Klausimas: Ką mes turime žinoti apie pirkimo kaip yra trumpo pardavimo?
Buvo kantriai laukiami banko patvirtinti mūsų trumpą parduoti beveik du mėnesius. Esame pirmą kartą įsigiję namų pirkėją , ir negaliu patikėti, kad mes esame šioje vietoje. Problema yra tai, kad mes negalėjome atlikti namų patikrinimo, kol nepatvirtinsime, ir inspektorius surastų daugybę dalykų, kurie yra klaidingi - sveikatos ir saugos klausimai - ir mes norime, kad ši medžiaga būtų ištaisyta. Mūsų agentas teigia, kad bankas to nedarys, nes namuose parduodamas "As Is" trumpas pardavimas. Ką gi kelia "As Is"? Kas yra "As Is" trumpas pardavimas?
Atsakymas: daugeliui namų pirkėjų, kurie pirmą kartą dirba, nemažai laiko reikia patikrinti namuose, tačiau jie yra dar griežtesni, kai jie perka "As Is" trumpąjį pardavimą. Taip yra todėl, kad būtų neįprasta, kad pardavėjas ką nors taisytų, kai parduodamas trumpas pardavimas, kaip yra. Be to, kai kuriais atvejais pardavėjas sumokėtas remontas gali pažeisti banko susitarimą dėl sutarties nutraukimo.
Kodėl trumpi pardavimai parduodami kaip esama būklė
Bankai priima vonią, kai jie leidžia trumpą parduoti . Kartais suma, kurią perveda bankas, viršija 50% neapmokėtos hipotekos likučio. Tai nėra neįprasta, kad bankas sutinka su dideliu diskontuota išmoka, nes turtas vertas tik tuo, kas verta pardavimo metu. Jei vertės sumažės 50%, paskolos davėjas gaus viską, kas liko, sumokėjus išlaidas.
Pardavimo sąnaudos yra atimamos iš pardavimo kainos. Tarkime, namas yra vertas 100 000 dolerių. Pavyzdžiui, jei komisiniai , titulai ir sąlyginiai mokesčiai, turto mokesčiai ir visos pardavimo išlaidos yra $ 10000, bankas gaus 90 000 JAV dolerių.
Jei bankas turėtų leisti remonto išlaidas, pinigai už šias remonto išlaidas būtų išskaičiuojami iš 90 000 JAV dolerių, o tai dar labiau sumažins banko sąskaitą. Be to, daugelis bankų savo trumpus pardavimus vertina šiek tiek žemiau rinkos vertės, kad būtų galima atlikti netikėtus remontus. Taigi, defekto taisymo / taisymo išlaidos gali būti apskaičiuotos į kainą, kurią tikimasi sumokėti.
Todėl bankai paprastai atsisako sumokėti nieko, išskyrus vietines pripažintas uždarymo išlaidas . Daugelis pirkimo sutarčių numato, kad pirkėjas įsigyja namus taip pat ir "As Is". Turėtumėte perskaityti puikų spausdinimą iš 10-20 puslapių pirkimo pasiūlymo.
Ar pardavėjas gali remontuoti, parduodamas kaip trumpą parduoti?
Kartais, norėdami vairuoti tašką namuose pirkėjams, galėčiau įterpti sakinį į mano skaitiklių pasiūlymus ar papildymus, kuriuose išdėstytos "As" pardavimo sąlygos. Aš pasakysiu, kad pirkėjai nesupranta nei banko, nei pardavėjo, dėl kokių nors priežasčių niekada, bet kokį milijoną metų nepataisysite.
Tai priverčia žmones juoktis. Taip pat kai kurie pirkėjai gali nerimauti dėl to, kad jie nori, kad kažkas būtų atsakingas už turto būklę. Bet tai nėra tikėtina. Tai yra tie žmonės, kurie nesupranta, kad paskutinis dalykas, kurį trumpas pardavimo sąrašas agentas ir jo pardavėjas nori išgirsti, kai jie planuoja uždaryti turtą, yra pirkėjo paklausa remontui. Kai kurie agentai norėtų derėtis su naujuoju pirkėju, nes lengviau nei pradėti iš naujo derėtis dėl mažesnės kainos ar remonto išlaidų su esamu pirkėju.
Tai priklauso nuo to, ar pardavėjas gali atlikti remontą. Kai kuriose sutartyse nustatyta, kad pardavėjas turi pristatyti turtą pirkėjui tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip pirkėjas pirmą kartą peržiūrėjo.
Jei kažkas nutiko, tarkim, stogas pradėjo nutekėti, jau nebėra tas pats. Parduodant sandorį kartu, pardavėjas gali pritarti stogo įrengimui. Bet daugeliu atvejų tai nereikalinga.
FHA paskolos reikalavimai reikalauja, kad namuose, pastatytuose iki 1978 m., Nebūtų jokių dažymo medžiagų. Pirkėjas negaus paskolos, jei vertintojas pažymi, kad dažo pilingas. Ar pardavėjas nuspręstų nuskaityti ir dažyti pirkėjo vertintojo pažymėtus taškus? Pardavėjas gali, jei pardavėjas nori, kad sandoris būtų uždarytas. Labai daug priklauso nuo to, ko prašote taisyti ir kiek tai yra.
Sveikatos ir saugos problemos, susijusios su trumpalaikiu pardavimu
Kadangi jūs aiškiai naudojote sąvoką sveikatos ir saugos klausimai, apie tai turime pasikalbėti. Kai kurie sveikatos ir saugos klausimai yra sunkūs. Kai kurie yra lengvi. Kai kurie susiduria su kodo pažeidimais, kurie gali būti seneliai.
Sveikatos ir saugos klausimas yra griovio šaligatvis, kai viena pusė pakeliama pusė colio, kita pusė yra šiek tiek mažesnė. Toks kreivas, galbūt sukeltas medžių šaknų, gali paskatinti žmones kelionę ir nuleisti į veidą. Bet ar tai yra sveikatos ir saugumo klausimas? Nesvarbio priešgaisrinės durys tarp namo ir garažo yra sveikatos ir saugos klausimas. Ventiliuojant vonios išmetimą į palėpę yra sveikatos ir saugos klausimas. Kur traukiate liniją?
Tai nėra remontas, dauguma pardavėjų netgi galvoja spręsti dėl "As Is" trumpo pardavimo. Prieš pradėdami svarstyti galimybę įsigyti "As Is" trumpalaikį pardavimą, galite paklausti savęs, ar esate pasirengęs priimti namus "As Is" būklėje. Visuose namuose yra defektų. Nėra tobulo namo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.