Buveinės patikrinimas kaip derybų įrankis
Pirma, supraskite, kad namų patikrinimas neatleidžia pardavėjo nuo atsakomybės atskleisti žinomus defektus. Atsižvelgiant į įvairius valstybės įstatymus, dauguma pardavėjų privalo atskleisti namų pirkėjui visus svarbius faktus ir dalykus, kurie gali būti klaidingi su namu. Pavyzdžiui, jei pardavėjas turi žinių, pavyzdžiui, medžių šaknys dažniausiai rosta į kanalizacijos liniją ir jas reikia laiku pašalinti, pardavėjas turėtų tai atskleisti pirkėjui. Tai gali reikšti, kad kanalizacijos linija turėtų būti pakeista, o pirkėjas gali norėti gauti kanalizacijos patikrinimą .
Kartais pardavėjai nerimauja dėl atskleidimo, nes nenori atlikti remonto. Jie nenori spręsti dėl remonto užklausos . Jie rodomi, jei pirkėjas sužinojo apie problemą, tada pirkėjas paprašys pardavėjų ją išspręsti arba, dar blogiau, pirkėjas gali nebaigti pardavimo. Jie nesustoja galvoti, kad jei pirkėjas apie tai sužino po namų uždarymo, pirkėjas gali pareikšti ieškinį pardavėjui dėl sąmoningo tam tikros informacijos išskaitymo.
Reikėtų atskleisti esminius faktus.
Šioje situacijoje ne tik pirkėjai dažnai nori ginčyti pardavėjus, bet jie taip pat linkę paduoti ieškinį visiems sandorio dalyviams, įskaitant visus nekilnojamojo turto agentus ir jų tarpininkus. Nekilnojamojo turto agento viltis yra namų inspektorius atskleis bet kokius defektus, kurių pardavėjas neatskleidė, nesvarbu, ar tai yra tikslinga, ar ne.
Bent jau tada pirkėjas yra ginkluotas atskleidimu ir gali priimti pagrįstą sprendimą.
Ar pardavėjas privalo atlikti remonto darbus dėl defektų, nurodytų buveinės patikrinime?
Namų pirkimas yra unikalus pirkinys. Tai ne kaip pirkti naują automobilį ar naują striukę. Pavyzdžiui, kai apsipirkote Macy's, mano mama slydo nuo pakabos suknelę ir ištyrė tą suknelę iš viršaus į apačią, ieškodama defekto prieš ją nusipirkdama. Jei ji galėtų rasti laisvą mygtuką arba kabantį siūlą, ji pareikalautų nuolaida. Bet jūs negalite to padaryti su namu, nebent namas yra visiškai naujas.
Jūs negalite to suvokti, bet visiškai naujas namas, kuris niekada nebuvo užimtas, taip pat gali atskleisti defektus. Pavyzdžiui, Kalifornijoje statybininkai 10 metų garantuoja naujo namų apdailą. Statybininkai nori pristatyti pirkėją namuose puikiomis sąlygomis ir išspręsti daugelį problemų. Remontas nereikalingas perpardavimui namo, kuris anksčiau buvo užimtas.
Kodėl pardavėjai remontuoja po namų apžiūros?
Kai kurie pardavėjai bando būti aktyvūs ir gali užsisakyti namų apžiūrą, prieš parduodant namus. Nors šis iš anksto pateiktas informacijos atskleidimas gali būti naudingas, jis taip pat gali sukelti neigiamą poveikį.
- Nė vienas patikrinimas namuose nėra panašus.
- Gali būti klaidingai pažymėti defektai, atliekami prieš namuose atliekamą patikrinimą.
- Vis tiek pirkėjas vis tiek įsigis savo namų patikrinimą.
- Pardavėjas gali atlikti remontą pagal pardavėjo vidaus patikrinimą, kurio pirkėjas neprašė.
- Pardavėjui gali tekti išpirkti pirkėjui neteisingą namų apžiūrą.
Pagrindinė priežastis, kodėl pardavėjai mano, kad remonto darbai atliekami pirkėjų vardu, yra tai, kad pardavėjai žino, kad jei pirkėjai atšaukiami, pagal įstatymą įstatyme privaloma pateikti pirkėjo namų patikrinimą kopija kitam pirkėjui. Kitas pirkėjas gali reikalauti daugiau remonto arba pasiūlyti sumokėti mažesnę kainą, atsižvelgiant į namų patikrinimą. Bet galbūt ne. Priklauso nuo rinkos tipo. Pardavėjo rinkoje kitam pirkėjui tikriausiai nepastebės.
Pirkėjo rinkoje dažnai geriau spręsti su pirkėju.
Mažai pardavėjų nori būti to namo, kuris dabar staiga grįžta į rinką, savininkas, o tai iškart kelia įtarimus dėl priežasties. Pirkėjai linkę manyti, kad namuose turi būti kažkas negerai, dėl ko pirmas pirkėjas privertė atšaukti. Pardavėjas turi ne tik kovoti su šia problema, bet ir pardavėjas taip pat turi elgtis su naujo pirkėjo panoramomis.
Kai antrasis pirkėjas suvokia, kad pirmasis pirkėjas atšauktas, antras pirkėjas gali būti pernelyg bijotas judėti į priekį. Pirkėjai nenori padaryti, ką jie mano, būtų kvaila klaida. Jie nerimauja, kad gali būti trūksta tam tikro esminio elemento, nes jie dažniausiai žino apie buveinės patikrinimą kaip pirmąjį pirkėją, kuris dažnai yra labai mažas.
Net namams, kurie parduodami AS IS , atliekamas namų patikrinimas . Tačiau dauguma pardavėjų nereikalauja atlikti remonto, netgi paprašius.
Elizabeth Weintraub , BRE # 00697006, rašymo metu yra "Liono nekilnojamojo turto" brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.