Ką reikia žinoti apie trumpą pardavimą ir skolų išieškojimą
Trumpi pardavimai ir akredituotos skolos yra dvi skirtingos sandorių rūšys, kurių bendras vardiklis yra nelaimingų savybių, kurios apima hipotekinį skolintoją. (Jie nėra tarpusavyje susiję terminai, nors dauguma žmonių to nesupranta, yra skirtumas tarp šių dviejų.)
Daugelis namų pirkėjų pradeda ieškoti trumpalaikių pardavimų ir akredituotų lėšų, tikėdamosi, kad jie gali nusipirkti pigius namus arba investuoti, arba užimti kaip gyvenamąją vietą.
Jie tiki, kad jie gali sutaupyti daug pinigų arba nusipirkti namą daug mažiau nei rinkos vertė.
Kai pirkėjai man skambina, sakydami, kad nori pirkti trumpą pardavimą arba uždaryti rangą, aš duodu jiems realybės patikrinimą. Tokia tiesa, jos tikriausiai nebus sutaupyti pinigų, nes bankai paprastai vertina tiek trumpalaikį pardavimą, tiek rinkos uždarymą, taip pat turto vertės nustatymą. Tačiau yra ir išimčių, ir kiekviena taip dažnai bus tik teisinga situacija. Vis dėlto tai yra išimtis, negu taisyklė.
Norėdami pradėti, pabandykite išnagrinėti skirtumus tarp trumpalaikių pardavimų ir akredituotų.
Pagrindinės trumpojo pardavimo savybės
- Trumpo pardavimo namas yra namas, kurio bankas neturi. Tačiau, norint parduoti uždaryti sąlyginį indėlį, bankas turi patvirtinti pardavimą.
- Pavadinimas vis dar yra namų savininkų vardas, o savininkai dažnai gyvena nuosavybėje, nes jie negali sau leisti eiti bet kur kitur.
- Būsto savininkai gali ar nebūti už savo hipotekos mokėjimus ; nusikalstamumas ne visada yra reikalavimas.
- Turi būti užregistruotas rašytinis sunkumų raštas . Tai gali būti sunkus darbas ar prievarta išeiti į pensiją, tai gali būti susijusi su sveikata, pardavėjai gali būti išsiskyrę ar įkalinti.
- Kai kurie trumpi pardavimai apima atvirkštinę hipoteką, pasirašytą mirusių pardavėjų, arba antrą paskolą, kuri buvo išleista bankroto metu, bet niekada nebuvo paleista.
- Nors namas nebūtinai yra povandeninis, dauguma trumpalaikių pardavimų reikalauja, kad skolintojas sumokėtų mažiau nei visa suma. Pardavėjas taip pat gali gauti trumpalaikį pardavimą, jei nuosavybės nepakanka, kad būtų galima sumokėti visas pardavimo išlaidas, pvz., Komisinius ir uždarymo išlaidas.
Pagrindinės išpirkos turinio savybės
- Išpirkimo draudimai yra būsto, kuris priklauso hipotekų skolintojui, arba, jei hipoteka buvo apdrausta ar garantuota, vyriausybės įstaiga, tokia kaip Fannie Mae, Freddie Mac arba HUD.
- Yra keletas būdų, kaip paskolos davėjas gali įgyti teisę į uždarojo turto nuosavybę. Dažniausiai pasitaikantis būdas yra uždrausti namų savininkams nemokėti jų hipotekos. Tačiau bankui leidžiama atsisakyti kitų priežasčių, pvz., Procedūrų, kai namų savininkas parduoda namus kitam asmeniui, nemokėdamas paskolos. Objektas pardavimui nebeleidžiamas. Bankai taip pat gali prisiimti nuosavybės teisę į uždarymo turtą, pasinaudodami akcijų uždraudimu ar teismo veiksmais.
- Kai bankai prisiima nuosavybės teisę į uždarymą, jie iškeldina keleivius ir saugo namus. Paprastai turto valdymo bendrovė uždarys vandenį ir, galbūt, pakels langus ir duris ir pakeis spynos. Štai kodėl akredituotas daiktas dažnai būna kaimynystėje.
Išpirkimo ir trumpalaikio pardavimo sandorių sąlygos
Beveik kiekvienas trumpas pardavimas ir uždarymas parduodamas esant dabartinei būklei.
Kai kurie bankai investuos į uždarymo namų statybą, nes bankai supranta, kad jie gali padidinti savo pelną pertvarkydami, tačiau daugelis bankų parduoda namus tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip ir ankstesni gyventojai, tačiau apgailestaujantys.
Kartais egzistuoja lengvinančios aplinkybės, kuriomis bankas gali leisti sumažinti kainą dėl didelių trūkumų, tačiau tai paprastai būna reta. Pavyzdžiui, galite paprašyti, kad būtų sumažinta ar kredituojama, pakeitus krosnį ar stogą, tačiau jei rinka karšta ir kitas pirkėjas gali sumokėti grynuosius pinigus, bankas tikriausiai atmetė šį prašymą.
Pagrindinis skirtumas tarp uždarymo turto būklės ir trumpalaikio pardavimo būsto būklės yra kliūčių sulaikymo būklė gali būti nežinoma. Likvidavimo namai gali būti laisvi mėnesius, net metus, per kuriuos gali atsirasti pelėsių ar vandens įsiskverbimas. Kartais savininkai išmesti namuose arba netinkamai tvarko, kai namuose yra uždaryta. Palyginimui, trumpojo pardavimo pardavėjai dažniau rūpinasi savo namais ir gali atskleisti informaciją pirkėjui.
