Investavimas pradedantiesiems

Kaip investuoti į nekilnojamąjį turtą

Investicijos į nekilnojamąjį turtą yra viena iš seniausių investavimo formų, būdingų nuo pat pirmųjų žmogaus civilizacijos dienų. Šiuolaikinių vertybinių popierių rinkų klestėjimui nekilnojamasis turtas yra viena iš penkių pagrindinių turto klasių, dėl kurių kiekvienas investuotojas turėtų rimtai apsvarstyti galimybę pridėti savo portfelį į unikalų pinigų srautų, likvidumo, pelningumo, mokesčių ir įvairinimo naudą, kurią ji siūlo. Šiame įvadiniame vadove apžvelgsime investicijų į nekilnojamąjį turtą pagrindus ir aptarsime įvairius būdus, kaip įsigyti nekilnojamojo turto investicijas ar prisiimti jų nuosavybės teisę.

Pirmiausia pradėkime nuo pagrindų: kas yra nekilnojamojo turto investavimas?

Kas yra investicijos į nekilnojamąjį turtą?

Nekilnojamojo turto investavimas yra plati veiklos, investavimo ir finansinės veiklos kategorija, orientuota į tai, kad uždirbti pinigus iš materialiojo turto arba pinigų srautai kažkaip susieti su materialiu turtu.

Yra keturi pagrindiniai būdai užsidirbti pinigų nekilnojamojo turto:

1. Nekilnojamasis turtas Įvertinimas : Tai, kai turtas padidėja vertės. Tai gali būti dėl nekilnojamojo turto rinkos pokyčių, dėl kurio padidėja jūsų teritorijoje esančio turto paklausa. Tai galėtų būti dėl to, kad atnaujinote savo investicijas į nekilnojamąjį turtą, kad jis taptų patrauklesnis potencialiems pirkėjams ar nuomininkams. Tačiau nekilnojamojo turto vertinimas yra sudėtingas žaidimas.
2. Pinigų srautų pajamos (nuoma) : tokio pobūdžio investicijos į nekilnojamąjį turtą skirtos įsigyti nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, daugiabučio namo, ir jį eksploatuoti, taigi jūs renka pinigų srautą iš nuomos. Pinigų srautų pajamos gali būti gaunamos iš daugiabučių namų, biurų pastatų, nuomos namų ir dar daugiau.
3. Su nekilnojamuoju turtu susijusios pajamos : tai pajamos, kurias gauna brokeriai ir kiti pramonės specialistai, kurie uždirba pinigus per komisinius iš turto pirkimo ir pardavimo. Tai taip pat apima nekilnojamojo turto valdymo įmones, kurios gauna išlaikyti nuomos procentą mainais už kasdienę turto valdymą.

1. Papildomi investicijų į nekilnojamąjį turtą pajamos : kai kuriems investicijoms į nekilnojamąjį turtą tai gali būti didžiulis pelno šaltinis. Papildomos pajamos iš nekilnojamojo turto investicijų apima tokius dalykus, kaip pardavimo automatai biurų pastatuose arba skalbimo patalpos mažos nuomos butuose. Iš esmės jie yra mažesni verslo subjektai, vykdantys didesnę investiciją į nekilnojamąjį turtą, leidžianti užsidirbti pinigų iš pusiau uždirbančios klientų kolekcijos.

Geriausias, paprasčiausias investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas - tai grynųjų pinigų srautas iš nuomos, o ne vertės padidėjimas . Nekilnojamojo turto investavimas atsiranda tuomet, kai investuotojas, taip pat žinomas kaip nuomotojas, įsigyja materialųjį turtą, nesvarbu, ar tai yra žalioji žemės ūkio paskirties žemė, žemė su namais, žemė su biuro pastatu, žemė su jos pramoniniu sandėliu, ar butas.

Tada jis ar ji randa ką nors, kas nori pasinaudoti šia nuosavybe, žinoma kaip nuomininkas , ir jie sudaro susitarimą. Nuomininkui suteikiama prieiga prie nekilnojamojo turto, tam tikromis sąlygomis naudojamas tam tikram laikotarpiui ir tam tikri apribojimai - kai kurie iš jų yra išdėstyti federalinėje, valstybinėje ir vietinėje teisėje, o kiti iš jų yra susitarta nuomos sutartyje ar nuomos sutartyje . Mainais nuomininkas moka už galimybę naudotis nekilnojamuoju turtu. Mokėjimas, kurį jis siunčia savininkui, vadinamas "nuoma".

