Dviguba agentūra ar viena agentūra
Pavyzdžiui, tokia forma, kurią naudojame Kalifornijoje, nėra susitarimas; tai atskleidimas. Tai atskleidžia įvairių galimų tarpininkavimo santykių prigimtį, todėl svarbu, kad visos šalys jį perskaitytų geriau pasirengusios pasirinkti norimą atstovavimo santykį.
Viena agentūra
Pirkėjų atstovai , atstovaujantys pirkėjus, dirba vieno agento kaip pirkėjo agento . Pardavėjo atstovai, kurie atstovauja pardavėjams, dirba vieno agento kaip sąrašo agento .
Agentai, atstovaujantys klientams pagal bendrą agentūrą, turi patikėtinę atsakomybę klientui. Jie negali dalytis konfidencialia informacija su kita šalimi ar kitos šalies agentu. Vienos agentūros agentai privalo rūpestingai ir rūpestingai atlikti pareigas, atskleisti visus esminius faktus ir būti sąžiningi.
Pirk ÷ jo atstovai ir pirk ÷ jas paprastai pasirašo pirk ÷ jo tarpininkavimo sutartį , kurioje nurodomi agento pareigos ir įsipareigojimai. Kai kuriose valstijose, jei pirkėjai nepasirašo pirkėjo tarpininko susitarimo su agentu, šis atstovas neparodo pirkėjo, o tampa pardavėjo subagentu. Subagentai turi tokias pačias pareigas pardavėjui, kaip sąrašo agentas .
Pardavėjo atstovai ir pardavėjas pasirašo susitarimą dėl pirkimo-pardavimo , kuris taip pat nustato agento pareigas ir pareigas.
Kiekvieno sąrašo agentai ir pirkėjo agentai turi klientų lojalumą, konfidencialumą ir atskaitomybę.
Daugelis agentų dirba kaip pirkėjo agentas su pirkėjais ir kaip pardavėjo agentas su pardavėjais. Tačiau kai kurie agentai dirba tik kaip išskirtiniai pirkėjo atstovai ir niekada niekada nepriima sąrašo. Kiti agentai dirba tik su pardavėjais ir niekada nerodo nuosavybės.
Darbas su specializuotais atstovais per bendrus agentus gali suteikti klientams daugiau dėmesio ir kultivavimo požiūriu.
Dviguba agentūra su dviem agentais
Kadangi visi nekilnojamojo turto agentai yra licencijuoti pagal nekilnojamojo turto tarpininką, galima dirbti su vienu agentu, kuris licencijuotas tuo pačiu tarpininku, kaip ir išrašymo agentas. Ši situacija sukuria dvigubą agentūrą. Agentai galėjo dirbti atskirose patalpose ir būti tarpusavyje svetimšaliai, tačiau kadangi jie yra tarpininko įgaliota, jie vis dar dirba pagal dvigubą agentūrą, kai vienas agentas atstovauja pirkėjui, o kitas atstovauja pardavėjui.
Iš pradžių agentas galėjo sukurti vieno agento santykius su pirkėju, bet kai pirkėjas pasirenka to agento tarpininko nurodytą namus, tarpininko santykiai su pirkėju pasikeičia. Ne visi vienetiniai agentai atkreipia dėmesį į skirtumą. Realiajame pasaulyje dauguma šių dvigubų veikėjų kalba apie dvigubą agentūrą, bet ir toliau eina per atstovavimą vienoje agentūroje.
Dviguba agentūra turi būti raštu susitarta tarp šalių. Įstatymai skiriasi priklausomai nuo valstijos. Pavyzdžiui, Kalifornijoje, išskirtiniame pirkėjo tarpininkavimo susitarime yra verbiage, leidžiančio dvigubą agentūrą, taigi dauguma pirkėjų nesupranta, kad jų pirkėjo brokeris gali būti susietas su dviguba agentūra.
Tik išskirtiniai pirkėjo agentai ir sąrašo agentai, kurių veikla orientuota tik į aukcioną, niekada nėra dvigubas agentas.
Dviguba agentūra su tuo pačiu agentu
Turto, kuris taip pat atstovauja pirkėjui, sąrašas agentas yra dvigubas agentas. Dvigubi agentai negali dirbti patikimi santykiai su viena iš šalių ir turi vienodai vertinti tiek pardavėjus, tiek pirkėjus. Jie negali dalintis konfidencialia informacija, bet negali pateikti konfidencialaus patarimo.
Pardavėjas padavė dvigubą atstovą Kalifornijoje, nes ji papasakojo pirkėjui paprašyti pardavėjo kilimo pašalpos. Pardavėjui labai sunku gauti aukščiausią ir geriausią kainą , kai agentas taip pat atstovauja pirkėjui. Dvigubas agentas negali patarti dėl kainos namuose, nei terminų, nei derėtis nieko vardu.
Kai kurie pirkėjai sako, kad jie nori dirbti tik su sąrašo agentais, nes jie žino, kad agentas gauna abu komisijos galus, ty įtraukimo komisiją ir pirkėjo agento komisiją.
Jie mano, kad sąrašo agentas yra "motyvuotas", kai pirkėjas pateikia pirkimo pasiūlymą , kad šis pasiūlymas būtų priimtas. Nors man nepatinka, jei nesakydavau, kad kai kurie agentai veikia tokiu būdu, tai labiausiai neveikia. Jei pirkėjas kreipėsi į mane tokio mąstymo būdu, tarsi norėčiau ką nors padaryti komisijai, manau, kad paskatinimas yra įžeidžiantis.
Jie taip pat gali paprašyti dvigubo agento toliau derėtis dėl nekilnojamojo turto komisijos, siekdami padidinti pardavėjo pelną pasiūlyme dėl mažo kamuolio .
Sandorių agentai
Siekiant išvengti dvigubos agentūros, kai kurie agentai dirbs kaip sandorių agentai. Sandorių agentai neatspindi vienos šalies ir neapsaugo pardavėjo ar pirkėjo interesų. Jie paprasčiausiai palengvina sandorį.
Sandorio agentas padeda įvykdyti pirkimo sutarties įsipareigojimus ir suteikia reikiamą dokumentą kiekvienai šaliai. Tai sumažina tam tikrą atsakomybę, kai agentai vykdo dvigubą agentūrą ir toliau pašalina agentą iš lojalumo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.