Reguliarios namų pardavimo kainos gali užtrukti dėl netoliese esančių turto uždarymo
Kitose apylinkėse apleistas namas gali būti apkrautas ir tinkuotas dideliais ženklais reklamuojant jį kaip banko ar REO turtą.
Kai kurie išardomi namai lieka atsisakyta daugelį metų. Piktžolės auga pakankamai aukštai, kad apimtų šaligatvius, pranksters mesti akmenis per antrojo lango langus, o namas tampa apylinkės akimis.
Akredituotų akcijų ženklai gali palikti kaimynus įdomu apie jų namų vertę. Aplinkinių namų savininkai yra susirūpinę, kad uždarymas gali turėti įtakos nuosavybės vertybėms, ir teisingai.
Vertinimai apima namus kaip tavo, plius išpirkos
Yra trys turto vertinimo metodai:
- Sąnaudų metodas. Šis metodas apima išlaidas, susijusias su namų statyba ir žemės verte.
- Pajamų metodas - naudojamas palyginti kelis vienetus pagal kapitalizacijos rodiklius.
- Rinkos vertės metodas. Šio tipo vertinimas palygina objekto nuosavybę su trimis panašiais pardavimais kaimynystėje.
Jei du panašūs pardavimai yra įprasti sandoriai, o vienas yra uždarymas ar trumpalaikis pardavimas , ar vertintojas šį nelaimingą pardavimą naudos kaip panašų turtą?
Norėdami gauti atsakymų, aš kalbėjau su "Yuke & Associates" Sakramento vertintoju Dereku Juke.
"Yuke" stengiasi rasti atvirkštinės operacijos, kai rengia vertinimą. Tai laikomi pardavimai rinkos verte, siūlomi pardavimui pageidaujamam pardavėjui ir įsigyti galinčio ir noro pirkėjo, kurio nė viena šalis nėra priversta ir nėra susijusi.
Net jei tai reiškia, kad palyginus pardavimus iš kaimyninių kaimynų ir palyginti su verte, palyginti, daugelis vertintojų, kaip sako jis, gali rasti sandorių, kurių negalima naudoti, vertinant.
"Yuke" buvo versle nuo 1996 m. Ir sako: "Jei aš pasinaudosiu rinkos uždarymu, paaiškinsiu, kodėl aš jį panaudojo. Aš sakau, kad tai ne geras kompasas ir nesuteikia jo daug svorio. "Jis teigia, kad turto išpirkimas neatitinka rinkos vertės, ir jis visada gali rasti įprastus pardavimus įtraukti į savo vertinimus. "Jei rajone yra tik užstato, tai turės įtakos rinkai, nes ji tampa verte," įspėja Yuke.
Foreclosures Padaryti HOAs pažeidžiamas
Jukas tęsia: "Jei nėra jokių įprastų sandorių, tada esate užsikimšęs. Kondo vystymasis yra kietas. "Kas atsitiks, jei namų savininko asociacijoje yra tik trumpalaikių pardavimų ar turto išpirkimo? Pasak "Yuke", tai yra geriausi kompaktiniai diskai, nes jie yra vieninteliai kompaktiniai diskai.
Nusidėvėję pardavimai namų savininkų asociacijoje taip pat reiškia, kad mažai tikėtina, kad savininkas sumokėjo šio vieneto proporcingą HOA rinkliavų dalį. Jei namų savininko asociacijos fondas mažas, tai kiti namų naudotojai, kurie baigia mokėti kortelę aukštesnių asociacijos mokesčių forma.
Deja, nors daugelis namų savininkų asociacijų gali panaikinti rinkliavą, jei mokesčiai yra įsiskolinimai, tik nedaugelis turi pinigų ar priemonių tai padaryti, o tie, kurie dažnai atsisako šio proceso, kai hipotekos suma yra didesnė už vieneto vertę.
Apdraustos ligos silpnina netoliese esančias kainas
Nors kai kurie tyrimai rodo, kad apylinkėse, turinčiose didelį sulaikymų skaičių, sumažėjo 1 procentas vertės, vertės sumažėjimas ne visada priklauso nuo apyvartinių taršos leidimų skaičiaus. Dažnai mažėjančios kainos kyla dėl to, kad pirkėjai supranta šį plotą, kartu su ankstesnio savininko labai apleista nuosavybe.
Kai kurie sandorių apribojimo pardavimai atrodo savaime išlaikomi. Kai tik vienas namų savininkas pereina į nutylėjimą, atrodo, kad kiti šalia esantys žmonės sekasi. Jei įsipareigojimų neįvykdymo savininkas iškeldamas ar palieka turtą, apleistas namas patenka į nelaimes.
Nekilnojamojo turto apyvartos namai, kuriems reikalingas didelis remontas, neperleidžia rinkos vertės .
Dalis grąžinamojo turto pirkimo uždraudimo yra tai, kad namai parduodami "kaip yra", o pirkėjai neturi jokių sąlygų garantijos. Kai kurie namų savininkai, kurie praranda viską dėl uždarymo, gali nieko nemėginti parduoti įmontuotus prietaisus ir iškirpti vario santechniką parduoti laužui. Namai su trūkstamais bruožais taip pat mažina kaimo kainas.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.