Daugeliui investuotojų nuomos pajamos iš investicijų į nekilnojamąjį turtą turi didžiulį psichologinį pranašumą prieš dividendus ir palūkanas iš investavimo į akcijas ir obligacijas . Jie gali vairuoti nuosavybe, pamatyti ir paliesti rankomis. Jie gali dažyti savo mėgstamą spalvą arba išsinuomoti architektą ir statybos bendrovę, kad jį pakeistų. Jie gali pasinaudoti savo derybiniais įgūdžiais, norėdami nustatyti nuomos normą, leidžiančią geram operatoriui generuoti didesnes kapitalizacijos normas arba "ribos normos".

Laikui bėgant, vertybinių popierių investuotojai, vertindami vertybinius popierius, tampa klaidingi, kai akcijų rinkos burbulai, reikalauja, kad kapitalizacijos normos nesvarbu. Neleiskite to nukristi. Jei galėsite tinkamai įvertinti savo nuomos mokesčius, turėtumėte patenkinti savo kapitalo grąžos dydį, apskaitant turto savikainą, įskaitant pagrįstą nusidėvėjimo rezervą , turto ir pajamų mokesčius, techninę priežiūrą, draudimą ir kitas susijusias išlaidas. Be to, jūs turėtumėte įvertinti, kokio laiko reikia investavimui, kadangi jūsų laikas yra pats vertingiausias turtas - dėl to pasyviomis pajamomis investuotojai yra tokie brangūs. (Kai jūsų turimas turtas yra pakankamai didelis, jūs galite įkurti arba samdyti nekilnojamojo turto valdymo įmonę, kuri tvarkys kasdienę savo nekilnojamojo turto portfelio veiklą mainais už dalį nuomos pajamų, pakeisdama investicijas į nekilnojamąjį turtą aktyviai įsitraukė į pasyvias investicijas.)

Kas yra keletas populiariausių būdų asmeniui pradėti investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Yra daugybe įvairių tipų investicijų į nekilnojamąjį turtą, kurias asmuo gali apsvarstyti savo portfeliui.

Lengviau galvoti apie pagrindines kategorijas, į kurias investicijos į nekilnojamąjį turtą priklauso nuo unikalių privalumų ir trūkumų, ekonominių savybių ir nuomos ciklų, įprastų nuomos sąlygų ir turto rūšies tarpininkavimo praktikos. Nekilnojamojo turto savybės paprastai skirstomos į vieną iš šių grupių:

• Gyvenamojo nekilnojamojo turto investavimas . Tai nekilnojamasis turtas, susijęs su investicijomis į nekilnojamąjį turtą, susietą su namų ar butų, kuriose gyvena asmenys arba šeimos. Kartais tokio pobūdžio investicijos į nekilnojamąjį turtą turi paslaugų verslo komponentą, pavyzdžiui, pagyvenusiems žmonėms skirtų gyvenamųjų patalpų ar pilnas aptarnavimo pastatų nuomininkams, kurie nori prabangos patirties. Nuoma paprastai trunka 12 mėnesių, iš abiejų pusių suteikiama šešiems mėnesiams arba po to tęsiasi šeši mėnesiai, o tai lemia daug spartesnį rinkos sąlygų pasikeitimą nei kai kurios kitos investicijos į nekilnojamąjį turtą.
• Komercinio nekilnojamojo turto investavimas . Komercinės paskirties nekilnojamojo turto investicijos daugiausia susideda iš biurų pastatų. Šios nuomos sutartys gali būti užrakintos jau daugelį metų, todėl sukuriamas dvigubas keteras. Kai komercinės paskirties nekilnojamojo turto investicijos yra visiškai nuomojamos ilgalaikiais nuomininkais, kurie sutiko su turtingais kainų nuomos tarifais, pinigų srautai tęsiasi, net jei lyginamųjų nuosavybės nuomos kainos sumažėja (jeigu nuomininkas nepasitrauks). Kita vertus, priešingai yra tiesa - jūs galite rasti sau užsidirbti gerokai mažesnę už rinkos nuomos kainą būsto pastatuose, nes pasirašėte ilgalaikes nuomos sutartis, kol nuomos mokesčiai padidėjo.

