Paskolos gavėjai, kurie nustoja mokėti hipotekos paskolas, anksčiau ar vėliau paskatins banką atsisakyti. Dabar, kaip tokia uždaryta prekyba, priklauso nuo valstybės teisės. Daugiau nei pusė Jungtinių Amerikos Valstijų valstijų yra valstybės pasitikėjimo akcijos , ir patikėjimo įgaliojimus tvarko valstybės turto konfiskavimas.
Turėkite omenyje, kad "Fannie Mae" trumpojo pardavimo, kuris yra numatytasis, naudojimas skiriasi. Fannie Mae ir Freddie Mac paprastai nevykdo patikėtinių aukcionų.
Prieš atidėję aukcioną
Kai paskolos gavėjas nustoja mokėti hipoteką, paskolos davėjas praneša patikėtiniui inicijuoti uždarymo procesą. Patikėtinis yra trečiosios šalies pasitikėjimo aktas, pozicija kai kvietimas "laikyti nuogas pavadinimas".
Nors nėra reikalingo laikotarpio iki pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą pateikimo , dauguma skolintojų nori pabandyti surinkti per pirmąsias 60-90 dienų, kai skolininkas patenka į įsiskolinimą, o ne įstoti į sandorio uždarymo procedūras. Kai kuriose valstijose, pavyzdžiui, Kalifornijoje, reikalaujama, kad paskolos davėjas paskolos gavėjui praneštų likus ne mažiau kaip 30 dienų, prieš pateikdamas pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą.
Pateikus pranešimą apie įsipareigojimų nevykdymą, paskolos gavėjas turi apie 90 dienų, kad grąžintų paskolą, sumokėdamas grąžintinas sumas ir mokėdamas pavėluotus mokesčius, įskaitant patikėtinio mokesčius.
5 būdai atidėti patikėtinio aukcioną
- Išpirkti hipoteką : yra skirtumas tarp hipotekos atkūrimo ir hipotekos išpirkimo, bet dažnai išgirsite žodžius, kurie vartojami kaip alternatyvūs, o tai yra klaidinga. Išpirkti hipoteką - išmokėti hipoteką; grąžinti hipoteką, yra grąžinta. Per paskutines netradicinio bankroto proceso dienas skolintojas neprivalo priimti grąžinimo, bet turi leisti išpirkti.
- Kreipkitės dėl paskolos pakeitimo: skolintojams taip pat nereikia atidėti aukciono mainais už paskolos pakeitimą , tačiau dauguma bankų bandys parengti laikiną grąžinimo grafiką. Tai nereiškia, kad bankas nesiųs namo aukcione. Būk atsargus. Paskolos gavėjai gali paprašyti banko už rašytinį pažadą neperkelti aukciono.
Kai kurie bankai yra niekšiškas. Šie bankai suteiks laikiną paskolos pakeitimą ir praėjus 3-6 mėnesiams pasakys skolininkui, kad jie uždrauna paraišką, nes paskolos gavėjas negali gauti nuolatinės paskolos pakeitimo. Jie sako ačiū už dalinius mokėjimus ir pateikia pranešimą apie numatytąsias.
- Bankroto byla : bankroto bylos iškėlimas nebeveikia aukciono, bet gali laikinai atidėti aukcioną. Kai skolininkas pateikia bankroto bylas, teismas priima nutartį, vadinamą automatine buvimo vieta, kuri sustabdo kreditorių pastangas rinkti pinigus, įskaitant atidėjimą aukcione. Tai tarsi pasakoja, kad apmokytas šuo sėdėtų ir liktų. Tačiau paskolos davėjas gali pateikti pasiūlymą panaikinti automatinę buvimo vietą, ypač jei jau buvo pateiktas pranešimas apie įsipareigojimų nevykdymą.
- Pateikite laikiną apribojimų tvarką: dauguma žmonių susieja laikiną suvaržymo įsakymą su piktnaudžiavimu namuose, tačiau peticijos teismui dėl apsaugos nuo piktnaudžiavimo taip pat gali būti prašymas atidėti aukcioną. Skolininkams reikės įdarbinti advokatą, kad pateiktų laikiną apribojimų įsakymą, ir kad advokatas galbūt turėtų rasti priežastis, susijusias su sukčiavimu ar tam tikru nusikalstama veika dėl skolintojo dalies. Net jei advokatas yra sėkmingas ir laimėjo argumentą, apribojimo tvarka nėra nuolatinė.
- Bandymas atlikti trumpą pardavimą : pasakoja skolintojui, kad paskolos gavėjas bando atlikti trumpą pardavimo, paprastai nepakanka. Skolininkas privalo pateikti pasiūlymą bankui iš kvalifikuoto pirkėjo. Nekilnojamojo turto agentas ar advokatas, vedantis derybas dėl skolininko, paskambina banko derybininkui ir prašo atidėti aukcioną. Dažnai bankai nesvarsto prašymo atidėti, kol aukcionas nebus per kelias dienas. Tai, tarsi bankas norėtų, kad skolininkai sėdėtų ant smeigtuko ir adatų, įdomu, ar aukcionas bus atidėtas.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.