"Ins & Outs" pirkti namą iš banko
Skaitytojas klausia: ar esame kandidatai pirkti namą iš banko? Mano žmona ir aš pirmą kartą įsigyjame namus . Mūsų mieste mes matome daugybei namuose parduodamų namų, kuriuose yra bankai. Mes kalbėjomės su agentu atvirame namuose, kuris mums pasakė, kad taip pat lengva pirkti banko nuosavybę kaip nuolatinį namą. Tačiau mūsų draugai sako ne, perkant banko valdomą būstą gali būti košmaras. Ar agentas mums meluoja? Kuris yra lengviau nusipirkti? Turėtume nusipirkti banko priklausantį namą ar įprastą namus?
Atsakymas: kai kurie nekilnojamojo turto agentai, kurie išvardija nekilnojamojo turto priklausančius namus, arba trumpas REO, turbūt tikiuosi, kad banko nuosavybės teise įsigyti būtent taip pat lengva, kaip ir įprastą namus. Taip yra todėl, kad daugelis iš jų bankų nuosavybės teise priklausantys namai yra vienintelis jų parduodamas namas. Neabejotinai norėčiau parduoti įprastą namus bet kurią savaitės dieną, ir aš jums pasakysiu, kodėl.
Banko nuosavybės namai ir rinka
Tai lemia tai, ar daugiausia namų rinkoje yra didžiausia turto uždaryta. Jei nuolatinis pardavėjas parduoda rinkoje, kurioje dominuoja banko nuosavybės teise priklausantys namai , reguliariems pardavėjams reikia varžytis dėl kainų su akredituotomis lėšomis , ty pardavėjas turi sumokėti būstą pagal banko nuosavybės teise priklausančių namų kainų.
Kai kurie turto valdytojai , kurie dirba banko nekilnojamojo turto skyriuose, užsiimantys turto išpirkimu, reikalauja, kad jų agentai parduotų savo atsargas taip, kaip ir bet kuris kitas namas ; kai kurie nori, kad agentai neatskleistų, kad namuose yra turto sunaikinimas.
Taip yra dėl to, kad uždarymo namai turi stigmą. Vis dėlto teisingumas bankui, tačiau bankas tiesiog bando konkuruoti atviroje rinkoje.
Banko nuosavybės namai ir informacijos atskleidimas
Paprastai, kai jūs perkate namus, savininkai žino, galite dalintis informacija apie jūsų istoriją. Galite sužinoti, ar virtuvė kriauklė kada nors parsisiunčia, kai pastaroji buvo pakeista, ir jei yra kokių nors defektų, dėl kurių namų apžiūra gali nepasireikšti.
Kai perkate bankui priklausantį namus, jūs esate savarankiškai. Jūs perkate nežinomą veiksnį ir labai mažai naudojate.
As-is sąlyga
Bankai retai renovuoja namus savo portfeliuose. Paprastai jie nemoka už kenkėjų patikrinimą ir neteikia pirkėjams stogo sertifikavimo arba kanalizacijos patikrinimo . Jei jūsų namų patikrinimas atskleidžia didelę problemą ir pateikiate prašymą atlikti remontą , bankas greičiausiai jį ignoruos. Kadangi reguliarus pardavėjas yra daug labiau linkęs derėtis dėl remonto užklausos ir išspręsti jums keliamas problemas.
Derybas pirkti namus iš banko
Kai kurie bankai netgi nežiūrės į pasiūlymą, nebent pirkėjas pateiktų banko pasirinkto skolintojo hipotekos paskyrimo laišką , o tai reiškia, kad pirmas pasiūlymas gali pasirodyti dar ilgiau. Atsižvelgiant į aukcionų, kuriuos turto departamentai tvarko, apimtis, kartais gali užtrukti iki dviejų savaičių arba ilgiau gauti atsakymą.
Kai bankas priima pasiūlymą, jis dažnai sukuria banko priedą, kuris praktiniais tikslais pakeičia pateiktą pasiūlymą. Banko priedas gali sudaryti 10 ar daugiau puslapių. Pakeista beveik kiekvienas svarbus dalykas, apsaugantis pirkėją. Jei perkate bankui priklausantį namus, tai yra gera idėja, kad jūsų advokatas peržiūrėtų sutartį, nes kartais sunku suvokti verbiage.
Bankai ima mokėti už uždarymo uždelsimą
Šiaurinėje Kalifornijoje, kur aš dirbu, dažnai galime su pietine Kalifornija eskredito įmonė, kuri tvarko sandorį. Atstumas vėluoja dokumentų tvarkymą. Be to, jei pirkėjo skolintojui reikia poros dienų, kad išplatintų failą iš draudimo , jis dažnai apmokestina pirkėją. Reguliarūs pardavėjai paprastai yra labiau atlaidūs ir atsipalaidavę dėl pratęsimų.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.