• Pramoninio nekilnojamojo turto investavimas . Nekilnojamasis turtas, priklausantis pramoninio nekilnojamojo turto skėčiai, gali apimti sandėlius ir paskirstymo centrus, saugojimo įrenginius, gamybos įrenginius ir surinkimo gamyklas.
• Mažmeninė nekilnojamojo turto investavimas . Kai kurie investuotojai nori turėti tokias savybes kaip prekybos centrai, prekybos centrai ar tradiciniai prekybos centrai. Nuomininkams gali būti mažmeninės prekybos parduotuvės, plaukų salonai, restoranai ir panašios įmonės. Kai kuriais atvejais nuomos kainos apima parduotuvės mažmeninės prekybos procentą, kad būtų sukurta paskata savininkui daryti tiek pat, kiek jis, ji, ar ji gali padaryti mažmeninę prekę patrauklią pirkėjams.
• Mišrios paskirties nekilnojamojo turto investavimas . Tai yra visa sugavimo kategorija, kai investuotojai kuria arba įsigyja nuosavybę, į kurią įeina įvairūs pirmiau minėtų investicijų į nekilnojamąjį turtą tipai. Pvz., Galite statyti daugiaaukštę pastatą, kurioje yra mažmeninė prekyba ir restoranai pirmame aukšte, artimiausiame aukšte esančios biuro patalpos ir likusios grindys.

Taip pat galite įsitraukti į nekilnojamojo turto paskolos pusę, investuodama:

• Turi banką, kuris garantuoja hipotekas ir komercinės paskirties nekilnojamojo turto paskolas. Tai gali būti viešoji akcijų nuosavybė. Kai institucinis arba atskiras investuotojas analizuoja banko akcijas, jis moka atkreipti dėmesį į bankų paskolų nekilnojamojo turto poziciją.
• Individualių hipotekinių paskolų garantija, dažnai teikiant didesnę palūkanų normą, kad būtų galima kompensuoti papildomą riziką, galbūt įskaitant kredito nuomos į nuosavybę suteikimą.
• Investavimas į tarpininkavimo vertybinius popierius, kuris leidžia skolinti pinigus į nekilnojamojo turto projektą, kurį vėliau galite konvertuoti į nuosavybės dalį, jei jis nebus grąžintas. Tai kartais naudojama viešbučio frančizių plėtrai.

Yra nekilnojamojo turto investavimo sub-specialybės, įskaitant:

• Išnuomojame erdvę, taigi jūs turite mažai kapitalo, susiejus ją, tobulindami, tada išnuomodami tą patį patalpą kitiems daug didesniems tarifams, sukurdami neįtikėtiną kapitalo grąžą. Pavyzdys yra gerai valdomas lanksčias biurų verslas didmiesčiuose, kur mažesni ar mobilieji darbuotojai gali nusipirkti biuro laiką arba išsinuomoti specialius biurus.
• Įgijimas už užstatą turinčių mokesčių. Tai esoterinė investicijų į nekilnojamąjį turtą sritis, o tai nėra tinkama verslininkams ar nepatyrusiems investuotojams, bet kurie, esant tinkamoms aplinkybėms, tinkamu laiku ir su tinkamu asmeniu, generuoja didelę grąžą, kad kompensuotų galvos skausmą ir rizika.

Nekilnojamojo turto investicijų fondai (REITs)

Be viso to, jūs iš tikrųjų galite investuoti į nekilnojamąjį turtą per kažką, žinomą kaip nekilnojamojo turto investicijų pasitikėjimas, arba REIT. Investuotojas gali įsigyti REIT per tarpininkavimo sąskaitą , " Roth IRA" arba kitą tam tikrą apsidraudimo sąskaitą . REIT yra unikali, nes jų administravimo mokesčių struktūra buvo sukurta Eisenhowero administracijos metu, siekiant paskatinti mažesnius investuotojus investuoti į nekilnojamojo turto projektus, kuriuos jie negalėtų sau leisti, pvz., Statyti prekybos centrus ar viešbučius. Korporacijos, pasirinkusios REIT gydymą, nemoka jokio federalinio pajamų mokesčio už savo įmonių pelną, jei laikosi kelių taisyklių, įskaitant reikalavimą paskirstyti 90% ar daugiau pelno akcininkams kaip dividendus .

