Klausimas: Ar mes turėtume daryti HARP refinansavimą ar trumpą pardavimą mūsų povandeninį namus?
Skaitytojas klausia: "Mano vyras ir aš stengiamės išsiaiškinti, ar turėtume pabandyti parduoti savo namuose kaip trumpą parduoti ar pakabinti ant jo ir kreiptis į vyriausybės HARP refinansavimo programą. Mūsų nekilnojamojo turto agentas mums sako parduoti, tačiau mums patinka idėja mažinti mūsų hipotekos mokėjimus. Mes turime beveik 300 000 JAV dolerių ir, nors mūsų namų vertė yra apie 165 000 USD, mūsų hipotekos vaikinas sako, kad mes galime sutaupyti 635 JAV dolerių per mėnesį, jei turėsime teisę gauti "HARP" refinansavimą. Ar turėtume užsiimti "HARP" refinansavimo ar trumpalaikio pardavimo ? "
Atsakymas: ar namą turėtojas turėtų parduoti trumpiau, nei refinansuoti "HARP", tai nėra toks supjaustytas ir sausas. Žinoma, daugeliu atvejų logika diktuoja, kad namų savininkas tikriausiai būtų geresnis per dvejus metus po trumpo pardavimo, nei po HARP refinansavimo, tačiau prieš priimant šį sprendimą daug ką reikia apsvarstyti.
Visų pirma, ar jūs turėsite teisę gauti bet kurią programą. Daugelis trumpo pardavimo bankų atlaisvino trumpalaikio pardavimo reikalavimus, o ne kiekvienas skolintojas reikalauja finansinių sunkumų, ypač po 2012 m. Tačiau jei jūsų bankas reikalauja finansinių sunkumų ir negalite dokumentuoti sunkumų, negalėsite gauti trumpalaikio pardavimo iš viso. Kuris klausimas būtų ginčytinas, tiesa?
Taigi, pirmas dalykas, kurį siūlau jums, yra pasikalbėti su trumpojo pardavimo agentu, kad išsiaiškintumėte, ar galėsite gauti trumpalaikį pardavimą. Apsvarstykite vyriausybės HAFA trumpalaikę pardavimo programą, jei reguliarus trumpalaikis pardavimas yra per griežtas.
Tačiau, jei jūs einate HAFA maršruto, prieš pateikdami paraišką HAFA, įsitikinkite, kad tikrai norite atlikti trumpąjį pardavimą. Kai kurie kreditoriai neleis jums pakartotinai naudoti, kai tik prequalify, jei turėtumėte pakeisti savo nuomonę patvirtinus.
Svarbu pažymėti, kad negalite padaryti abiejų. Turite pasirinkti vieną programą. Arba "HARP refinansavimas" arba trumpas pardavimas.
Galimybė gauti HARP refinansavimą
- Tik "Fannie Mae" ir "Freddie Mac" paskoloms.
"HARP" refinansavimo programa taikoma tik paskoloms, kurias turi Fannie Mae arba Freddie Mac. Jei paskola nėra Fannie Mae arba Freddie Mac, jums nereikės. Galite sužinoti, ar paskola yra Fannie Mae ar Freddie Mac, apsilankydami "Fannie Mae Loan Look Up" ar "Freddie Mac Loan Look Up". Turėsite sužinoti paskutiniojo paskolos gavėjo paskutinius keturis socialinio draudimo numerio skaitmenis.
- Paskolos atsiradimas 2009 m. Birželio 1 d. Arba anksčiau.
Jei 2009 m. Birželio 2 d. Ar vėliau paskolinsite hipoteką, tikriausiai negalėsite gauti HARP refinansavimo. Šiuo metu nėra išimčių, tačiau tai gali pasikeisti.
- Daugiau nei 80% LTV
Jei jūsų namas yra povandeninis, jūsų LTV ( paskolos ir vertės santykis) viršys 80% rinkos vertės, nes rinkos vertė paprastai yra mažesnė nei jūsų paskolos likutis. Dauguma žmonių neturi jokių problemų su šiuo kvalifikaciniu veiksniu.
- Jokių pavėluotų mokėjimų.
Nors "HARP Refinance" programa leidžia per vėlu mokėti per pastaruosius 12 mėnesių, daugelis skolintojų neužtikrins paskolos skolininkui, kuris buvo nusikaltęs, nepriklausomai nuo "HARP" gairių. Šie papildomi skolintojo reikalavimai, kurie gali skirtis nuo programoje nurodytų, vadinami perdangomis.
- Pirmasis "HARP" refinansavimas.
Išskyrus atvejus, kai taisyklės pasikeis, ir su viena nedidele išimtimi, galite atlikti tik vieną HARP refinansavimą ir, kai bus suteikta, negalėsite vėl refinansuoti per HARP. Tačiau, jei po HARP refinansavimo turite problemų atlikdami mokėjimus, visada galite vėliau kreiptis dėl trumpalaikio pardavimo.
HARP Refinansavimas Vs. Trumpas pardavimas
Trumpo pardavimo rekomendacijos pirkti kitą namą po trumpo pardavimo paprastai yra 5 metai įprastinei paskolai ir 3 metai FHA paskoloms . Tarkime, kad jūs padarėte trumpą pardavimą ir pardavėte savo namus. Trūkumai trumpam parduoti yra:
- Jūs daugiau negyvenate namuose.
- Turite judėti kitur ir tapti nuomotoju.
- Jums gali tekti išvykti iš savo kaimynystės.
- Jūs neteksite savo mokesčių atskaitymo už namų nuosavybę.
- Nėra jokios garantijos, kad net 3 metus galėsite įsigyti kitą namą, nes pasikeis asmeninės situacijos ir įstatymai.
Jei pasirinksite "HARP" refinansavimo parinktį, po 2 metų būsite sutaupę 15,240 USD (635 LTL mokėjimo skirtumas x 24 mėnesiai). Per 3 metus galėsite sutaupyti dar 22 860 dolerių. Ar jūsų namų rinkos vertė padidės, kad padengtumėte tą faktą, kad jūs vis dar skolingas apie 300 000 dolerių už namuose, kurio vertė yra 165 000 USD?
Tai gali būti nesvarbi. Priežastis gali būti nesvarbi, nes jūs niekada negalėsite parduoti. Tai reiškia, kad jūs ir toliau mokėsite namuose, kol nebūsite sumokėję $ 300,000 hipotekos.
Jei pasirinkote trumpalaikį pardavimą, tačiau 3 metų pabaigoje galite įsigyti kitą namą. Jei manote, kad namų kainos šiuo laikotarpiu išliks santykinai stabilios, tai reiškia, kad galite nusipirkti namus, kaip ir jūsų parduotas namas, išskyrus dabartinę rinkos kainą, kurios vertė yra 165 000 USD. Net jei palūkanų normos padvigubės, jūsų mokėjimas vis tiek bus mažesnis nei šiandien mokamas mokėjimas.
Tačiau kai kuriems žmonėms tai nėra logiška ar finansinė samprata. Ir tai gerai, visiškai gerai. Žmonės dažnai perka nekilnojamąjį turtą emocijomis ir gyvena tame namuose, priklausomai nuo emocijų. Niekada nesijaučiate, jei pasirinksite "HARP" refinansavimą per trumpą pardavimą. Nesvarbu, kokį sprendimą priimsite, tai tinkamas sprendimas jums.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.