Kitas skirtumas yra galimybė uždaryti turtą per 30 dienų. Trumpas pardavimas, kuriam reikalingas banko patvirtinimas, vidutiniškai gali trukti nuo 30 dienų iki 3 mėnesių, norint gauti trumpą pardavimo patvirtinimo raidę , o vėliau uždaryti dar 30 dienų, taigi du kartus mažiausiai.
Kur ir kaip nusipirkti išpirkimo draudimą
Jei bankas nebus mažas ir vietinis, mažai tikėtina, kad jis siūlys parduoti uždarą patalpą visuomenei. Paprastai bankai disponuoja akcijų išpirkimu 5 būdais. Išskyrus didžiąją pardavimo metodą, dauguma būdų, kuriais bankai parduoda savo turto išpirkimą, yra pelnas bankui.
- Patikėtojo aukcione ar šerifo aukcione. Ši procedūra yra pasiūlymų teikimo procesas, vykstantis teismo rūmų ar kito viešojo pastato žingsniuose. Paprastai pasiūlymai turi būti grynaisiais, o bankas nustato minimalią atsarginę kainą. Jei yra viršesnių kreditorių teisių, pirkėjas prisiima atsakomybę už tuos turto areštus. Aukcionai dažnai neveikia su nekilnojamojo turto agentu.
- Didmeninė prekyba privatiems investuotojams. Tai gali būti namai, kurie nebuvo parduodami aukcione ar namuose, kurių bankas niekada nepasiūlė aukcione. Bankas pakeis šiuos namus grupėmis ir visą paketą parduos investiciniam pirkėjui ar bendrovei, turėdamas didelę nuolaidą.
- Per internetinę aukcionų kompaniją. Daugelis internetinių namų aukcionų pateikia rezervuotą pasiūlymą, kurio metu namas nebus parduotas, jei rezervas nebus įvykdytas. Jie dažnai reikalauja, kad pirkėjas sumokėtų premiją už aukščiausią tašką, pvz., 5 proc. Už siūlomą kainą kaip aukciono bendrovės mokestį. Pradinės pardavimo kainos dažnai yra mažesnės už rezervuotą siūlomą kainą ir gali pasirodyti klaidinančios. Dauguma šių svetainių leidžia jūsų agentui atstovauti tau.
- Nurodydamas buveinę su REO agentu ir siūlančios namus parduoti MLS. REO agentas dirba su banko turto valdytoja ir rengia BPO. Agentas vertina būklę ir leidžia atskaityti savo AS IS sąlygą, todėl namas iš esmės yra išvardytas rinkos verte. Jūsų atstovas gali jus atstovauti.
- Talpinęs namus pardavimui savo svetainės portale ir leidžiant elektroninius pasiūlymus. Tai yra dažniau su vyriausybės subjektais. Bankai taip pat mokės jūsų atstovą, kuris jus atstovins.
Kur ir kaip nusipirkti trumpus pardavimus
Pirkėjui ar investuotojui neleidžiama tiesiogiai įsigyti trumpo pardavimo iš namų savininko. Tiesą sakant, daugeliui trumpalaikių pardavimų reikalaujama, kad pirkėjas pasirašytų patvirtinimą , patvirtinantį, kad tarp pardavėjų ir pirkėjų nėra jau egzistuojančių santykių. Aš turėjau bankus atmesti trumpą pardavimą, nes pirkėjas buvo kaimynas, kuris gyveno netoliese.
(Be to, kai kurios šalys gali prieštarauti šiai praktikai ir jos atsisako šios informacijos iš banko. Jos gali pasirašyti laisvę, tačiau slaptai neatskleidžia santykių su pardavėju. Tokiose valstybėse kaip Kalifornijoje šis veiksmas gali būti sukčiavimas dėl trumpalaikio hipotekų, kuris leidžia bankui panaikinti pardavėjui siūlomą atsakomybę.)
Jūs turėtumėte samdyti savo nekilnojamojo turto agentą, kuris atstovautų jums perkant trumpą pardavimo. Šis agentas neturėtų būti sąrašo agentas. Tu nusipelnai savo atstovavimo. Be to, bankas linkęs mažinti komisinių skaičių vertybinių popierių agentams, kurie praktikuoja dvigubą agentūrą trumpuoju pardavimo būdu.
Jūsų agentas turėtų jums nustatyti, kiek bankų ir kreditorinių reikalavimo teisių yra, kad galėtumėte tinkamai pasiruošti trumpo pardavimo patvirtinimo laukimui. Jūsų agentas taip pat gali norėti patikrinti, ar pardavėjas atitinka trumpalaikį pardavimą. Nors ne visi trumpi pardavimai reikalauja pardavėjo sunkumų, dauguma jų daro.
Galiausiai, patarimas: bankai gali pateikti jums pasiūlymą ir pasiūlyti didesnę kainą. Jei turtui reikalingas remontas, jums gali tekti sėkmingai uždaryti jūsų priimtą pardavimo kainą, jei pateikiate banką kelis dokumentais pagrįstus įvertinimus ir nuotraukas.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.