Sprendimas dėl galimų žemų įvertinimų
"Super karštos" nekilnojamojo turto rinkose, kurias sudaro ribotos atsargos, o daugelis pirkėjų dažnai varžosi to paties namo, motyvuoti namų pirkėjai gali jausti poreikį pasiūlyti didesnę pirkimo kainą. Dažnai ši pasiūlymo kaina yra per didelė, kad jų skolintojo vertintojas galėtų pateisinti. Tai gali sukelti tai, kas vadinama žemu įvertinimu . Tačiau pardavėjai neturėtų leisti žemo įvertinimo galimybės neleisti jiems pasirinkti pasiūlymo, kuris gali būti didesnis už namuose vertinamą kainą.
Pardavėjai turi pasirinkimus.
Pažvelkime į tipišką tai, kas gali atsitikti karšto pardavėjo rinkoje . Pirma, namai, kuriuos pirkėjai dažnai nori kovoti, yra tie namai, kurie yra:
- Geriausia sąlyga
- Kaina yra teisinga
- Aukštos paklausos kaimynystėje
- Paprastai įsikūręs labiausiai pageidaujamame mokyklos rajone.
Jei namas, kurį norite parduoti, turi visas šias savybes ir jis buvo rinkoje trumpą laiką, tai reiškia, kad jūs, kaip laimingas pardavėjas, gali gauti daugiau nei vieną pasiūlymą. Ypač jei yra didelis susidomėjimo ir daugelio namų rodymų požymis, kurį patvirtina daugybė agento vizitinių kortelių, paliktų virtuvėje.
Kuris keletą pasiūlymų viršija kainą yra geriausia priimti?
Paprastai pardavėjams labai jaudinamas, kai atvyksta daugybė pirkimo pasiūlymų , o visa tai viršija sąrašo kainą. Pirmas dalykas, kurį pardavėjas gali galvoti, yra "O h, mano gosh, mes už namą pernelyg mažai apmokėjome ", kuris yra logiškas, bet nebūtinai tiesus.
Paprastai, kai gaunate kelis pasiūlymus, reiškia, kad namuose kainavo tik teisingai. Pasiūlymai, susiję su kainoraščiu, atspindi įspūdžius ir pasiryžimą pasirinkti pirkėją laimėjusį pasiūlymą.
Saugokitės emocinių meilės laiškų, pateiktų kartu su pirkimo pasiūlymu. Yra daug svetainių, kuriose pirkėjai gali atsisiųsti ir perrašyti laišką, skirtą traukti pardavėjo širdies stygas; kai kurie yra tiesa, o kai kurie - ne.
Pardavėjai turėtų bandyti kuo geriau išnaudoti emocijas nuo sprendimo parduoti. Tapti emocionaliais yra pirmasis žingsnis prie mažesnio pelno.
Tai palieka pardavimo kainą. Pirkėjai mano, jei jie siūlo didesnę kainą nei bet kuris kitas pirkėjas, tada pardavėjas patraukia jų pasiūlymą, pavyzdžiui, nemokamas pinigų iš dangaus ir pasirašo. Tačiau pardavėjai turi apsvarstyti pasekmes, kas galėtų atsitikti, jei namuose nepasieksite šios sumos. Jei namuose nebus įvertinta pirkimo kaina, tai reiškia, kad skolintojas nesutiko skolinti didelės paskolos ir vertės balanso. Žinoma, jei pasiūlymas yra grynųjų pinigų, paprastai nėra jokio įvertinimo.
Geriausias pasiūlymas priimti yra pasiūlymas, kuris greičiausiai uždarys sąlyginį indėlį. Tai reiškia, kad tai negali būti pasiūlymas su aukščiausią pardavimo kainą.
