Kaip pardavėjai reitinguoja finansavimo rūšis pasiūlyme
Klausimas: Ar mano paskolos tipas yra pranašumas ar trūkumas pirkimo pasiūlyme?
Skaitytojas klausia: "Esu pavydėtinai galėdamas sumokėti pinigus ar gauti paskolą pirkti namą. Noriu nusipirkti investicinį turtą, bet jūs žinote, kaip ši rinka yra. per namus. Noriu, kad mano pasiūlymas būtų geriausias, ir aš žinau, kokį pasiūlymą jis atlieka labai svarbų vaidmenį. Ar aš galiu pasiūlyti pinigus ar paskolą, o jei tai paskola, kokia paskolos yra geriausia? Kur yra mano privalumas? Kuo vienas pirkimo pasiūlymas yra geresnis už kitą, kai paskolos tipas yra vienas prieš kitą? "
Atsakymas: jūs protingai apsvarstyti, kaip pardavėjas gali suvokti jūsų pasiūlymą, nes būsto paskolos ar finansavimo sąlygos gali labai paveikti šį suvokimą. Mesti į tai, kad sumaišykite pardavėjo rinką, ir jūs taip pat gali konkuruoti su keliais įvairių pirkėjų pasiūlymais. Jūsų pasiūlymas bus dar labiau išnagrinėtas ir vertinamas.
Pirkėjai būtų nustebinti, jei žinotų, kaip nesąžiningai vertinami kai kurie pirkimo pasiūlymai. Nors turime " Sąžiningo būsto" įstatymus , draudžiančius diskriminavimą dėl apsauginių klasių, negalima apriboti kitų rūšių diskriminacijos. Be to, dauguma pardavėjų ir jų įtraukimo agentų nesudaro praktikos pasakyti pirkėjams, kodėl jų pasiūlymas buvo atmestas. Jie tiesiog atmeta. Jie neturi paaiškinti, kodėl.
Tačiau paprastai yra vertinti pirkimo pasiūlymą pagal finansavimo tipą, kurį pirkėjas pasirenka naudoti. Pirkimo pasiūlymai dažnai vertinami tokiu būdu.
Pirmiausia pateikiamas geriausias pasiūlymo tipas, kuriame pateikiamas mažiausiai patrauklus pasiūlymas paskutinėje vietoje:
- Pinigai. Tai reiškia grynuosius pinigus. Tai nereiškia namų, kuris šiuo metu yra sąlyginio deponavimo, nes tai būtų sąlyginis pardavimas, o ne piniginis sandoris. Tai taip pat nereiškia refinansavimo kitam turtui, kuris gaus pinigus vėliau. Grynųjų pinigų pasiūlymas paprastai pateikiamas kartu su lėšų įrodymu . Taip yra todėl, kad pardavėjas nepriims pirkėjo žodžio, kad pirkėjas yra naudingas grynaisiais pinigais. Tai reiškia, kad pirkėjas reikalauja pateikti lagaminą su 100 dolerių sąskaitomis.
Kadangi grynieji pinigai yra labai vertinami, kartais piniginiai pirkėjai gali derėtis su nuolaida. Tačiau nereikia tikėtis šios naudos daugybe pasiūlymų ar trumpalaikio pardavimo . Atminkite, kad visi pasiūlymai, išskyrus savininko finansavimą, pabaigoje padaro pardavėjui pinigus. Pagrindinis piniginio pasiūlymo privalumas nėra vertinimo reikalavimas.
Grynieji piniginiai pasiūlymai, palyginti su sąrašo kaina, yra labai pageidaujami namų su nuosavybe, nes nėra įvertinimo. Grynieji pinigai, palyginti su sąrašo kaina, nėra pageidaujami trumpam parduoti, tačiau jei pirkėjas važiuoja, banko lūkesčiai jau yra nustatyti. Gali būti sunku pasikartoti.
- Įprastinė paskola . FICO balų reikalavimai įprastinei paskolai yra didesni už FHA paskolą. Jūs vis dar galite gauti įprastą paskolą, jei jūsų FICO balas atspindi minimalų FHA poreikį, bet jūs mokėsite didesnę palūkanų normą.
Pageidautini tarifai siūlomi tiems skolininkams, kurie uždirba grynaisiais 20% ar daugiau, todėl 80% paskolos ir vertės santykis ar mažiau. Kuo mažesnis santykis, tuo mažesnė rizika skolintojui. Be to, jei įvertinimas yra mažesnis, dažnai skolintojas leis skolininkui sumokėti skirtumą grynaisiais, jei paskolos vertė yra mažesnė nei 80%.
Kitas pranašumas įprastoms paskoloms yra skolintojo finansavimo reikalavimai yra mažiau griežti. Skolininkas yra mažai tikėtina, kad pareikalaus remonto. Tai vien tik faktas, kad tradicinis pirkėjas atrodo daug patrauklesnis nei FHA pirkėjas. Tačiau nepamirškite, naujesni namai paprastai nereikalauja remonto.
- FHA paskola . Daugelis namų pirkėjų pirmą kartą pasirenka FHA paskolą, nes pradinis įnašas į pinigus paprastai yra mažesnis už sumą, reikalingą įprastinei paskolai. Be to, FICO balų reikalavimas, už skolintojo perdangas, yra daug švelnesnis. Minimalus įmoka už FHA paskolą yra 3,5 proc. Pirkimo kainos.
FHA remonto rekomendacijos nėra tokios griežtos, kaip mano pardavėjai ir agentai. Tačiau vyresni namai reikalauja daugiau remonto. Piešimo dažai yra didžiulis FHA klausimas, jei namas buvo pastatytas iki 1978 m. Namuose gali būti betono grindys be kiliminės dangos, bet geriau nešvarti dažai. FHA paskolos kartais laikomos uždarytos dėl finansavimo sąlygų.
Kenkėjų ataskaita ir klirensas gali arba negali būti reikalaujama FHA vertintojas.
- VA paskola . Veteranai gauna trumpą lazdos galą, kai kalbama apie paskolų hierarchiją. Vis dėlto VA skolininkaujantis turbūt yra geresnė kredito rizika nei FHA pirkėjas, nes reikalavimai pirkti be išankstinio mokėjimo yra griežtesni. Skolininkas išlaiko galimybę įmokėti įmokas namuose arba pirkti be pradinės įmokos. Dauguma VA skolininkų pasirenka svertą.
VA paskolos trūkumas yra kenkėjų ataskaitos. Kai reikalaujama kenkėjų, skolintojas norės užbaigimo pažymėjimo. Jei sandoris yra trumpas pardavimas, paprastai bankai neleis mokėti už kenkėjus. Trumpo pardavimo namai yra parduodami kaip yra .
Deja, dėl hierarchijos ir klaidingų supratimų, VA pirkėjai dažnai patenka į pasiūlymų krūvą apačioje, nors jie gali būti labiausiai kvalifikuoti. Agentai, kurie tvarko daugybę trumpalaikių pardavimų, dažniausiai linkę pirkti VA pirkėjus, nes jie žino, kad šie pirkėjai bus atmesti kitur, todėl jie yra tinkami kandidatai į trumpą pardavimą.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.