Namų pirkimas gali būti didžiausia investicija, kurią jūs darote savo gyvenime, o būsto kainos daugelyje rinkų yra didesnės nei keli šimtai tūkstančių dolerių.
Tačiau pagaminti namai paprastai yra pigesni nei statybvietėje pastatyti namai, todėl jie gali įsigyti namų nuosavybės. Ypač mažesnių pajamų turintiems ir kaimo vietovėse gyvenantiems vartotojams (kur rangovai ir medžiagos nėra lengvai prieinamos) pagamintas būstas gali būti vienintelis variantas.
Mobili, pagaminta ir modulinė
Kalbant apie būsto paskolas, terminai, kuriuos naudojate skolintojams, gali būti svarbūs. Tai, ko jūs vadinate "mobiliuoju namu", labiausiai tikėtina, yra "pagamintas namas" (net jei namas yra - ar kažkada buvo - mobilus). Neoficialiam naudojimui bet kuris terminas dirba, tačiau dauguma kreditorių vengia skolintis nuosavybe, priskiriama mobiliesiems namams.
- Mobilieji namai yra gamykloje pastatyti namai, pagaminti iki 1976 m. Birželio 15 d. Jie gali būti labai gražūs namai, tačiau jie buvo pastatyti prieš reguliatorių reikalaujančius tam tikrus saugos standartus, o dauguma (bet ne visi) kreditoriai nenori skolinti šiomis savybėmis.
- Pagamintuose namuose yra gamykloje pastatyti namai, pastatyti po 1976 m. Birželio 15 d. Šie namai priklauso nuo 1974 m. Nacionalinio pramoninio būsto statybos ir saugos standartų įstatymo ir turi atitikti JAV būsto ir urbanistikos departamento (HUD) nustatytus saugos standartus. . Šios taisyklės dažnai vadinamos HUD kodeksu. Pagaminti namai yra pastatyti ant nuolatinės metalinės važiuoklės ir gali būti perkeliami įdiegus (tačiau namo perkėlimas po įrengimo gali kištis į finansavimą).
- Moduliniai namai yra gamykloje pastatyti namai, kurie surenkami vietoje ir reikalaujami, kad jie atitiktų visus tuos pačius vietos statybos kodeksus, kaip ir statybvietėje statomi namai (priešingai nei HUD kodeksas). Jie paprastai yra visada montuojami ant betono pagrindo. Kaip ir svetainės pastatyti namai, moduliniai namai dažniausiai vertingi ir vertina ne tik pagamintus ar mobiliuosius namus, todėl lengviau gauti paskolas moduliniams namuose.
Kur skolinti
Yra keletas būdų, kaip gauti finansavimą gaminamiems ir mobiliems namams. Kaip ir bet kuri kita paskola, ji moka pirkti iš kelių skirtingų skolintojų. Atidžiai palyginkite kiekvienos paskolos palūkanų normas , savybes, uždarymo išlaidas ir kitus mokesčius. Ypač su mobiliaisiais būsto paskolomis svarbu turėti paskolos rūšį (arba skolintoją, su kuriuo dirbate).
Mažmenininkai: statybininkai, kurie parduoda pagamintus namus, paprastai pasirūpina finansavimu, kad klientai galėtų pirkti namus. Kai kuriais atvejais jūsų statybininko santykiai gali būti jūsų vienintelė galimybė finansuoti perkant naują namą. Tačiau protinga paprašyti savo statytojo pateikti kelis kitus (neatsiejamus) kreditorius.
Specializuotieji skolintojai: keli hipotekiniai skolintojai specializuojasi paskoloms mobiliems ir pagamintiems namams (ir, jei reikia, žemei). Nors bet kuris skolintojas gali finansuoti jūsų pirkimą, specializuoti skolintojai geriau susipažįsta su pagaminto namų pirkimo aspektais, todėl jie labiau linkę teikti paraiškas dėl šių paskolų. Labiausiai tikėtina, kad turėsite dirbti su paskolos davėju, orientuotu į pagamintą vidaus rinką, esant tokioms situacijoms:
- Jūs neturite žemės.
