Atsakymas: trumpuoju parduotuve, sąrašo kaina dažniausiai reiškia "tuštuma". Kaip tai gali būti, galite stebėtis. Kaip agentas ir jo pardavėjas gali pateikti trumpalaikio pardavimo kainą , kuri nėra reali? Tai atliekama kiekvieną dieną miestuose visoje Amerikoje.
Visuose tuose miestuose yra pirkėjai, kaip jūs klausiate to paties klausimo: ar lanksti yra tokia trumpalaikė pardavimo kaina? Arba jie klausia: kiek mažas bus pardavėjas? Kadangi tai, ką nori sužinoti pirkėjai, patinka. Ką jie gali pirkti tą trumpąjį pardavimą? Kokią kainą jie turi pasiūlyti? Jei jie siūlo kainoraštį , bankas turi sutikti su šia kaina, tiesa? Atsakymas yra ne. Bankas neturi.
Koks gobtukas? Kaip tai gali būti? Kaip pardavėjas ir jo agentas gali suklaidinti visą šį pirkėjų grupę, kaip jūs manote. Štai kaip kainuoja trumpi pardavimai . Kai kurios kainos yra teisingos, o kai kurių trumpų pardavimo kainų nėra.
Iš anksto patvirtintos trumpalaikės pardavimo kainos
Pirma, supraskite, kad trumpas pardavimas yra privilegija.
Tai nėra teisinga. Bankai neturi patvirtinti trumpalaikių pardavimų. Nėra įstatymo, kuriame teigiama, kad bankas turi suteikti trumpą pardavimą povandeninio namo pardavėjui. Bankai vykdo pardavimus pagal 5 principus:
- Pardavėjas yra povandeninis
- Pardavėjas susiduria su sunkumais ar yra neišvengiamas draudimas uždaryti
- Pirkėjas yra kvalifikuotas pirkti namą
- Tai yra pelningiau parduoti trumpesni nei uždaryti
- Kaina yra tinkama arba rinkos kaina
Tai paskutinis dalykas, kurį bankai rūpinasi, kai nusprendžia patvirtinti trumpą pardavimą. Jie nori kontroliuoti kainodarą. Vadovaudamiesi kainodaros priemonėmis, jie nepraleidžia laiko dirbdami trumpuoju pardavimo būdu, kurio kaina yra per žema. Bet tai taip pat reiškia, kad jie vis tiek negaus jokio pasiūlymo, nes pasirinko neteisingą kainą.
Dėl šios priežasties man nepatinka iš anksto patvirtinti trumpi pardavimai. Būtų prasmingiau, jei bankai leistų rinkai nustatyti pardavimo kainą, tačiau ne visi žaidžia teisingai, o ne kiekvienas trumpas pardavimas pagal rinkos kainą.
Be to, pirkėjas turi suprasti, kad tik todėl, kad bankas jau patvirtino pardavimo kainą, tai nebūtinai reiškia, kad pirkėjas turi pasiūlyti tokią kainą. Pirkėjas gali pasiūlyti mažiau, bet bankas gali jį nepriimti. Tačiau, jei pirkėjas siūlo iš anksto patvirtintą kainą, trumpas pardavimas bus patvirtintas, jei pirkėjas atitinka reikalavimus.
Kaip bankas pasirenka trumpą pardavimo kainą?
Bent su pirkėjais ir pardavėjais buvau pigiau nei bet kuris kitas trumpalaikio pardavimo aspektas. Pavyzdžiui, aš įtraukiau trumpalaikį pardavimą į namus , tarkim, 599 000 JAV dolerių ir gavau pasiūlymą už 599 000 JAV dolerių.
Bankas nusprendė, kad norėjo 635 000 JAV dolerių. Pirkėjai sutiko padidinti kainą iki $ 635,000. Tada pirkėjo paskolos davėjas įvertino 599 000 JAV dolerių. Bankas susitarė parduoti 599 000 JAV dolerių.
Dauguma bankų remiasi BPO . Jie samdo agentą, kuris vykdo greitus mini vertinimus už nedidelę kainą. Tas agentas ieško namų, esančių spinduliu nuo objekto nuosavybės. Namuose yra panašūs kvadratiniai filmukai, amžius ir būklė.
Ši sistema gerai veikia tol, kol per pastaruosius 3 mėnesius yra palyginamų pardavimų ir tol, kol kaimynystė yra ta pati. Tačiau dažnai BPO agentui gali prireikti pakoreguoti vertę, atskaitant iš nesuderinamų namų ar pridedant jų pardavimo kainą. Ne kiekvienas agentas žino, kaip tai padaryti. Arba agentas gali persikelti kaimynines ribas ir nepaaiškinti skirtingų kaimyninių komandų skirtingos kainos.
BPOs, kaip ir vertinimas, yra meno ir mokslo derinys, o ne mokslas. Prieš perkant trumpą pardavimą arba pateikite pasiūlymą dėl trumpalaikio pardavimo , turėtumėte paprašyti savo agento paleisti panašius pardavimus , kaip tai padarys BPO agentas. Tada turėsite gana gera idėja, ar bankas priims jūsų pasiūlymą. Jei pardavėjas tiki, kad bankas priims jūsų pasiūlymą, pardavėjas priims jūsų pasiūlymą. Tai paslaptis.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.