Nesvarbu, ar jūs turėtumėte pritarti paskolos pakeitimui per trumpą pardavimą , iš dalies priklauso nuo to, ar:
- Jūsų finansinė padėtis
- Banko noras
- Jūsų noras išlaikyti savo namus
Jis tampa dar sudėtingesnis, jei bankas atsisako apsvarstyti dabartinę jūsų namų rinkos vertę. Jei jūs tikrai norite likti savo namuose, nepriklausomai nuo jo vertės, tada paskolos pakeitimas gali būti geresnis pasirinkimas.
Paskolos pakeitimo sąlygos
Paskolos pakeitimo tikslas yra sumažinti būsto paskolos gavėjo būsto mokėjimą ir užtikrinti, kad mokėjimas būtų prieinamas.
Tai pasiekiama įgyvendinant vieną ar kelis iš šių būdų:
- Palūkanų normos mažinimas
- Paskolos termino pratęsimas
- Pridedant nesumokėtą palūkanų už pagrindinį balansą
- Mažinti pagrindinį balansą
Valiuta kontroliuojančioji agentūra (OCC), kuri reglamentuoja nacionalinius bankus, teigia, kad daugelis paskolų pakeitimų nesumažina pagrindinės skolos sumos. Galbūt labiau nerimą kelia tai, kad daugybė paskolų pakeitimų netrukus taps nusikalstamais. Dažnai tai tik laikinas sprendimas, o ne ilgalaikis sprendimas.
Paskolų pakeitimai gali būti didesni mokėjimai
Tai gali atrodyti keistai jums ir priešingai nei turėtų būti padaryta paskolos modifikacija, bet ne kiekvienas bankas siūlo paskolos pakeitimą, kuris sumažins namų savininko paskolos mokėjimą. Kai kurie bankai pasiūlys paskolos pakeitimą, kuris padidins mokėjimą. Banko naudojimo koeficientai, dažnai apriboja tam tikrą procentą nuo jūsų bendrųjų mėnesinių pajamų, siekiant nustatyti naują hipotekos mokėjimą.
Jei finansinė ataskaita yra pagrįsta, bankas gali prašyti didesnio mokėjimo.
Laikinos paskolos modifikacijos
Atkreipkite dėmesį, kad kai kurie bankai siūlo laikiną paskolos pakeitimą. Tai reiškia, kad bankas nesutinka keisti nuolatinės paskolos, tačiau gali pasiūlyti šias sąlygas:
- Pagrindinis balansas išlieka tas pats.
- Namų savininkams siūloma mokėti naują mokestį.
- Naujo mokėjimo terminas nustatomas nuo 3 iki 6 mėnesių.
- Galima daryti išvadą, kad jei namų savininkas laiku pateikia naujus mokėjimus per laikiną paskolos pakeitimo terminą, bankas gali suteikti nuolatinę paskolos pataisą.
Tačiau pasibaigus terminui bankas taip pat gali laisvai pasakyti: "Labai ačiū, kad suteikėte mums šiek tiek pinigų, bet jūsų paskola dabar nevykdoma". Ir bankas galėtų tęsti ribojimą. Aš girdėjau šią istoriją iš kelių Sakramento klientų, kurie dėl šio manevro buvo priversti trumpą parduoti.
Bankai neproduktuoja trumpalaikių pardavimų kartu su paskolos modifikavimu
Dauguma bankų tuo pačiu metu neatverbs dviejų failų. Jums reikės iš anksto nuspręsti, ar norite atlikti paskolos pakeitimą ar trumpą pardavimo. Turėtumėte persekioti vieną ar kitą.
Bankas uždarys laukiamą trumpalaikio pardavimo sandorį, jei vėliau namų savininkas nuspręs pabandyti pakeisti paskolą. Trumpalaikio pardavimo ir paskolos modifikavimo proceso trukmė yra apie tą patį. Kai kurie paskolos pakeitimai užtrunka nuo 3 iki 6 mėnesių.
Tai yra nesąžininga pirkėjui, kuris pateikia sąžiningą pasiūlymą dėl trumpalaikio pardavimo ir sutiko laukti trumpalaikio pardavimo patvirtinimo, norėdamas sužinoti, kad pardavėjai turėjo antrą mintis ir dabar nori padaryti paskolos pakeitimą trumpo pardavimo viduryje.
Mano patarimas yra priimti sprendimą ir laikytis jo. Be to, nereikalaukite jokios įmonės, kad galėtumėte atlikti paskolos pakeitimą, nes jūs galite paprašyti to savęs be nieko mokant. Daugelis paskolų modifikavimo bendrovių yra sukčiai.
Kodėl gali būti teikiama trumpalaikė prekyba per paskolos pakeitimą?
Būsto savininkai, kurie norėtų išeiti iš povandeninio vandens, gali norėti skubiai parduoti paskolą. Trumpas pardavimas reiškia, kad bankas priims mažesnį atlyginimą ir išleidžia paskolą. Jei jūsų namuose verta žymiai mažesnės už sumokėtą sumą, gali būti prasmingiau atlikti trumpą pardavimą ir būti atleista nuo naštos skolos. Čia yra kitų veiksnių, į kuriuos reikia atsižvelgti:
- Po 3 metų išlaikant kreditą, jei kainos išlieka stabilios, namų savininkai gali įsigyti kitą namą po trumpo pardavimo su hipoteka ir mokama kaina, kuri yra prieinama.
- Ir paskolos pakeitimas, ir trumpas pardavimas gali turėti įtakos kreditavimui . Tačiau bet koks sprendimas dažniausiai yra geresnis už rinkos uždarymą.
- Daugelis paskolų modifikacijų reikalauja reguliuojamos palūkanų normos mokėjimo, kurios gali padidėti kasmet po to, kai praėję 5 fiksuoto dydžio išmokų metai.
- Dauguma "Sakramento" parduodamų trumpalaikių pardavimų sąrašų apima pardavėjus, kuriems buvo atsisakyta pakeisti paskolą.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.