11 priežastys, kodėl neperkame trumpo pardavimo
Paviršiuje gali pasirodyti, kad trumpalaikis pirkėjas gauna gerą sandorį. Nors plonas pardavimų skirtumas pirkėjui gali būti pelningas, nes visada yra išimčių, daugeliui laiko pirkėjui būtų lengviau nusipirkti namą, kuriame nėra numatytų įsipareigojimų.
Trumpi pardavimai nėra parduodami su nuolaidomis.
Jūs neturėtumėte išgirsti, kad nekilnojamojo turto specialistai jums pasakytų, kad nerašinga įsigyti trumpalaikio pardavimo . Tai iš dalies todėl, kad nekilnojamojo turto specialistai gauna pelną dėl trumpo pardavimo . Visi uždirba pinigus, išskyrus pardavėjus ir pirkėjus. Be to, supraskite, kad išvardijimo agentai gali paskatinti pardavėjus užsiregistruoti kaip trumpą pardavimą, nes jei pardavėjai pasinaudojo galimybe uždaryti rangą , sąrašo agentai nepateiks sąrašo.
Pavyzdžiui, Sakramento mieste, kur dirbu, daugelis agentų ignoruoja trumpalaikius pardavimus ir siūlo savo pirkėjams pirkti kažką kito. Tai dažnai yra agentai, kurie buvo sudegę praeityje ir turėjo trumpą pardavimą, nes jie buvo išvardyti agentas, kuris neturėjo verslo, kuriame pateikiamas trumpas pardavimas.
Čia yra 11 priežastys, kodėl pirkėjai gali nenorėti įsigyti trumpo pardavimo:
Pardavėjai sumokėjo per daug
Jei prieš kelis metus namą pardavė už 500 000 dolerių ir dabar parduodamas už 400 000 USD, tai nereiškia, kad pirkėjas nemokamai įsigyja 100 000 USD akcijų .
Tai reiškia, kad pardavėjas sumokėjo per didelę augančios rinkos dalį, o dabar ji sumažėjo. Tai reiškia, kad pardavėjas neturi nuosavybės.
Pardavėjai perimta per daug
Bankai, kurie norėjo skolinti pinigus vertindami rinkas, kartais leido skolininkams pernelyg paskolinti būstą, o paskolos gavėjo paskolos likutis viršijo turto vertę.
Vertinimai yra subjektyvi, o ne visi vertintojai vienodai vertina namus. Nors prieš įstatymą bankai spaudžia kai kuriuos vertintojus, kad galėtų įvertinti, kiek namų savininkas nori skolintis.
Griežtos kvalifikacijos Neįmanomi arba neetiški nekilnojamojo turto agentai gali paskatinti pardavėją apsvarstyti trumpalaikį pardavimą, kai pardavėjas negali gauti trumpalaikio pardavimo . Pardavėjai turi įrodyti, kad yra sunkumų ir pateikia skolintojui sunkumų patvirtinimui. Kai kurie agentai išvardija namus kaip trumpalaikius pardavimus, niekada nesikalbėdami su kreditoriais arba neparduoddami pardavėjų.
Namai parduoti rinkos verte.
Skolintojai nėra naive ar nežino apie namų vertę. Skolintojai reikalauja lyginamosios rinkos analizės , vadinamos CMA, arba nuomonės tarpininkams apie kainas, vadinamą BPO. Jei paskolos davėjas mano, kad geresnę kainą gali gauti turtas, kuris yra uždarytas dėl trumpo pardavimo pasiūlymo, skolintojas gali pasilikti už didesnę kainą. Ši kaina bus artima rinkos vertei . Skolintojai priima trumpalaikius pardavimus, kai namas yra vertas trumpalaikės pardavimo kainos, o tai reiškia rinkos vertę.
Namai Parduoda "Kaip yra"
Jei hipotekos įmonė sutinka dėl trumpalaikio pardavimo , tai greičiausiai taip pat moka sandorio užbaigimo išlaidas .
Kreditoriai reikalauja, kad pirkėjai įsigytų namą dabartine būkle. Skolintojai paprastai atsisako mokėti už:
- Siūlomas remontas, atskleistas namų apžiūroje .
- Kenkėjų patikrinimai arba darbas, reikalingas aiškiai paruošti kenkėjų ataskaitą.
- Stogo sertifikavimas arba stogo remontas.
- Pirkėjo namų apsaugos planai .
- Atidėta priežiūra.
Laiko pabaiga
Atsižvelgiant į tai, kada buvo pateiktas Pranešimo apie įsipareigojimų nevykdymą atvejis, skolintojo atskaitymas už akredituotą prievolę ir kiek dokumentų, kuriuos pardavėjas jau pateikė, gali trukti nuo dviejų savaičių iki dviejų mėnesių, kad būtų gautas atsakymas dėl skolintojo pasiūlymo dėl pirkimo . Be to, jei dalyvauja du skolintojai, nes turtui yra du paskolos , tai gali užtrukti ilgiau, kad atitiktų antrojo skolintojo poreikius.
Kreditoriai gali pakeisti sąlygas
Kai kurie kreditoriai pasilieka teisę per paskutines minutes persvarstyti trumpalaikio pardavimo sąlygas.
Jei rinka pasikeičia, perduodami nauji įstatymai arba nauja informacija kerta skolintojo stalą, skolintojas gali bandyti pakeisti sutarties sąlygas. Skolintojai paprastai turi savo advokatų, o paprasti pirkėjai to nedaro.
Skolininkų nuolaidų komisija
Skolintojai, kurie pardavė paskolas "Fannie Mae" arba "Freddie Mac", paprastai moka nekilnojamojo turto agentams tradicines nekilnojamojo turto komisijas . Kiti gali reikalauti nuolaida. Be to, agentai daro du ar tris kartus didesnį įprasto sandorio darbą ir nemano, kad už darbą moka mažiau. Jei sutinkate mokėti savo agentui tam tikrą procentą pagal pirkėjo brokerio sutartį , galite būti atsakingas už skirtumą tarp to, ką skolintojas mokės ir kokia bus jūsų sutartis, jei jūsų atstovas atsisakys atsisakyti skirtumo.
Aukštesnės pirkėjo uždarymo išlaidos
Kadangi kreditoriai retai mokės bet kokius priedus, pavyzdžiui, pardavėjas norėtų daryti, jei norite gauti bet kurį iš šių priedų, už jas patys sumokėsite. Kartais skolintojai atsisako mokėti už standartines pardavėjo uždarymo išlaidas, pvz., Pervedimo mokesčius . Jei norite atlikti konkrečius patikrinimus, jūs tikriausiai sumokėsite už juos iš kišenės.
Prarasti kontrolę sandorį
Jei jums reikia uždaryti sąlyginį indėlį iki konkrečios datos, su tuo turite daug pasisekimo. Trumpo pardavimo namų uždarymo procesas trunka neribotą laiką. Pardavėjo skolintojas skambučius, o ne pirkėjas, nei pirkėjo skolintojas. Jei bandysite uždaryti sąlyginį mokestį tuo pačiu metu, kai parduosite savo namuose, to neįvyks.
Mažojo pardavėjo motyvacija
Kai pardavėjas nustato, kad trumpalaikio pardavimo poveikis kredito požiūriu yra toks pat, kaip ir uždarymo atveju, pardavėjui yra mažai paskatų bendradarbiauti su trumpu pardavimu. Nors pardavėjai gali įsigyti kitą namą po 2 metų po trumpo pardavimo, palyginti su 5 (su apribojimais) dėl rinkos uždarymo, kai kurie nenori niekada pirkti kitą namą.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.