Kaip veikia žemės sutartis namų pirkimui

Kodėl namų pirkėjai, kaip ir žemės sutartys

Žemės pirkimo sutartys buvo labai populiarios 1970-ųjų ir devintojo dešimtmečio pradžioje. Tuo metu dalimis pardavimo sutartys, kartais vadinamos sutartimis dėl akto, pasiūlė patrauklesnes finansines sąlygas, palyginti su aukštesniu tarifu ir griežtais institucijų kreditorių kvalifikaciniais standartais.

Žemės sutartys pradėjo dingstis, kai paskolų reikalavimai buvo sušvelninti, o normos sumažėjo žemiau 8%. Tačiau jie visai nėra išnykę ir iš tikrųjų grįžo į rinką hipotekos krizės metu.

Ankstesni namų savininkai, kurie prarado savo namus, kad juos uždarytų ar parduotų per trumpą pardavimą, pradėjo remtis žemės sutartimis kaip finansavimo alternatyva, kai didieji bankai juos išstumdavo.

Kas yra atsiskaitymo už žemę sutartis?

Pirkimo sutartis yra bet kokios rūšies sutartis, pagal kurią reikalaujama periodiškai atlikti mokėjimus, tačiau nekilnojamojo turto atveju ji paprastai vadinama žemės sutartimi, sutartimi dėl sutarties ar pardavimo sutartimi. Sąvoka "žemė" yra klaidinanti, nes žemės sutartis gali būti naudojama bet kokio tipo nekilnojamojo turto įsigijimui su patobulinimais arba be jų.

Dalies pirkimo sutartyje nurodomos pardavimo kainos, pradinio įnašo sumos, palūkanų normos, mėnesinių (arba periodinių) mokėjimų sumos ir kiekvienos šalies pareigos. Ji apima tokias pareigas kaip tie, kurie išlaikys namuose, mokės už draudimą, ir turto mokesčius - tai paprastai yra pirkėjas. Sutartyje bus numatytas pardavėjo reikalavimas, jei pirkėjas nebebus mokamas įmokomis.

Ypatybės:

• Žemės sutartys ar sutartys dėl sandorių yra tarp pardavėjo, vadinto pardavėju, ir pirkėjo, vadinamo "Vendee", susitarimu dėl saugumo.
• Pardavėjas sutinka parduoti turtą finansuodamas "Vendee" pirkimą.
• Pardavėjas išlaiko teisinį vardą ir Vendee gauna teisingą titulą.
• Savininko finansuojamas finansavimas gali apimti esamą būsto paskolą (žr. Žemiau) arba turtas gali būti laisvas ir aiškus (geriausias pasirinkimas).

• Už visą mokestį Pardavėjas atidaro Vendėjui nuosavybės aktą.

Visapusiškos žemės pirkimo sutartys

• Apskaičiuojant sutartis yra esama hipoteka.
• "Vendee" moka vieną mokestį pardavėjui.
• Gavęs mokėjimą, Pardavėjas sumoka pagrindinį skolintojo mokėjimą ir išlaiko likusį.
• Jei esama hipoteka turi mažesnę palūkanų normą nei sutarties palūkanų norma, Pardavėjas uždirba papildomų palūkanų už pinigus, kurie nepriklauso tiekėjui. Tai vadinama nepaisymu.

Toliau kaip tai veikia.

1. Pasakykite, kad pardavimo kaina yra 100 000 USD.
2. "Vendee" uždirba 10 000 dolerių.
3. "Vendee" sutinka atlikti mokėjimus 90 000 JAV dolerių, sumokėti palūkanas už 6,5%, mokėti 567 JAV dolerius.
4. Esama pagrindinė paskola yra 50 000 USD, mokama 5% palūkanų, o mokėjimas yra 268 USD.
5. Pardavėjas uždirba 6,5 ​​proc. Palūkanų už 40 000 dolerių nuosavą kapitalą, PLUS 1,5 proc. Palūkanų už esamą hipoteką 50 000 JAV dolerių ir kišenes 299 JAV dolerių per mėnesį.
6. "Vendee" taip pat moka mokesčius, draudimą ir visas kitas nuosavybės išlaidas.

Tiesioginės sutartys

Nepaisoma tiesioginės sutarties palūkanų. Vendee gali sutikti tiesiogiai sumokėti esamą skolintoją ir atlikti kitą mokėjimą pardavėjui, arba Vendee gali išsiųsti vieną mokestį Pardavėjui, o Pardavėjas mokės mokėjimą pagrindiniam skolintojui.

Pažvelkime į ankstesnį pavyzdį dėl tiesios sutarties:

1. Pardavimo kaina 100 000 USD.
2. Vendee uždirba 10 000 dolerių.
3. "Vendee" moka 268 USD už esamą paskolų likutį 50 000 JAV dolerių, už kurį mokama 5% palūkanų.
4. "Vendee" moka pardavėjui antrą mokestį už 40 000 dolerių savininku finansuojamą finansavimą, jo palūkanų norma yra 6,5% ir mokama už 253 USD per mėnesį.
5. Abiejų mokėjimų suma yra 521 USD, taigi Vendee sutaupo po 46 USD per mėnesį.