Vienas neigiamas investicijas į REITs yra tai, kad, skirtingai nuo įprastinių akcijų, jiems išmokėti dividendai nėra "kvalifikuojami dividendai", o tai reiškia, kad savininkas negali pasinaudoti mažais mokesčių tarifais, taikomais daugumai dividendų. Vietoj to, dividendai iš nekilnojamojo turto investicijų patikos yra apmokestinami pagal investuotojo asmeninę normą. Tuo tarpu IRS vėliau nusprendė, kad REIT dividendai, gauti per mokesčių prieglaudą, pavyzdžiui, " Rollover IRA", iš esmės nėra susiję su nesusijusiu verslo pajamų mokesčiu, todėl jūs galėtumėte juos laikyti išėjimo į pensiją sąskaitoje be didelių rūpesčių dėl mokesčių sudėtingumo , skirtingai nuo pagrindinės komanditinės bendrijos .

(Jei jus domina sužinoti daugiau apie šiuos unikalius vertybinius popierius, pradėkite nuo nekilnojamojo turto investavimo per REIT , kuris apima REIT likvidumą, nuosavą kapitalą, kaip naudoti REITs į jūsų nekilnojamojo turto investavimo pranašumą ir daug daugiau.)

Investicijos į nekilnojamąjį turtą namuose

Visiems investavimo į nekilnojamąjį turtą būdams, kuriuos gali investuotojai, vidutinis žmogus ketina įsigyti savo pirmąjį nekilnojamojo turto nuosavybės tradicinį būdą: perkant namą.

Aš niekada nemačiau namo įsigijimo panašiai kaip visuomenė. Vietoj to, aš norėčiau galvoti apie asmens pagrindinę gyvenamąją vietą kaip asmeninio naudingumo ir finansinio vertinimo mišinį, o nebūtinai - investiciją. Būti daugiau tiesiogine prasme, namuose nėra tokios pat investicijos kaip ir daugiabutis namas. Pagal savo geriausius ir pagal idealius aplinkybes saugiausia strategija yra galvoti apie namus kaip priverstinio taupymo sąskaitos tipą, kuris suteikia jums daug asmeninio naudojimo ir džiaugsmo, kol gyvenate joje.

Kita vertus, kai jūs siekiate išeiti į pensiją, jei atsižvelgsite į visišką požiūrį į savo asmeninius turtus, tiesioginė nuosavybės teisė į namus (be jokių skolų prieš ją) yra viena iš geriausių investicijų, kurias asmuo gali padaryti. Ne tik nuosavybė gali būti naudojama naudojant tam tikrus sandorius, įskaitant atvirkštines hipotekas, tačiau pinigų srautas, sutaupytas nesuteikus nuomos, paprastai lemia grynąsias santaupas - pelno dalis, kuri būtų buvusi savininkui, faktiškai išliktų namų savininkui kišenė. Šis poveikis yra toks galingas, kad dar 1920-tieji metai ekonomininkai bandė išsiaiškinti, kaip federalinė vyriausybė gali apmokestinti pinigines santaupas už nuomą be namų ūkių be skolų, nes tai yra pajamų šaltinis.

Tai yra kitokia investicija, nors - kažkas vadinamas "strategine investicija". Jei ekonomika žlugtų, kol galėtumėte sumokėti nekilnojamojo turto mokesčius ir išlaikyti bazinę būklę, niekas negalėtų iškeldinti iš jūsų namų. Net jei jūs turėtumėte auginti savo maistą sode, ten yra tam tikras asmens saugos lygis, kuris yra svarbus. Yra atvejų, kai finansinė grąža yra antrinė, palyginti su kitais, labiau praktiniais sumetimais. Nepaisant to, ką jūs darote, nepakenkite savo likvidumo, kad galėtumėte pernelyg greitai investuoti į investicijas į nekilnojamąjį turtą, nes tai gali sukelti nelaimę (įskaitant bankrotą).

