Kuris yra pelningesnis: akredituotas pardavimas, trumpalaikiai pardavimai ar REOs?
Tačiau be specializuotų žinių apie tai, kaip valdyti uždarymo, trumpalaikio pardavimo ar "REO" pirkimą, galite atsidurti pavojingoje teritorijoje.
Pavyzdžiui, nors daugelis trumpalaikių pardavimų yra akredituotos, ne visi foreclosures yra trumpalaikiai pardavimai, o ne kiekvienas trumpas pardavimas yra uždaryta. Siekiant dar labiau apsunkinti dalykus, REOs taip pat nėra trumpi pardavimai, tačiau kai kurie numatyti trumpalaikiai pardavimai gali tapti REO.
Kas yra uždarymo turtas?
Nekilnojamojo turto uždarymas yra uždarymo namai, kai viešajame registre įrašomas pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą. Tai reiškia, kad savininkas nustojo daryti hipotekos mokėjimus ir skolintojas pranešė, kad, nebent mokėjimai bus atnaujinti, jis parduos turtą aukščiausiam siūlytojui.
Skolintojai gali atsisakyti kitų priežasčių, tačiau labiausiai paplitusi priežastis, dėl kurios kreditoriai pateikia įsipareigojimų neįvykdymo atvejį , kai skolininkas yra ne mažiau kaip du mokėtini įsiskolinimai.
Jei namų savininkas nesukuria paskolos, paskolos davėjas perims nuosavybę toli nuo savininko. Paskutinis žingsnis, kurį skolintojas imasi pasibaigus tam tikram laikotarpiui, yra pabandyti parduoti turtą viešuoju būdu.
Ne visi namus, kurie patenka į rinkos uždarymą, yra viešojo pirkimo, nes savininkai turi teisę mokėti atgal iki tokio lygio, kurio laikas skiriasi priklausomai nuo valstybės.
Nekilnojamojo turto investuotojai ir namų pirkėjai žino pelną perkant akcijų išpirkimą, nes dažnai jie gali pirkti turtą už sumokėtą sumą, nemokamai įsigyjant namų savininką .
Kaip Kalifornijos įstatymas daro įtaką uždarymo / trumpalaikio pardavimo investuotojams
Valstybės turi skirtingus įstatymus, reglamentuojančius turto uždarymą, o kai kurie laikosi Kalifornijos įstatymų . Norėdami visapusiškai suprasti savo teises kaip rinkos išpirkimo pirkėjas, susisiekite su vietiniu nekilnojamojo turto teisininku. Tačiau supraskite, kad Kalifornijoje ilgą laiką nekilnojamojo turto agentas negalėjo būti investuotoja, uždaranti akcijų paketą, jei visi šie keturi teiginiai būtų teisingi:
- Namuose kvalifikuojama kaip pardavėjo asmeninė gyvenamoji vieta.
- Turtas yra vienos šeimos namas arba nuo 2 iki 4 vienetų .
- Pranešime apie numatytą atvejį buvo pateikti viešieji įrašai prieš nuosavybę.
- Investuotojo pirkėjas nebus užimtas.
Tačiau, jei kuri nors iš šių keturių teiginių būtų klaidinga, agentui Kalifornijoje būtų leidžiama atstovauti pirkėjams, ypač jei pirkėjas ketina užimti namus. Tačiau siekiant atstovauti investuotojui, CA įstatymas reikalauja, kad nekilnojamojo turto agentas paskelbtų obligaciją. Kalifornijos valstijoje tokios obligacijos nėra. Todėl, kaip Kalifornijos investuotoja prieš išpirkimą, daugelis pirkėjų buvo priversti veikti savarankiškai.
Kalifornijos teismas 2007 m. Nusprendė, kad obligacijų reikalavimas yra neįgyvendinamas. Kalifornijos Nekilnojamojo turto asociacijų asociacija pasiūlė specialų formų paketą, kurį agentai gali naudoti investuotojams atstovauti.
Realizuokite, kaip investuotoją, privalote laikytis Namų akcijų pardavimo įstatymo. Be kitų reikalavimų, pardavėjai, kurie yra uždaryta, turi teisę per 5 dienas atšaukti sandorį. Investuotojai turi pranešti pardavėjui apie šią teisę, įskaitant formos kopiją, kuri leis pardavėjams atšaukti.
Nesilaikant Namų akcijų pardavimo įstatymo, taikomos griežtos nuobaudos, įskaitant nuostatą, kuri suteikia pardavėjui teisę nutraukti pardavimą iki dvejų metų po to, kai investuotojas yra uždaręs pardavimą ir grąžina turtą. Jūs perskaitėte tai teisingai. Dvejus metus.
Kaip investuotojas, prieš nuspręsdamas nusipirkti namą uždarant akcijas , sumokėdamas paskolos davėjui grąžintinas sumas, pateikdamas pardavėjui keletą dolerių ir užregistravęs aktą, paskambinkite į nekilnojamojo turto teisininką .
Kas yra trumpalaikio pardavimo turtas?
Trumpas pardavimas vyksta tada, kai namų savininkas yra uždarytas, tačiau prieš tai, kai turtas vyksta viešo aukciono metu.
Pagal trumpalaikį pardavimą skolintojas privalo sutikti su mažesniu už turtą sumokėtą sumą.
Skirtingai nuo rinkos uždarymo, investuotojai paprastai perka namus dar mažiau, nes investuotojai nesumoka esamos paskolos ir nesudaro atlyginimų. Investuotojai susiduria su esamo paskolos davėjo sandoriu, kad užtruktų mažiau nei tai, ką paskolos davėjas stengiasi išvengti uždarymo.
Tai mitas, kad kreditoriai nesudarys sandorio su investuotoja, nebent pardavėjas atsiliktų nuo pardavėjo prievolės laiku atlikti hipotekos mokėjimus . Pardavėjui nereikia numatyti, kad trumpas pardavimas atsirastų. Pirkėjui, norinčiam užimti namus, pirkti trumpą parduoti yra finansiškai prasminga.
Kas yra REOs - nekilnojamojo turto priklauso?
- REO pirkimas yra panašus į trumpo pardavimo pirkimą, išskyrus tai, kad nuosavybė jau priklauso paskolos davėjui.
- Turtą įsigijo paskolos davėjas, pasinaudodamas akcijų uždarymo priemone.
- Dažnai skolintojai parduos sugrąžintus namus mažiau nei praėjusių paskolų balansas.
- Banko turimos nuosavybės yra vadinamos REO, tai reiškia, kad paskolos davėjas yra būstinė.
Bankai galų gale valdo turtą, kai nė vienas viešame aukcione nepakanka, kad padengtų sumą, mokamą už turtą. REO namai dažnai laikomi geriausiais būdais nusipirkti nelaimę ištikusio turto, nes pardavėjas jau nėra iš nuotraukos. Tai tik investuotojas, investuotojo agentas, bankas ir banko agentas, kurie derasi dėl sandorio. Kai kuriuos REOs galima įsigyti tiesiogiai iš skolintojo.
Norėdami gauti daugiau informacijos, kreipkitės į nekilnojamojo turto advokato patarimą.