Pardavimo galia

• Kai kurios pavaduojančios įmonės parengia ir apdraudžia žemės sutartis , kuriose yra tiekėjas, vendė ir patikėtinis. Jums reikės skambinti, kad surastumėte tokią įmonės pavadinimą.
• Kaip patikėjimo akto patikėtinis, tiekėjas ir vendė suteikia patikėtiniui teisę, nuosavybės teisę ir interesą, kad užtikrintų tiekėjo ir vėdininko įsipareigojimus.
• Jei Vendee sustoja atlikti mokėjimus, Patikėtinis turi įgaliojimus riboti galimybę parduoti.

• Pranešimo apie nutylėjimą pateikimo procesas valstybės skiriasi.

Paskolos spartinimo sąlygos

Šiandien visose paskolose yra pagreičio ir atskyrimo sąlygų . Kreditoriai turėjo ilgą paskolų iš karto paskolą ir mokėtiną sumą, jei pirkėjai įsigijo "priklausomai nuo" esamų paskolų . Taip yra todėl, kad skolintojai norėjo, kad pirkėjai gautų kreditą , mokėtų paskolų taškus ir padidintų palūkanų normas .

"Sue Heimbichner", Čakoso "Sacramento" pavadinimo departamente dirbantis pareigūnas , nuo 1976 m. Dirba versle ir stebėjo žemės sutarčių populiarumą. Vienas iš didžiausių ieškinių iš šio laikotarpio atsirado iš pirkėjų, įsigijusių nuosavybės teisę pagal galiojančias federalinių santaupų ir paskolų asociacijų hipotekas. Kongresas priėmė 1982 m. Depozitoriumo institucijų įstatymą, iš esmės panaikindamas galimybę perimti esamas paskolas.

Heimbichner sako, kad skolintojai šiandien linkę žiūrėti kitaip. "Kai kurie skolintojai džiaugiasi, kad jie moka", - sakė ji. Bet nesistenkite perimti vyriausybės teikiamų paskolų. "Jūs nenorite susivienyti su vyriausybe, - perspėja Heimbichnas, - nes jūs ketinate paslėpti". Jei jūsų žemės sutartyje yra esama hipoteka, turėtumėte kreiptis į nekilnojamojo turto advokato patarimą.

Vyriausybei priklausančių paskolų pavyzdžiai yra Fannie Mae arba Freddie Mac, o vyriausybės paskolos yra FHA arba VA.

Vendės teisių paketas

Visais praktiniais tikslais Vendei priklauso turtas ir jis turi teisę:

• Valdymas.
• Ramus malonumas ir turto naudojimas.
• Neįtraukimas, priversti kitus išeiti iš patalpos.
• Perpardavimas.

Privalumai Vendei

• Jokios kvalifikacijos nėra, nors tiekėjas gali paprašyti pirkėjo kredito ataskaitos kopijos.
• Pradinė įmoka lankstus. Suma yra apyvartinė.
• Žemės sutarties sutarties trukmė, palūkanų norma ir mokėjimai yra apyvartiniai.
• Mažos uždarymo išlaidos . Nėra skolintojo mokestį.
• Greitas uždarymas. Sandoriai gali būti uždaryti per 7 dienas ar mažiau.

Privalumai pardavėjui

• Paprastai didesnė pardavimo kaina ir nėra įvertinimo. Nors pirkėjams patariama gauti įvertinimą.
• Jei apmokestinamas, gali būti suteikta galimybė gauti atidėtą pelną.
• Mėnesinės pajamos.
• Dažnai geresnė pelno norma nei pinigų rinkos sąskaitos .
• Jei nuosavybė neatitinka reikalavimų, tai yra paprastas būdas parduoti.
• Greitas uždarymas.

Pirkėjo patarimai

• Gaukite įvertinimą.
• Gaukite vardo draudimą.
• Įtraukti kontroliuojančiosios bendrovės paslaugas, kad būtų išlaikytas įvykdytas dokumentas ir originalūs dokumentai.
• Pasikalbėkite su nekilnojamojo turto teisininku .

Pardavėjo patarimai

• Ištraukite pirkėjo kredito ataskaitą.
• Įtraukti tiek pardavėjo, tiek vardo vardus į esamą draudimo polisą.
• Nuomojame išmokėjimo įmonę, kad galėtumėte tvarkyti sutarties surinkimą.
• Pasikalbėkite su nekilnojamojo turto teisininku.

Šis straipsnis neturi būti supainiojamas kaip teisinis patarimas. Teisininkai gali pasiūlyti tik teisininkus.

Rašant Elizabeth Weintraub Cal BRE # 00697006 yra "Lyon Real Estate" brokeris-advokatas Sakramentoje, Kalifornijoje.