- Jūs negalėsite visam laikui pritvirtinti namų į fondų sistemą.
- Jūs perkate namuose, kurie nėra visiškai nauji ar kurie turi pakeitimų.
- Jūs norite refinansuoti esamą pagamintą namų skolą ir taikyti bet kurį iš aukščiau išvardintų.
Standartiniai hipotekų skolintojai: jei jūs perkate namus ir žemę, kurioje jis sėdi, ir namuose visada įrengiama fondų sistema, jums bus lengviau laiko pasiskolinti. Daugelis vietinių bankų, kredito unijų ir hipotekų brokerių gali pritaikyti šias paskolas.
Gaukite rekomendacijas geriems žmonėms, kuriems pasitikite, skolintojams. Jei nesate tikri, kam paklausti, pradėkite su savo nekilnojamojo turto agentu, darbuotojais ir gyventojais mobiliuosiuose namuose ir žmonėms, kuriuos pažįstate, kurie skolinosi pinigus įsigyti pagamintą būstą.
Pokalbių paskolos
Kalbama paskola dažnai naudojama mobiliems ir pagamintiems namuose, ypač kai namuose vyksta parkas arba pagaminta namų bendruomenė. Kreditinė paskola yra būsto paskola (priešingai nei paskolos už namą ir žemę kartu).
Šios paskolos yra techniškai asmeninės paskolos - ne paskolos iš nekilnojamojo turto.
Be to, turėtumėte gauti paskolą, kai jūs turite žemę ir skolinsitės namuose atskirai.
Kai perkate skolintojus, sužinokite, ar gaunate paskolos ar nekilnojamojo turto paskolos kainas. Paskolų palūkanų normos paprastai yra didesnės nei nekilnojamojo turto skolos normos, tačiau kiekvienai galimybei yra privalumų ir trūkumų. Vartotojų finansų apsaugos biuro (CFPB) tyrimas parodė, kad paskolų sumos ir tvarkymo mokesčiai, palyginti su hipotekinėmis paskolomis, buvo 40-50 proc. Mažesni, palyginti su hipotekinėmis paskolomis, tačiau metinė kredito palūkanų norma (APR) buvo 1,5 proc. Didesnė.
Paskolų lengvatos yra:
- Jums nereikia turėti nekilnojamojo turto, kuris gali sumažinti jūsų paskolą (nors jūs tikriausiai mokėsite mėnesines svetainės mokesčius).
- Apdorojimo išlaidos turėtų būti mažesnės nei uždarymo išlaidos nekilnojamojo turto skolai.
- Uždarymo procesas paprastai yra greitesnis ir mažiau susijęs nei nekilnojamojo turto paskolos uždarymas.
Neapmokestinamos paskolos yra šios:
- Palūkanų normos yra didesnės, todėl jūsų mokėjimo ir palūkanų išlaidos bus didesnės nei tuo atveju, jei naudosite lygiavertę nekilnojamojo turto paskolą.
- Grąžinimo laikotarpiai gali būti trumpesni (pavyzdžiui, grąžinimo terminas yra iki 15 ar 20 metų, nors kai kurie skolintojai leidžia ilgesnes paskolas). Dėl trumpesnio termino reikia didesnių reikalaujamų mėnesinių mokėjimų , tačiau skolos grąžinimas sparčiau palengvina palūkanų išlaidas.
Pagaminto namų prekiautojai ir specializuoti skolintojai paprastai siūlo netiesiogines paskolas, o JAV gyventojų surašymo biuras nustatė, kad 2015 m. 80 proc. Naujų pagamintų namų buvo pavadinta asmenine nuosavybe. Tačiau kai kurie skolintojai siūlo ir asmenines paskolas, ir nekilnojamojo turto paskolas. Pasikalbėkite su keliais paskolos davėjais ir paklauskite apie privalumus ir trūkumus, kuriuos galite pavadinti namuose kaip nekilnojamasis turtas, o ne asmeninis turtas.
