Kaip užsidirbti pinigų, investuojant į nekilnojamąjį turtą
Trys pirminiai būdai, kaip užsidirbti pinigų iš investicijų į nekilnojamąjį turtą
Yra trys pagrindiniai būdai investuotojams uždirbti iš nekilnojamojo turto:
- Turto vertės padidėjimas,
- Nuomos pajamos, surinktos išsinuomojant turtą nuomininkams, ir
- Pelnas iš verslo veiklos, kuri priklauso nuo nekilnojamojo turto.
Trumpai tariant, taip yra. Žinoma, visada yra kitų būdų, kaip tiesiogiai ar netiesiogiai gauti naudos iš nekilnojamojo turto, pvz., Mokytis specializuotis daugiau ezoterinių sričių, pvz., Mokesčių arešto pažymėjimų, tačiau šie trys elementai sudaro didžiąją dalį pasyvių pajamų ir didžiausią likimą. buvo padaryta nekilnojamojo turto sektoriuje. Mokydamiesi pasinaudoti jomis savo portfeliui, galite pridėti dar vieną turto klasę į bendrą turto paskirstymą , didindami tiek diversifikaciją, tiek, jei riziką taupiai įgyvendinus, sumažinsite riziką.
1. Uždirbkite pinigus iš nekilnojamojo turto investicijų vertės padidėjimo
Pirma, svarbu suprasti, kad nuosavybės vertės ne visada didėja.
Tai gali būti skaudžiai pastebima laikotarpiais, kaip antai devintajame dešimtmetyje ir dešimtojo dešimtmečio pradžioje, ir 2007-2009 m. Nekilnojamojo turto žlugimo. Iš tiesų daugeliu atvejų nuosavybės vertės retai įveikia infliaciją . Pvz., Jei jums priklauso 500 000 dolerių nekilnojamojo turto dalis, o infliacija yra 3%, jūsų turtas gali parduoti už 515 000 USD (500 000 USD x 1,03%), bet jūs neturite turtingesnių nei praėjusiais metais.
Tai reiškia, kad jūs vis dar galite nusipirkti tokį pat kiekį pieno, duonos, sūrio, aliejaus, benzino ir kitų prekių (tikrasis sūris gali būti šiais metais ir benzinas, tačiau jūsų gyvenimo lygis išliks maždaug toks pat). Priežastis? 15 000 dolerių pelnas nebuvo realus. Tai buvo nominali.
Taip atsitinka todėl, kad vyriausybė turi kurti pinigus, kai ji išleidžia daugiau nei mokesčių. Laikui bėgant, visa kita yra vienoda, todėl kiekviena iš esamų dolerių praranda vertę ir tampa vertingesnė nei anksčiau.
Vienas iš būdų, kaip savivalentūs nekilnojamojo turto investuotojai gali užsidirbti pinigų nekilnojamojo turto srityje, yra pasinaudoti situacija, kuri, atrodo, kyla kas kelis dešimtmečius: prognozuojant, kad infliacijos lygis viršys dabartinį ilgalaikės skolos normą, galite rasti žmonių, norinčių lošti, įsigydami nuosavybes, skolindami pinigus pirkimui finansuoti ir laukti infliacijos didėjimo. Tokiu būdu jie gali sumokėti hipotekas su doleriais, kurie verta kur kas mažiau. Tai reiškia perkėlimą iš taupytojų į skolininkus. Jūs matėte daugybę nekilnojamojo turto investuotojų, kurie 1970 m. Ir devintojo dešimtmečio pradžioje taip uždirbdavo pinigus, nes infliacija pradėjo ištrūkti iš kontrolės, kol Paul Volker užėmė 2x4 nugarą ir jį prižiūrėjo drastiškai padidindamas palūkanų normas .
Pavyko nusipirkti, kai cikliškai pakoreguoti brangiai kainai yra patraukli arba kai manote, kad yra konkreti priežastis, kodėl tam tikras nekilnojamasis turtas kada nors bus vertas daugiau, nei tik dabartinė riba. Pavyzdžiui, talentingi nekilnojamojo turto vystytojai gali tinkamu laiku pažvelgti į tinkamą projektą tinkama kaina ir visiškai pažodžiui sukurti būsimas pajamas iš nuomos, kad būtų galima remtis vertinimu, kuris kitaip galėtų atrodyti turtingas, atsižvelgiant į dabartines sąlygas, nes jie supranta ekonomiką, rinkos veiksniai ir vartotojai. Mano sename miestelyje stebėjau siaubingą senovinį viešbutį ant didžiojo žemės sklypo, kuris virsta šurmuliuoju prekybos centru, kuriame yra biurų pastatai, kurie savininkui nusėda didelę nuomos kainą. Nesant tų pinigų srautų, dabartinės ar grynosios dabartinės vertės, jūs tam tikru laipsniu ar kitaip spekuliuojate, nesvarbu, ką pasakote sau, nesvarbu, kurie bankai patvirtina jūsų paskolas, ir nesvarbu, kokia jūsų visuomenė tvirtina.