Jei sutaupysite namų įsigijimą, manau, kad viena iš didžiųjų klaidų - tai nauji investuotojai, kurie uždirba savo pinigus į vertybinių popierių rinką per individualias akcijas ar indeksų fondus . Jei turėsite galimybę pasinaudoti savo pinigais per penkerius ar trumpesnius metus, jūs neturite verslo beveik netoli akcijų rinkos. Vietoj to, jūs turėtumėte laikytis investavimo įgaliojimų, žinomų kaip kapitalo išsaugojimas . Čia yra geriausios vietos investuoti pinigus, kuriuos sutaupote už pradinį mokėjimą .

Kuris yra geresnis - nekilnojamojo turto investavimas ar investavimas į atsargas?

Vienas iš dažniausiai pasitaikančių klausimų yra susijęs su investicijų į akcijas santykiniu patrauklumu ir investicijomis į nekilnojamąjį turtą . Trumpai tariant, jis yra panašus į vanilės ir šokolado ledų palyginimą. Jie yra skirtingi, o kaip jūsų grynoji vertė auga, jūs netgi galite sužinoti, kad abu turi vaidinti vaidmenį jūsų bendro portfelio. Jūsų asmenybė taip pat informuos jūsų sprendimą, nes kai kurie žmonės yra labiau modeliškai susiję su akcijų nuosavybe arba nekilnojamojo turto nuosavybe.

Nekilnojamojo turto investavimo rizika

Didelė nekilnojamojo turto grąžos dalis yra sukurta dėl finansinio sverto naudojimo. Nekilnojamasis turtas yra įsigyjamas nuosavybės procentine dalimi, o likusi dalis yra finansuojama skolos. Dėl to padidėja nekilnojamojo turto investuotojo nuosavybės grąža; tačiau, jei viskas blogai, tai gali sugadinti kur kas greičiau nei visiškai apmokamų bendrų atsargų portfelis. (Tai tiesa, net jei pastarasis sumažėjo 90% Didžiosios depresijos scenarijuje, nes niekas negalės priversti jus likviduoti).

Todėl labiausiai konservatyvūs nekilnojamojo turto investuotojai reikalauja 50 proc. Skolos ir nuosavybės santykio arba, ypatingais atvejais, 100 proc. Akcinio kapitalo struktūrų , kurios vis tiek gali gauti didelę pelną, jei būtų išmintingai pasirinktas nekilnojamasis turtas. Milijardierius Charlie Munger kalba apie jo draugą prieš 2007-2009 m. Nekilnojamojo turto žlugimą. Šis draugas, labai turtingas savininkas Kalifornijoje, pažvelgė į aukštus jo nuosavybės įvertinimus ir pasakė sau: "Aš esu turtingesnis nei kada nors reikės. Aš neturiu jokios priežasties rizikuoti dėl daugiau " Šis draugas pardavė daugelį jo nuosavybės ir panaudojo pajamas, kad galėtų sumokėti skolą likusiems, kurie, jo manymu, buvo patraukliausi. Dėl to, kai ekonomika žlugo, nekilnojamojo turto rinkose buvo neramumų, žmonės prarado savo turtą, kad uždaryta, ir bankų atsargos žlugo - jam nereikėjo nerimauti dėl jo. Net ir tuo atveju, kai nuomos kainos sumažėjo dėl nuomininkų finansinių sunkumų, vis tiek vis dar buvo pertekliniai grynieji pinigai, ir jis buvo ginkluotas lėšomis, kurios nuolat atnaujinamos, leidžiant jam pasinaudoti turto išpirkimu, visi kiti buvo priversti parduoti.

Nebandykite taip greitai sugriauti turtingųjų ir būkite pasiruošę tai padaryti tinkamu būdu. Jūsų gyvenime bus daug mažiau streso, ir tai gali būti labai įdomus.

Kai kurie galutiniai mintis apie investicijas į nekilnojamąjį turtą

Žinoma, tai tik pradžia jūsų kelionei suprasti temą, nes mes tik beveik subraižyti paviršių. Nekilnojamojo turto investavimas trunka ilgą praktiką, patirtį ir ekspoziciją, kad tikrai vertiname, suprastate ir įvaldysite.