Pavyzdys iš 3 pasiūlymų viršija kainą, kuri negali būti įvertinta
Pavyzdžiui, tarkime, kad gražaus namo pardavėjas labai pageidaujamoje kaimynystėje Elk Grove, Kalifornijoje, nusprendė įregistruoti savo namus už 550 000 dolerių. Galbūt panašūs pardavimai, esantys 1/2 mylių spinduliu, rodo geriausią pardavimo kainą 549 000 dolerių, todėl jo namuose kainuoja labai agresyviai. Tačiau dėl mažo atsargų ir didelės paklausos pardavėjas gauna 3 pasiūlymus.
Jie yra:
- "Jane Eyre" pasiūlymas Nr. 1 : 560 000 JAV dolerių iš pirkėjo su 3,5% pradiniu įnašu ir FHA paskola . Per pastaruosius 5 metus šis pirkėjas uždraudė savo įrašą. Jane neapsunkins atotrūkio tarp paskolos ir įvertinimo, bet sutinku sumokėti 1000 JAV dolerių daugiau nei bet kuris kitas pirkėjas.
- "Arlo Guthrie" pasiūlymas # 2 : $ 557,000 su 10% nuolaida ir įprasta paskola . "Arlo" siūlo mokėti bet kokį skirtumą tarp įvertinta verte ir pardavimo kainos, ne daugiau kaip 5000 USD.
- Joe Dimaggio pasiūlymas # 3 : $ 559,000 su 3,5% nuolaida ir FHA paskola. Šis pirkėjas pateikė kito pasiūlymo listinguojančiajam agentui kitame panašių terminų turtui ir tiesiog tikisi geriausio. Tai iš tikrųjų atsitiko, jei jūs galite tai patikėti.
Kaip pardavėjas, jums gali būti pagunda priimti pasiūlymą iš Jane Eyre. Galų gale, kas žino apie vertintojus?
Vertinimas yra tik vieno asmens požiūris į vertę, ir jis gali skirtis nuo vertintojo iki vertintojo. Rinkos pokyčiai nuolat keičiasi. Gali pasirodyti nauji panašūs pardavimai, arba vertintojas galėtų pasiūlyti daugiau naujovių nei kitas vertintojas. Tarp vertinamų verčių laikas yra daug lankstumo.
Arba galbūt norėsite apsvarstyti blogiausią scenarijų. Blogiausias scenarijus būtų toks, kad namuose būtų galima įvertinti 550 000 JAV dolerių. Tokiu atveju Jane Eyre atšauktų savo sutartį . Be to, tokie pasiūlymai kaip "Aš sumokėsiu 1000 JAV dolerių daugiau nei kitas pirkėjas" gali būti laikomi nepriimtiniais pasiūlymais, nes nėra siūlomos tikros pardavimo kainos. Tai dviprasmiškas. Be to, gali būti, kad Jane skolintojas gali neleisti jai pirkti namuose dėl jo uždarymo, nes tai yra draudėjo pasirinkimas. Raudona vėliava.
"Joe Dimaggio" pirkimo pasiūlymas atrodo beprasmis, kai "Joe" pasirengęs pirkti kitą namą ir, atrodo, nėra įsipareigojęs įsigyti šį konkretų pirkinį. Be to, Joe pardavimo kaina yra daug mažesnė nei kitų, o jo paskola yra tokia pati kaip Jane. Joe jau parodė, kad jis nesilaiko protokolo ir laikoma neetiška, jei ne prieš įstatymą, parašyti pasiūlymą daugiau nei vienam namui, kai pirkėjas negali sau leisti pirkti abu namus. Be to, kokio tipo pirkėjo agentas siunčia du skirtingus pasiūlymus dviejuose skirtinguose namuose į tą patį įrašų agentą? Visų problemų rašoma.
Vienintelis šio scenarijaus pasiūlymas, dėl kurio pardavėjas gali pasirinkti, - tai "Arlo" pasiūlymas. Tai yra švarus, pirkėjas yra pasirengęs įdėti pinigus, kai jo rašiklis pasirašo. Jei namas tik įvertinamas 550 000 USD, pardavėjas gaus papildomą 5000 USD iš pirkėjo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.