Trumpas pardavimas yra pakankamai atviras, tačiau tai dar sunkiau, kai turite dvi paskolas - tai du kartus daugiau galvos skausmo. Aš jaučiu tavo skausmą. Kadangi ne tik jums reikia pirmojo skolintojo bendradarbiavimo, antroji hipotekos gavėja taip pat turi išleisti šią paskolą.
Pirma, pažvelkime į tai, kas atsitinka uždarant akcijas :
Išlaikymo pozicijos tarp skolintojų
Nesvarbu, ar jūs išpirksite antrą hipoteką, kad padėtumėte įsigyti namą, ar po to, kai užsitikrinsite nuosavo kapitalo paskolą .
Antrasis skolintojas visada bus antrajame etape, nebent pirmasis nori pavaldumo. Paprastai hipotekos paskolos davėjas, kuris yra pirmoje pozicijoje, nepasikeis pozicijai.
Pirmiausia pozicija yra pirmoji teisė rinkti iš uždarymo procedūrų. Tai reiškia, kad pateikiant pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą , jei antroji skolintojas nori būti pirmą kartą, kad gautų pajamas iš aukciono ar pardavimo, arba įsigyti turtą, antrasis skolintojas turi inicijuoti savo uždarymo procesą.
Daugumoje šalies teritorijų tai reiškia, kad antrasis skolintojas privalo sumokėti pirmąjį skolintoją, sumokėti pirmąją skolintojo kainą, kad pateiktų pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą ir susijusias išlaidas, ir pateikia savo pranešimą apie numatytąsias. Jei antrasis skolintojas to nepadarys, antroji skolintojas galėtų ištrūkti iš sandorių ir negauti nieko, ypač jei to nepakanka.
Kai antrasis skolintojas gauna pranešimą, kuriame teigiama, kad pirmasis buvo atmestas, patikrinus namų vertę daugelis antrojo skolintojo neduoda savo uždarymo procedūros. Jie laikosi tokios pozicijos, nes galbūt nepakanka nuosavybės , kad antrosios paskolos davėjo uždarymo išlaidos būtų pelningos.
Šis neveikimas palieka antrąjį skolintoją pažeidžiamoje padėtyje.
Kaip sumokama trumpoji pardavimo uždarymo kaina
Nors pardavėjas galėjo pasirašyti susitarimą dėl nekilnojamojo turto įkeitimo, labai tikėtina, kad paskolos davėjas iš naujo derėsis su komisija . Skolintojai moka mažiau nei tradiciniai mokesčiai ir bando sumažinti visus sandorio kaštus.
Siekiant dar labiau sumažinti uždarymo išlaidas, taip pat yra mokesčių, kuriuos skolintojai paprastai atsisako mokėti. Jie yra:
- Namų garantiniai planai
- Kenkėjų tikrinimas ir su kenkėjais susiję darbai
- Stogo sertifikatai
- Kanalizacijos tikrinimas
- Pirkėjų prašomas remontas, pvz., Remonto užklausa
- Kreditai pirkėjo uždarymo išlaidoms
Derybos su antruoju skolintoju dėl trumpalaikio pardavimo
Nustatę, kad jūsų situacija atitinka trumpą pardavimo kvalifikaciją , ir jūs įvykdėte visus skolintojo prašymus, plius, nustatėte pageidaujamą ir kvalifikuotą pirkėją, jūs dar ne iš miško.
Tarkime, kad jūsų uždarymo išlaidos yra 5% arba 4 250 USD. Atskaičius uždarymo išlaidas nuo pardavimo kainos 85 000 JAV dolerių, bus palikta apie 81 000 USD. Dabar jis tampa kariuomene tarp dviejų skolintojų.
Paprastai pirmosios derybos yra pasiūlyti antrajam skolintojui nedidelę sumą, tarkim, 1000 dolerių. Dabar tai gali atrodyti nepalyginamai, palyginti su antrojo paskolos balanso suma 55 000 JAV dolerių, nes jūs prašote skolintojui prarasti 54 000 JAV dolerių.
Kita vertus, jei antroji skolintojas atsisako, tai galiausiai gali nieko neskirti.
Yra laikai, atrodo, kad jaunesni skolintojai, atrodo, nukirpė nosis, nepaisant jų veidų. Tačiau čia pirmasis skolintojas gali atsisakyti šiek tiek daugiau, kad sudarytų sandorį. Mano patirtis rodo, kad dauguma pirmosios pozicijos kreditorių yra malonu gauti net 90 proc., O tai reikštų paskolą už 85 000 dolerių, paskolos davėjas gali sutikti imtis 76 500 JAV dolerių.
Jei neto kaina yra 81 000 JAV dolerių, uždarius išlaidas, tai paliks 4500 JAV dolerių, kuriuos pirmasis skolintojas galėtų pasiūlyti antrajam skolintojui. Antrasis skolintojas turi sutikti išleisti paskolą. Jei ne, trumpalaikis pardavimas bus atmestas, o pirmasis skolintojas, greičiausiai, pasinaudos turto uždarymu, panaikins antrąją paskolą.
Tęsti derybas, kol bus pasiektas sprendimas. Atminkite, kad tiek pirmasis, tiek antrasis turi didelę reikšmę atliekant trumpalaikį pardavimą .
PASTABA. Viena iš priežasčių, dėl kurios jaunesnysis kreditorius Kalifornijoje gali atsisakyti bendradarbiauti, yra tai, ar paskola buvo sunkios pinigų paskola, užtikrinta gyventi nuo 1 iki 4 vienetų. Tuo atveju, jei antrasis skolintojas bus ištrintas perleidžiant turtą per patikėtinio pardavimą, tas antrasis skolintojas gali turėti teisę spręsti dėl trūkumų . (Roseleaf Corp. prieš Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963).)