Klausimas: kaip galiu rasti trumpus pardavimus?
Skaitytojas klausia: "Kaip galiu rasti trumpalaikius pardavimus internetu iš MLS sąrašų? Kai kurie aukcionai teigia, kad tai trumpas pardavimas, tačiau kai kurie iš jų dar nėra galutiniai pardavimai. Žinau, kad mano agentas gali sužinoti, kokie yra trumpi pardavimai. ši informacija nėra prieinama visuomenei? "
Atsakymas: kiekviena MLS sistema yra kitokia, todėl trumpalaikės pardavimo sąrašai ne visada yra akivaizdūs. Atrodo, kad dėl komisinių ginčų buvo nustatytas trumpalaikio pardavimo sąrašas.
Kai agentai kovoja su pinigais, dažnai iš karto įdiegiamos sistemos, kad ginčai nebūtų vykdomi. Agentai dažnai kovoja su kitais agentais už pinigus. Tai bendra mūšis.
Kas yra trumpas pardavimas?
Trumpi pardavimai dažniausiai pasireiškia tada, kai turto vertės sumažėja arba įkainoti įvertinimai buvo įsigyti, todėl turtas buvo vertas mažiau nei jo hipotekos suma. Tai reiškia, kad kai pardavėjas į pirkimo sutartį parduoda už sumą, kuri yra mažesnė nei dabartinė būsto paskolos likutis, jei pardavėjas neduoda pinigų, kad uždarytų , skolintojas turi patvirtinti trumpąjį pardavimą . Taip yra dėl to, kad skolintojas praranda nuostolį, kad gautų išmokas už sumą, mažesnę už sumokėtą sumą.
Trumpas pardavimas taip pat gali atsirasti, jei tiesiog nėra pakankamai pinigų, kad būtų galima padengti visas pardavimo ir hipotekos išlaidas. Galite parduoti namą už daugiau nei hipotekos, tačiau pardavimas bus trumpas, nes iš pajamų nėra pakankamai pinigų, kad padengtų visas išlaidas, kurias turi parduoti pardavėjas.
Paprastai trumpi pardavimai nėra pirkėjo sandoriai. Tai ne visada reiškia, kad pirkėjas perka turtą rinkoje, ir tai gali užtrukti ilgai, jei jis apskritai uždarytas, daugelio kitų priežasčių. Ne visi skolintojai patvirtins kiekvieną trumpą pardavimą, o daugelis reklamuojamų trumpųjų pardavimo kainų nėra tikroji kaina .
Jie išsilavinę atspindi tai, ko reikia namuose parduoti.
Kuo daugiau agento turi patirties dėl trumpalaikių pardavimų, tuo didesnė tikimybė, kad paskolos davėjas yra pagrįstas ir priimtinas. Kai kurie agentai tik sudaro kainas ir tada nusivylę, kai atsisakoma jų trumpalaikio pardavimo.
Trumpųjų pardavimų komisiniai ginčai
Problema kyla, kai agentas įtraukia įrašą į namus, kuris dar nėra įsipareigojimų neįvykdymo, ty pardavėjas vis dar moka skolintojui. Per sutarties sudarymo terminą , jei pateikiamas pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą , tai gali pakeisti įrašo sąlygas. Dabar jis tampa trumpalaikio pardavimo sąrašu , kai kreditorius derasi dėl komisinių .
"Sacramento MLS" taisyklėse nustatyta, kad agento pastabos - tos, kurias visuomenė negali matyti, - turi būti žodžių rinkinys, kuris konkrečiai nurodo, kad pardavimui taikomas skolintojo patvirtinimas ir kaip bus paskirstyta dispersija, jei tokia bus. Taip yra todėl, kad į sąrašą galima nurodyti vieną sumą, o skolintojas gali patvirtinti kitą sumą.
Keletas skolintojų nuolaidą sumoka, o moka mažiau nei pardavėjas sumoka. Vienas iš sąrašo agentų neapėmė verbiage dėl sumažintos komisijos. Nors sąlyginio deponavimo metu pirkėjo atstovas reikalavo, kad jo tarpininkavimas būtų mokamas iš MLS pradžioje nurodyto mokesčio.
Įtraukimo agentas galų gale suteikė didelę dalį savo komisinių pirkėjo atstovui.
Ieškoti trumpų pardavimų sąrašų
Dauguma trumpalaikių pardavimų yra išvardyti nekilnojamojo turto agentų . Šiuos aukcionus rasite vietinėse svetainėse ir MLS sklaidos kanaluose įvairiose svetainėse. Kai kurie skolintojai skundžiasi dėl reklamos, kuriai būdingas namas kaip trumpas pardavimas, nes skolintojai mano, kad jie kelia nepalankią padėtį, kai kalbama apie namų kainodarą . Jie teisūs. Paprastai pirkėjas paprastai siūlo mažiau, kai reklamuojamas kaip trumpas pardavimas.
Jei turite prieigą prie paieškos terminų, pirmiausia ieškokite, kur pasirodo terminas "trumpas pardavimas". Tai gali būti "būklės modifikatorius" arba jis gali būti pateiktas rinkodaros komentaruose. Pasirinkite šį lauką kaip paieškos terminą.
Atidžiai perskaitykite sąrašą. Galbūt ieškote netiesioginio trumpalaikio pardavimo , o tai reiškia, kad namas nėra parduodamas arba kad bus svarstomas tik atsarginis pasiūlymas.
Jei matote žodį "kontingentas", tai būtų jūsų raktas. Be to, turėkite omenyje, kad tam tikrose populiariose svetainėse gali būti įrašų, išvardytų kaip iš anksto uždrausta. Tai nėra trumpalaikiai pardavimai ir jie nėra parduodami.
Agentai dažniausiai paslydo žodžius, kurie nurodo sąrašą kaip trumpą pardavimą. Ieškokite šių terminų:
- Atsižvelgiant į banko patvirtinimą .
- Išankstinis išieškojimas
- Pranešimas apie nutylėjimą
- Suteikite bankui atsakymo laiką.
- Iš anksto patvirtintas banko.
- Vadovas aukcionui
Visų pirma, samdyti agentą, kuris gerai išmano trumpų pardavimo atvejus ir gali patarti jums apie procedūras, įskaitant jūsų vietovėje galiojančias vietines muitines. Jei turite teisinių klausimų , kreipkitės į advokatą dėl patarimo ir patarimo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.