Kaip nekilnojamojo turto agentai iš tikrųjų randa pirkėjus namų pardavėjams
Tiek, kiek agentas gali racionalizuoti melą, agentas gali nematyti žalos faktams, kurie nėra teisingi.
Pardavėjai, kurie patys parduoda savo namus, vadinamus FSBO (parduodama savininkams), taip pat girdi iš agentų, kurie teigia turintys pirkėjų. O gal jie tai daro, galbūt jie to nepažeidžia, bet iš tiesų tie agentai žino, kad daugeliui FSBO namų yra sunku parduoti, ir jie nori būti ten, kai savininkai supranta, kad jie turi užsiregistruoti agentu.
Kodėl melas?
Kaip agentai pasitraukia, sakydami, kad turiu pirkėją jūsų namuose, kai to ne? Nes niekas jo nekelia. Kadangi agentai pasakys: Ei, aš dirbu su keliais pirkėjais ir net jei jūsų namuose neatitinka jų parametrų, kas sako, kad jie nepakeis savo minčių apie tai? Arba galėčiau patekti į pirkėją rytoj, kuris nori pirkti tavo namus, niekada nežinai. Tačiau tai nekeičia fakto, kad šiuo metu agentas jūsų namuose nėra pirkėjas.
Agentai taip pat mesti, investuoti , daug pinigų, priimant pardavimo mokymo kursus. Pardavimų instruktoriai jiems pasakoja, kad linkęs pasikalbėti su pardavėju pasidžiaugti tiesa. Ką agentas galėtų žvejoti, tai galimybė apsistoti pardavėjui ir taikyti pardavimo taktiką, norint gauti sąrašą. Bet tai nėra taip, kaip sąrašų agentai suranda pirkėjus jūsų namuose.
Kaip agentai randa namų pirkėjus
Atidavimo agentas nesiruošia išleisti pinigų ir investuoti laiko ieškant pirkėjo namuose, kuris nėra agento įrašas. Tas agentas nori išvardyti savo namus, paprastai per išskirtinę teisę parduoti sąrašą. Šis susitarimas dėl įrašymo tipo sako, kad agentas uždirba komisiją, kai namuose parduoda, neatsižvelgiant į tai, kas surastų pirkėją. Prieš sakydamas: "Palaukite minutę, kas man atrodo, kad pirkėjas?", Jūs turite suprasti, kad tokio tipo pageidaujamo sandorio sudarymas taip pat skatina listinguojantį agentą laisvai praleisti ir plačiai išplatinti, kad jūsų namai galėtų tapti didžiausiu pirkėjų grupe .
Po to, kai aukcionų agentūra pasirašo su pardavėju sutartį dėl išrašymo, agentas naudos keletą rinkodaros metodų:
- Pardavimo ženklas parduodamas kieme, išskyrus atvejus, kai pagal HOA nuostatus neleidžiami ženklai ar pardavėjo objektai. Pasak Nacionalinės asociacijos Nekilnojamojo turto statistikos, apie 10% pirkėjų yra iš ženklo.
- Atvirų namų laikymas. Galbūt dar 5% pirkėjų yra iš atvirų durų .
- Namų įrašymas į kelių paslaugų sąrašą ( MLS ). Daugelis pirkėjų yra iš sąrašo agento rinkodaros, o MLS yra svarbiausia tai dalis. Geras agentas pateiks profesionalios kokybės nuotraukas, atsisiųs sąrašą į visas pagrindines nekilnojamojo turto svetaines ir atitinkamai naudos spausdintą ir tiesioginį laiškus. Kai kurie agentai palaiko atskiras duomenų bazes, siekdami susisiekti su pirkėjų agentais netoliese esančiuose miestuose.
- Bendradarbiavimas su kitais agentais ir reklamos įtraukimas į biuro posėdžius ir valdybos posėdžius.
- El. Skrajuterių ir elektroninių laiškų siuntimas kiekvienam valdytojui priklausančiam agentui.
Tačiau faktas tebėra tas, kad atstovas randa pirkėją tik tada, kai agentas pasirašo su jumis sutartį dėl sutarties.
Pocket Listings ieškoti pirkėjų
"Pocket" sąrašai - tai namai, kurie nėra atviroje rinkoje ir yra žinomi tik išvardijimo agentui ir agento tarpininkui. Aš nesu didelis kišeninių įrašų gerbėjas, nes ši praktika dramatiškai sumažina pirkėjų, kurie turės galimybę pamatyti šiuos namus. Kai kuriais atvejais prabangūs namų pardavėjai kartais nenori, kad jų namai būtų prieinami visuomenei, nes jie vertina privatumą per pinigus. Arba, jų namai yra taip keista, kad keletas pirkėjų, išskyrus tuos, kurie turi pinigų toną, kurie gali sau leisti pertvarkyti, to norės.
Kai kurie turtingi namų savininkai praleidžia daug pinigų, kad patenkintų savitą skonį, tik todėl, kad gali.
Kai kurie pardavėjai taip pat tikisi, kad kišeninis įrašas pritrauks tą patį pirkėją, kuris laukia šešėlių. Kiekvienas agentas turi pirkėją arba du, kuris nori, kad agentas informuotų juos, ar tam tikros kaimynystės namai tampa prieinami, tačiau tai nereiškia, kad pirkėjas sumokės rinkos kainą už tą namą arba kad pirkėjas netgi žinotų, kad tai yra pardavimas.
Daugeliui nekilnojamojo turto agentų labiausiai teikia kišeninių įrašų, nes tai reiškia, kad listinguojantysis agentas, greičiausiai, taip pat atstovaus pirkėjui - praktiką, vadinamą "dvigubo" ir dviguba agentūra . Tai galėtų reikšti dvigubą komisinį mokestį už šį agentą, nes agentas greičiausiai uždirbs ir sąrašo, ir pardavimo agento mokesčius. Tai suteikia kišenę, kurioje pateikiama visa nauja reikšmė.
Tačiau iš tiesų paprastai yra tikslingiau parodyti savo namus milijonui potencialių pirkėjų nei tik vienas pirkėjas.