Vyriausybės paskolų programos
Keletas vyriausybės remiamų paskolų programų gali paskolinti pagamintus namus labiau prieinamą. Darant prielaidą, kad jūs atitinka kriterijus, kad galėtumėte gauti šias programas, galite skolintis iš hipotekinių skolintojų, kurie gauna grąžinimo garantiją iš JAV vyriausybės. Jei neatliksite paskolos grąžinimo, vyriausybė pradės veikti ir sumokės skolintoją.
Vyriausybei priklausančios paskolų programos greičiausiai yra jūsų geriausias būdas skolintis, tačiau kai kurie mobilūs ir pagaminti namai neatitinka reikalavimų.
FHA paskolos yra apdraustos federalinės būsto administracijos (FHA) . Šios paskolos yra ypač populiarios, nes jose yra žemos įmokos, fiksuotos palūkanų normos ir vartotojui palankios taisyklės. Norint gauti FHA paskolą, turi būti įvykdyti keli kriterijai:
- Namas turi būti pastatytas po 1976 m. Birželio 15 d.
- Namas turi atitikti HUD kodą ir atitikti kitus vietinius reikalavimus. Pakeitimai namuose gali neleisti jo laikytis.
- Kiekviename namų skyriuje turi būti pridedama raudona sertifikavimo etiketė (arba HUD etiketė). Pavyzdžiui, dvigubuose plačiuose namuose reikia dviejų etikečių.
Yra dviejų FHA programų, skirtų pagamintiems namų savininkams.
FHA II antraštinės dalies paskolos apima populiarią 203 (b) paskolą, kuri taip pat naudojama statybvietėje pastatytiems namams, o tai leidžia pirkėjams atlikti pradinį įmoką mažiausiai 3,5 proc. Kad padengtumėte vyriausybės garantijos kainą, mokėsite išankstinę hipotekos draudimo įmoką ir nuolatinį hipotekos draudimą su kiekvienu mėnesiniu mokėjimu. Jums reikia padoraus kredito balų, kad galėtumėte gauti FHA paskolą, tačiau jūsų kreditas neturi būti tobulas. Be to, naudodamiesi gabiais pinigais galėsite apmokėti pradines ir uždarymo išlaidas, o jūs netgi galite pardavėjui padengti šias išlaidas.
II antraštinės dalies paskolos yra paskolos iš nekilnojamojo turto, todėl turėsite pirkti turtą ir namus kartu, o namas turi būti visada įrengtas patvirtintoje fondų sistemoje. Paskolos gali trukti nuo 15 iki 30 metų.
FHA I antraštinės dalies paskolos gali būti teikiamos asmeninėms paskoloms - naudinga, kai jūs neturite žemės. Tačiau, jei jūs pastatysite namus nuomos svetainėje, jūsų nuomos sutartis turi atitikti FHA rekomendacijas. Pavyzdžiui, jums reikės pradinės nuomos sutarties trejų metų laikotarpio, o jūs turite būti pranešta apie bet kokį nuomos nutraukimą, apie tai įspėjus mažiausiai prieš šešis mėnesius. Reikalaujama išankstinio mokėjimo suma gali būti tokia maža kaip penkių iki 20 procentų, tačiau šis reikalavimas skiriasi nuo skolintojo iki skolintojo ir priklauso nuo jūsų kredito balo. Papildomi I antraštinės dalies paskolos reikalavimai:
- Namų turi būti skolininko pagrindinė gyvenamoji vieta.
- Montavimo vietoje turi būti kanalizacijos ir vandens tiekimo paslaugos.
- Visiškai nauji pagaminti namai turi turėti vienerių metų garantiją.
