Klausimas: Ar turėtume parašyti atsarginį pasiūlymą pirkti namus?
Skaitytojas klausia: "Mes radome puikų namus, bet mūsų agentas sako, kad pardavėjas priims tik atsarginį pasiūlymą. Mes nenorime būti atsargine. Mes norime pirkti tą namą. Kaip mes galime padaryti atsarginį pasiūlymą, kuris duos mes, tas namas? Mano žmona sako, kad mes praleidžiame savo laiką, laiką, kurį galėtume išleisti, žiūrėdami į namuose pirktus, kurie neturi jokių pasiūlymų. Ar turėtume parašyti atsarginį pasiūlymą pirkti namus? "
Atsakymas: geras dalykas apie jūsų situaciją yra tai, kad pardavėjas, greičiausiai, neprašys atsarginių pasiūlymų, jei pardavėjas nesijaučia, kad yra didelė tikimybė, kad pasiūlymas gali būti išpūstas arba išnyks. Apskritai, jei esate antras asmuo, galėtumėte labai gerai įsigyti šį namą . Šansai yra geri. Bet aš galiu suprasti jūsų nenorą pateikti atsarginį pasiūlymą. Niekas nenori žaisti antrą smuiką, išskyrus antrąją smuikininkų grotuvą, ar ne?
Kas yra atsarginis pasiūlymas?
Pradėkime nuo to, kas jūsų pasiūlymą teikia atsarginį pasiūlymą. Pirma, pardavėjas jau yra priėmęs kitą pasiūlymą. Šis pirmasis pasiūlymas gali būti bet koks dalykų skaičius, įskaitant kontingentą sudarytą sutartį , kuri priklauso nuo tam tikro skaičiaus įvykių, kurie gali įvykti ar nebus uždaryti. Kai kurie iš šių nenumatytų atvejų gali būti:
- Pasirenkamas pirkėjas parduodamas esamą namą
- Priklauso nuo patikrinimų, kurie apima tinkamą patikrinimą namuose
- Galima tikėtis, kad namuose bus įvertinta pardavimo kaina ir žemas įvertinimas
- Pasirenkant pirkėją gaunamas palankus finansavimas ir viskas gali įvykti pasirašant sutartį
Jei bet kuri iš šių situacijų nuklydo, sandoris gali atšaukti. Jei sandoris bus atšauktas, pardavėjas turės grąžinti prekes į namus ir vėl pradėti rodyti namus.
Atsarginis pasiūlymas patvirtina esamo pasiūlymo egzistavimą ir sako, kad jei pirmasis pirkėjas atšaukia, tada automatiškai sudaroma sutartis su pardavėju.
Atsarginis pasiūlymas sustabdo pardavėją nuo kitų pirkėjų siūlomų pasirodymų ar grąžinimo į rinką. Kai pirmasis pirkėjas atšaukia bangą, jūs sutinkate. Jei kainos pakilo dėl to, kad perkate augančią rinką, atsarginės kainos pasiūlyme esate užblokavę pradinę kainą.
Visos sutarties šalys turi pasirašyti atsarginį pasiūlymą, kad jis būtų veiksmingas. Pardavėjai gali pasirašyti daugiau nei vieną atsarginį pasiūlymą, jei pardavėjas praneša apie kiekvienos šalies poziciją. Pvz., Jei esate keturi rezerviniai pasiūlymai, galite būti # 3 arba # 4 pozicijoje. Idealiu atveju jūs norite būti # 1 pozicijoje, pirmasis atsarginis pasiūlymas.
Ar atsarginių kopijų pasiūlymai turi būti aukštesni už kainoraštį?
Nesvarbu, ar jūsų atsarginių kopijų pasiūlymas turi būti didesnis už prašomą kainą, priklauso nuo to, kiek pasiūlymų gauna pardavėjas. Daugelio pasiūlymų atveju galite būti gana aišku, kad bus pasiūlymų už daugiau nei sąrašo kainą. Tai yra tiek daug pasiūlymų :
- Pirmasis pasiūlymas: mažesnė nei sąrašo kaina, nes pirkėjas nežino, kas nors kitas yra suinteresuotas.
- Antrasis pasiūlymas: Nurodykite kainą, nes dažnai pirmasis ir antras atvyksta arti.
- Trečias pasiūlymas: šiek tiek daugiau nei kainoraščio kaina, nes pirkėjas tikrai nori namo
- Ketvirtasis pasiūlymas 10-ajam pasiūlymui: kažkur tarpu, nes šie pirkėjai žino, kad tai ilgas kulka.
Pardavėjas turi paskatų laikytis pirmojo pirkėjo pasiūlymo, ypač jei jis yra didesnis pasiūlymas. Tačiau išsaugodami pardavėjo laiką ir rūpesčius pateikdami atsarginį pasiūlymą, pardavėjas gali norėti priimti šiek tiek mažiau, kad paskatintų palaukti. Tačiau, jei keli pasiūlymai yra norma, paprastai geriausia suderinti pasiūlymą su lentele. Pasitarkite su savo agentu apie priimtinas strategijas. Nebijok aklai savo intuicija. Naudokite agento žinias apie prekyvietę.
Atsarginiai pasiūlymai ir trumpi pardavimai
Jei perkate namus, kuriems taikomas trumpo pardavimo patvirtinimas, atsarginis pasiūlymas dėl trumpalaikio pardavimo tikriausiai suteikia jums didesnes nei 50/50 koeficientas, kad pirmasis pasiūlymas nebebus.
Daugelis pirkėjų nenori laukti trumpalaikio pardavimo patvirtinimo , o bet koks mažas snafu pakeliui gali atidėti trumpą pardavimą. Laimėjimai yra labai dideli, pirmas pirkėjas laukia.
Pateikdami save į atsarginę poziciją, jūs neprivalote nusipirkti namų, o jūs vis dar galite ieškoti kitų namų rinkoje, laukdami. Jei radote dar geresnį jums patinkantį namus, galbūt galėsite atšaukti savo pasiūlymą, tačiau dėl akivaizdžių priežasčių tokia praktika yra pasibaisėtinta. Tai gana neskatina atsarginio pasiūlymo paskirties.
Tačiau kita galimybė apsvarstyti yra trumpo pardavimo pardavėjas ir pirkėjas galbūt pasirašė trumpą pardavimo priedą. Jei šis trumpojo pardavimo papildymas leidžia pardavėjui priimti rezervinius pasiūlymus ir išsiųsti šiuos pasiūlymus bankui, galbūt galėsite įtikinti pardavėją pateikti pasiūlymą bankui. Jei jis yra geresnis už pirmąjį pasiūlymą, kokį pasiūlymą, jūsų manymu, priims trumpo pardavimo bankas? Tai veiksmingai išstumtų pirmuosius pirkėjus. Tačiau pasikalbėkite su savo agentu.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.