Skaitytojas klausia: prieš keletą metų mes įsigijome namą be daug informacijos apie kaimynystę, kuri pasirodė esanti mažesnė kaimynė ir didesnė kapota, todėl dabar mes negalime ją parduoti. Mano žmona sako, kad jos kirpykla papasakojo jai apie planą, kuriame galėtume nusipirkti naują namą, apsimeta išnuomoti mūsų esamą namą, o po to, kai mūsų nauja paskola uždaro duris, nustoti mokėti į mūsų senus namus. Ji pavadino ją "pirkti ir užstatyti". Tai skamba per daug, kad būtų tiesa. Ar kažkas negerai perkant ir užstatą?
Atsakymas: pirkimas ir užstatymas yra naujo namo pirkimo rezultatas, siekiant išpirkti seną. Manoma, kad hipotekos sukčiavimas . Netgi lengvinančios aplinkybės nesuteikia namų savininkui teisės atlikti hipotekinį sukčiavimą.
Kokios yra lengvinančios pirkimo sąlygos ir užstatai?
Kartais namų savininkai jaučia pagrįstą, nes tiki, kad jie nusipraido, kai nusipirko savo esamą namą. Keletas priežasčių, dėl kurių skolininkauotojai nusipelno ir gauna užstatą, yra tokie:
- Būsto paskolos atstovas išsamiai nepasakė finansavimo pasekmių, pavyzdžiui, reguliuojamos palūkanų normos paskolos koreguos, o palūkanomis tik mokėjimo būdai nesumoka pagrindinės sumos.
- Nekilnojamojo turto agentas paskatino pirkėją tikėti, kad namų vertybės niekada negali nukristi. Rinkose, kuriose vertės sumažėja, o pirkėjas investuoja nedaug ar beveik nieko, palyginti su nuosavybe , namas gali būti vertas mažesnis už bankui mokėtiną sumą.
- Bankas galėjo pažadėjo pirkėjui, kad refinansavimas visada bus pasirinkimas, o paskui pakeis skolinimo gaires, dėl kurių negalima gauti naujos paskolos.
Pagal bet kurį iš aukščiau išvardytų scenarijų namų savininkas gali jaustis pasitraukęs į kampą ir spaudžiamas, kad namuose atsisakoma išstumti, tačiau nenori atsisakyti nuosavybės teisės. Šių namų savininkų protuose jie jaučia aplinkybes, kad apgaulė yra apgaulė.
Tačiau tai nekeičia fakto, kad pirkimas ir užstatai yra hipotekiniai sukčiavimo atvejai ir prieštarauja įstatymams.
Kaip veikia "Pirkimas" ir "Užstatai"?
Įsigijimas ir užstatymas reiškia melą. Tai paprastai apima nepagrįsto nuomos sutarties sudarymą ir skolintojui pateikiant šiuos suklastotus dokumentus. Paimkime žingsnius, kuriuos mitinis namų savininkas - mes jį vadinsime Claude'u - seka:
- Pirma, Claude nusprendžia, kad dėl kokios nors priežasties jo namas labiau neatitinka jo tikslų.
- Kadangi "Claude" negali gauti naujos hipotekos paskolos po trumpo pardavimo ar uždarymo, jis nustato ieškoti būsto įsigyti prieš pradėdamas nevykdymą dėl esamos hipotekos.
- Claude rašo pirkimo pasiūlymą naujuose namuose ir pateikia paskolos paraišką.
- Skolintojas klausia Claude už nuomos sutartį, parodydamas, kad nuomininkas persikels į Claude senąjį būstą ir mokės nuomą "Claude".
- Claude prašo savo draugę Clyde pasirašyti nuomos sutartį, nors Clyde neketina persikelti ar išsinuomoti Claude senų namų. Jis pateikia šią padirbtą nuomos sutartį skolintojui.
- Skolininkas patvirtina Claude naują hipoteką ir finansuoja paskolą .
- Claude niekada nemoka kito mokėjimo savo senajame namuose. Pateikiamas įspėjimas apie įsipareigojimų nevykdymą ir namo perleidimas į apyvartą, vėliau grįžta į banką.
- Claude'o kreditas yra sugedęs, bet jam nesvarbu, nes jis jau nusipirko naują namą ir neturi ketinimų judėti ilgą laiką.
Kodėl verta pirkti ir užstatyti įstatymą?
Klaudo atveju jis suklastojo paskolos dokumentus ir sąmoningai melavo dėl jo paraiškos dėl paskolos. Tai yra hipotekos sukčiavimas. Hipotekinių kreditų sukčiavimas atsitinka, kai skolininkas atsisako informacijos, pvz., Sąmoningo ketinimo nutraukti mokėjimą kitam kreditoriui, arba suklastoja informaciją, dėl kurios paskolos davėjas galėtų atsisakyti paskolos, jei skolintojas apie tai žinojo.
Tai taip pat laikoma sukčiavimu dėl skolinimo paraiškos ir skolintojui pateikia klaidingus dokumentus. FTB hipotekinį sukčiavimą apibrėžia kaip "bet kokį reikšmingą iškraipymą, apgaulingą ar neveikimą, kuriuo remiasi draudėjas ar skolintojas, norėdamas finansuoti, pirkti ar apdrausti paskolą".
Dėl pirkimo ir įkeitimo praktikos Fannie Mae gairėse dabar reikalaujama, kad pirkėjams būtų suteikta galimybė gauti hipoteką abiem namuose paskolos pradžioje, nebent esamas namas turi daug nuosavybės.
Taip yra todėl, kad namų savininkas, turintis daug nuosavybės, būtų kvailas, kad pasitrauktų nuo jo.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.