- HUD patvirtintas vertintojas privalo patikrinti partiją.
I antraštinės dalies paskolos gali būti tik namų paskolos, pvz., Skolinančios paskolos, tačiau jas taip pat galima naudoti daugybei ir namuose įsigyti. Didžiausia paskolos suma I antraštinės dalies paskoloms yra mažesnė nei II antraštinės dalies paskolų didžiausia suma, o paskolos sąlygos yra trumpesnės. Vieno pločio namų ir lotų atveju maksimalus grąžinimo terminas yra 20 metų.
VA paskolos teikiamos karjeros ir veteranams, ir jie gali būti naudojami pagamintiems ir moduliniams namuose. VA paskolos yra ypač patrauklios dėl galimybės pirkti be pinigų, o ne mėnesio hipotekinio draudimo (jei skolintojas tai leidžia, ir jūs patenkinti kredito ir pajamų reikalavimus). Praleidus pradinį mokėjimą reiškia, kad turėsite didesnius mėnesinius mokėjimus - ir jūs mokėsite daugiau palūkanų, tačiau kai kuriais atvejais tai yra prasminga. Dėl VA paskolos pagamintame namuose:
- Namas turi būti visada pritvirtintas prie pamatų.
- Turite nusipirkti namus kartu su žeme, kurioje jis sėdi, ir pavadinkite namą kaip nekilnojamąjį turtą.
- Namas turi būti pagrindinė gyvenamoji vieta (ne antras namas ar investicinis turtas).
- Namas turi atitikti HUD kodą ir pridėti HUD etiketes.
FNMA paskolos vis dažniau teikiamos pagamintiems namuose, nes ši agentūra planuoja išplėsti finansavimą už prieinamą būstą. Paklauskite savo skolintojo, ar yra kokių nors naujų programų, skirtų būsimam pirkimui.
Skolintojai, skirtingos taisyklės
Nors kai kurias anksčiau aprašytas paskolas remia JAV vyriausybė, skolintojai gali nustatyti griežtesnes taisykles nei vyriausybės gairės. Šie "perdangai" gali neleisti skolintis, tačiau kiti bankai gali naudoti skirtingas taisykles. Tai dar viena priežastis, kodėl ji verta apsipirkti - reikia rasti skolintoją su konkurencingomis kainomis, ir jums reikia rasti skolintoją, kuris atitiktų jūsų poreikius.
Kalbant apie pagamintus namus, skolintojai gali jums pasakyti, kad jūs neturite teisės gauti valstybės apdraustų programų. Tai gali būti tiesa, bet geriausia patikrinti su keliais FHA ar VA kreditoriais, kol atsisakysite šių variantų.
Kai kurie pavyzdžiai srityse, kuriose skirtingi skolintojai nustato skirtingas taisykles:
- Paskolos ir vertės santykis: galbūt galite sumokėti tik 3,5 proc., Arba jums gali prireikti 20 proc. Pradinio įnašo .
- Kredito balai: priklausomai nuo jūsų kredito balų, kai kurie skolintojai gali nenorėti dirbti su jumis, o kiti nustato skirtingas palūkanų normas arba mokėjimo reikalavimus pagal jūsų kreditą .
- Namų tipas: kai kurie VA ir FHA skolintojai nenori skolinti pagamintose namuose, tačiau jie gali būti labiau atviri moduliniams namuose. Kai kurie nenori finansuoti vienkartinių lėšų, tačiau jie finansuos dvigubus arba didesnius namus.
- Nuomininko užimtumas: jei planuojate gyventi parke ar bendruomenėje, skolintojai gali norėti sužinoti, kiek gyventojų tenka, palyginti su tuo, kiek jų turi savo namus.
- Pokalbis prieš hipoteką: kai kurie skolintojai siūlo tik turimas paskolas, taigi tai vienintelis produktas, kurį jie jums pasiūlys. Panašiai kai kurie skolintojai negarantuoja asmeninės paskolos.