Jums reikės didelės infliacijos nominalios valiutos (jei naudosite skolą pirkimui finansuoti), kad suteiktumėte jums užstatą ar kažkokį nedidelės tikimybės įvykį, kuris būtų naudingas.
2. Uždirbkite pinigus iš nuomos pajamų, gautų iš jūsų investicijų į nekilnojamąjį turtą
Užmokestis iš nuomos renkant yra toks paprastas, kad kas šešerių metų, kuris kada nors grojo monopolio žaidimą, supranta visceralinį lygį, kaip veikia pagrindai. Jei turite namą, daugiabučio namo, biuro pastatą, viešbutį ar bet kokį kitą investiciją į nekilnojamąjį turtą , galite imti mokestį už nuomą asmeniui, kad leistų jiems naudotis turtu ar įranga. Žinoma, paprasta ir lengva nėra tas pats dalykas. Jei turite daugiabučių namų ar nuomos namų, galite susidurti su viskuo, nuo smulkių tualetų iki nuomininkų, kurie naudojosi "meth labs". Jei turite prekybos centrus ar biurus, gali tekti spręsti įmonę, kuri išnuomojo iš bankroto. Jei turite pramoninių sandėlių, galite susidurti su aplinkosaugos tyrimais dėl nuomininkų, kurie naudojosi jūsų turtu, veiksmų. Jei turite saugojimo įrenginius, vagystė gali kelti susirūpinimą. Investicijos į nekilnojamąjį turtą nėra tokios rūšies, kurią galite skambinti telefonu ir tikėtis, kad viskas bus gerai.
Geros naujienos yra tai, kad yra priemonių, leidžiančių lengviau palyginti potencialias investicijas į nekilnojamąjį turtą. Vienas iš jų, kuris taps neįkainojamas jums dėl jūsų siekio užsidirbti pinigų iš nekilnojamojo turto, yra specialus finansinis koeficientas, vadinamas viršutine norma, kuri yra trumpas "kapitalizacijos norma". Jei turtas uždirba 100 000 JAV dolerių per metus ir parduoda už 1 000 000 JAV dolerių, pajamos (100 000 JAV dolerių) padalinsite į kainą (1 000 000 JAV dolerių) ir gausite 0,1 arba 10 procentų. Tai reiškia, kad nuosavybės kapitalo norma yra 10% arba kad jūs uždirbtumėte tikėtiną 10% savo investicijų, jei sumokėjote už nekilnojamąjį turtą visiškai grynaisiais ir neturite skolų.
Kadangi atsargos galiausiai vertos tik diskontuotų pinigų srautų grynosios dabartinės vertės, nekilnojamojo turto vertė yra 1) nauda, kurią jis gauna savininkui, ir 2) grynasis dabartines pinigų srautas, kurį jis generuoja, palyginti su kaina, kuri buvo sumokėta už investiciją. Nuomos pajamos gali būti saugumas, apsaugantis jus nuo žlugimo. Tam tikros investicijos į nekilnojamąjį turtą yra tinkamesnės šiam tikslui. Grįžtant prie ankstesnės diskusijos, kaip uždirbti pinigus iš nekilnojamojo turto, biurų pastatų, norint pateikti vieną iliustraciją, paprastai yra ilgalaikės, daugiametės nuomos sutartys. Pirkkite tinkamą kainą tinkamu laiku ir tinkamu nuomininko ir nuomos termino profiliu ir galite plaukioti per nekilnojamojo turto žlugimą, surenkant virš vidutinių nuomos čekių, kuriuos iš jūsų išnuomojančios bendrovės turi vis dar teikti (dėl to, kad jie pasirašė nuomos sutartį), net jei žemesnės kainos yra kitur. Nepaisant to, viskas neteisinga, o po to, kai rinka susigrąžinta, jūs galite būti užblokuotas subprekybiniuose grąžinimuose.
3. Pinigai iš nekilnojamojo turto verslo operacijų
Galutinis būdas uždirbti pinigus iš investicijų į nekilnojamąjį turtą yra susijęs su specialiomis paslaugomis ir verslo veikla. Jei turite viešbutį, galite parduoti populiarias filmus savo svečiams. Jei turite biurų pastatą, galite užsidirbti pinigų iš prekybos automatų ir automobilių stovėjimo garažų. Jei turite automobilių plauti, galite užsidirbti pinigų iš laiko kontroliuojamų dulkių siurblių. Šios rūšies investicijos beveik visada reikalauja sub-specialybės žinių; pvz., yra vyrai ir moterys, praleidžiantys visą savo karjerą, specializuojasi projektuojant, statant, valdant ir valdant automobilių plovimus. Tiems, kurie pakyla į savo srities viršūnę ir supranta konkrečios rinkos sudėtingumą, galimybė uždirbti pinigus gali būti begalinė.
Daugiau apie pinigus į nekilnojamąjį turtą
Daugiau informacijos apie tai, kaip uždirbti pinigus į nekilnojamąjį turtą, skaitykite "Pilnas pradedančiųjų" investavimo į nekilnojamąjį turtą vadovas .