Kaip veikia trumpas pardavimas nuo pradžios iki pabaigos
Trumpo pardavimo procesas daugeliui žmonių vis dar yra paslaptis net ir po šių metų, todėl nėra pavojaus signalui, jei tiksliai nežinote, kaip veikia trumpojo pardavimo procesas. Daugelis pirkėjo agentų yra supainiami; suprasti pirkėjai ieško krypties, o ne kiekvienas trumpo pardavimo agentas žino, kaip padaryti trumpą pardavimo . Tikėtumėte, kad žmonės, kurie yra nekilnojamojo turto versle, būtų išmokę vieno ar dviejų dalykų apie trumpalaikį pardavimo procesą, tačiau, deja, trumpi pardavimo atvejai - ne visi puodeliai arbatos.
Trumpo pardavimo pagrindai
Bankai skiria trumpalaikius pardavimus dėl dviejų pagrindinių priežasčių: pardavėjas susiduria su sunkumais, o namuose nėra pakankamai nuosavybės, kad galėtų sumokėti hipoteką, sumokėjus pardavimo išlaidas.
Keli sunkumų pavyzdžiai:
- Nedarbas / sumažintos pajamos
- Skyrybos
- Medicininė avarija
- Darbo perkėlimas iš miesto
- Bankrotas
- Mirtis
Pardavėjui reikės parengti finansinį paketą, kuris bus pateiktas trumpalaikio pardavimo bankui. Kiekvienas bankas turi savo gaires, bet, išskyrus "Wachovia", kuris yra geriausias trumpiausias pardavimas pasaulyje, pagrindinė procedūra yra panaši iš banko į banką. Parduodamo trumpojo pardavimo paketas greičiausiai susideda iš:
- Leidimo raštas, kuris leidžia jūsų agentui kalbėtis su banku.
- Preliminari uždarymo ataskaita
- Užbaigta finansinė ataskaita arba RMA
- Pardavėjo sunkus laiškas
- 2 metų mokesčių deklaracijos
- 2 metų W-2
- 30 darbo dienų darbo užmokesčio lapeliai
- Paskutiniai 2 mėnesio banko išrašai
- Lyginamoji rinkos analizė arba neseniai palyginamų pardavimų sąrašas
Trumpojo pardavimo pasiūlymo rašymas ir pateikimas bankui
Pirkdamas pirkėjo trumpą pardavimo pasiūlymą , pirkėjas turėtų paprašyti jo ar jos tarpininko pateikti panašių pardavimų sąrašą . Bankai neturi hipotekinių paskolų įsipareigojimų, taikomų mažesne kaina. Bankas norės gauti šiek tiek artimos rinkos vertei.
Trumpo pardavimo kaina gali turėti mažai įtakos rinkos vertei ir iš tiesų ji gali būti mažesnė už panašius pardavimus, kad būtų skatinami keli pasiūlymai .
Kai kurie trumpi pardavimai gali prasidėti prieš pasiūlymą, tačiau dažniausiai bankas pradeda procedūrą gavus priimtą pirkimo pasiūlymą. Kai pardavėjas priima pasiūlymą, agentūra išsiunčia bankui šiuos daiktus:
- Sąrašo sutartis
- Įvykdytas pirkimo pasiūlymas
- Pirkėjo preapprovalio laiškas , patikimų pinigų čekio kopija ir lėšų patvirtinimas
- Pardavėjo trumpojo pardavimo paketas
Jei paketas yra neišsamus, trumpojo pardavimo procesas bus atidėtas. Tokiu atveju bankas gali net susmulkinti paketą. Kai kurie banko darbuotojai mažai kantrūs dėl klaidų.
Trumpos pardavimo procesas banke
Pirkėjai gali laukti labai ilgai, norėdami gauti atsakymą iš banko. Įtraukimo į sąrašą agentūra privalo reguliariai skambinti bankui ir atidžiai stebėti trumpalaikio pardavimo procesą. Pirkėjai gali taip vargintis laukti trumpalaikio pardavimo patvirtinimo , kad gali jausti grėsmę atšaukti, jei jie per nustatytą laikotarpį negauna atsakymo.
Toks požiūris yra savęs nugalėjęs ir nebus pagreitintas trumpo pardavimo procesas. Jei pirkėjai yra mažai kantrybės, galbūt trumpas pardavimas nėra geriausias jų pasirinkimas.
Be to, pirkėjo agentui neleidžiama kalbėtis su skolintoju be leidimo, todėl nereikalaukite savo agento skambinti į banką. Tai neveiks.
Toliau pateikiamas tipiškas trumpo pardavimo procesas banke:
- Bankas patvirtina bylos gavimą. Tai gali užtrukti nuo 10 dienų iki mėnesio.
- Derybininkas priskiriamas. Tai gali užtrukti nuo 2 iki 3 ar 30 dienų.
- Užsakoma BPO . Bankas tikriausiai atsisakys dalintis BPO rezultatais.
- Antras derybininkas gali būti priskirtas. Tai gali užtrukti dar 30 dienų.
- Failas siunčiamas peržiūrėti remiantis PSA . Tai gali trukti nuo 2 savaičių iki 30 dienų.
- Tada bankas gali pareikalauti, kad visos šalys pasirašytų " Arm's-length" patvirtinimą.
- Bankas išleidžia trumpą pardavimo patvirtinimo laišką .
- Pirkėjas atšaukia.
Aš įdėjau į šią paskutinę eilutę, nes kartais turėjau parduoti savo Sakramento trumpalaikius pardavimus 3 ar 4 kartus, kol pirkėjas laikosi sandorio.
Pirkėjai pyksta ir pyksta, nes trumpo pardavimo procesas gali būti toks ilgas, kad kartais atšaukia, niekam nepasakant, o daug mažiau - jo agentas. Kai kurie trumpi pardavimai patvirtinami per 2 - 8 savaites. Kiti gali vidutiniškai praeiti nuo 90 iki 120 dienų. Trumpo pardavimo ilgis paprastai priklauso nuo investuotojo, o ne nuo banko.
Pagrindinis trumpojo pardavimo agentas gali pagreitinti trumpalaikį pardavimo procesą, paliekant failą viršuje ir laikant banko atskaitingumą. Būtina registruotis bent kartą ar du kartus per savaitę banke. Dažnai būtina pripažinti nekompetentingų derybininkų elgesį ir prašyti pakeisti. Niekada nesijaudink eskaluoti.
Kryžiaus pirštais derybininkas nori, kad byla būtų per daug, kaip jūs. Dažnai teikiant išsamius paketus iš anksto, taip pat gali paspartinti procesą.
Patarimas: Daugeliu atvejų sąrašo agentas turės idėją, kada patvirtinimas bus pateiktas po to, kai failas bus išsiųstas galutinai peržiūrėti. Tuo metu pirkėjai gali norėti pradėti paskolos procesą, kad jie galų gale pradėtų veikti, jei bankas gali uždaryti tik 2 savaites.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.