kurią jie moka, norėdami nusipirkti paskolą. Papildomos išlaidos gali laikui bėgant viršyti bet kokią išankstinę nuolaidą.
Palūkanų normos viršutinės ribos
Kainų ribos viršija tai, kiek palūkanų galite sumokėti. Yra dviejų tipų palūkanų normų ribos, susijusios su ARM.
- Periodiniai apribojimai riboja jūsų palūkanų normos dydį nuo vieno koregavimo laikotarpio iki kito. Ne visuose ARM turi periodines viršutines ribas.
- Bendros viršutinės ribos riboja, kiek palūkanų norma gali padidėti per paskolos gyvenimą. Bendros ribos buvo reikalaujamos pagal įstatymą nuo 1987 m.
Mokėjimo krepšiai
Mokesčio apribojimas riboja, kiek jūsų mėnesinis mokėjimas gali padidėti kiekvieno koregavimo metu. ARM su mokėjimo dangteliais dažnai neturi periodinių viršutinių dydžių.
Perkraustymai
Jei palūkanų normos riba išlaikė jūsų palūkanų normą, nors indeksas pakilo, padidėjimo suma gali būti perkeliama į kitą koregavimo laikotarpį.
Neigiama amortizacija
Amortizacija vyksta, kai mokėjimai yra pakankamai dideli, kad sumokėtų palūkanas, pridėjus dalį principo.
- Neigiama amortizacija atsiranda, kai mokėjimai neapima palūkanų. Nesumokėta suma grąžinama į paskolą, kur ji sukuria dar daugiau palūkanų skolų. Jei tai tęstųsi, galėtumėte atlikti daugybę mokėjimų, bet vis tiek skolingas daugiau nei paskolos pradžioje.
- Neigiama amortizacija paprastai įvyksta tada, kai paskolai yra mokėjimo riba, pagal kurią mėnesinės išmokos padengia palūkanų kainą.
- Neigiama amortizacija neturi tokio pat didelio poveikio, kai nekilnojamojo turto vertinimas yra geras, todėl mažesni mokėjimai gali būti jums patrauklesni už principo mokėjimą.
Kreditoriai privalo pateikti jums rašytinę informaciją, kuri padėtų jums palyginti ir pasirinkti hipoteką. Nedvejodami užduoti kuo daugiau klausimų, kad padėtų jums suprasti kiekvieną paskolos aspektą