Skaitytojas klausia: mes nebijome pirkti trumpalaikius pardavimus, nes girdėjome, kad jie užtrunka ilgai ir gali nepriimti. Bet dabar mes turime suprasti, kad visos geros kainos yra trumpalaikės pardavimo. Mes galvojame, kad galbūt turėtume apsvarstyti galimybę pateikti pasiūlymą dėl trumpalaikio pardavimo. Bet mes nežinome, kur pradėti. Kiek pasiūlymų galime padaryti? Ar neturėtume pasiūlyti daugybės pasiūlymų, jei kai kurie iš jų nepasieks? Ir kiek pagal kainoraštį galime pasiūlyti pirkti trumpą pardavimą? "
Atsakymas: Siūlymo kaina trumpam parduoti pirkėjams dažnai yra labai paini. Jūs nesate vieni su savo klausimais. Daugelis trumpalaikių pirkėjų mano, kad jie ir jų agentai yra kaip aklai vadovaujantis akliesiems, ir tam tikrais būdais jie yra. Taip yra dėl to, kad trumpo pardavimo atveju yra tiek daug komponentų. Jūs teisus, kad ne visi trumpi pardavimai uždaryti .
Trumpo pardavimo kaina
Didžiausias trumpalaikio pardavimo klausimas yra kaina. Kaip tikroji yra ta sąrašo kaina? Pradedantiesiems, jei pardavėjas negali atlikti trumpo pardavimo, sąrašo kaina nėra svarbi. Taip yra dėl to, kad pardavėjai, kuriems netaikomas trumpas pardavimas, gali rasti jų trumpąjį pardavimą, bus atmestas. Tokiais atvejais bankas nebus patvirtinęs trumpojo pardavimo, net jei norėtumėte sumokėti už rinkos vertę.
Negalite pakabinti skrybėlių į trumpojo pardavimo kainą. Vienintelis dalykas, apie kurį nurodyta kainoraščio kaina , yra tai, kiek reikia, kad pardavėjas pasirašytų pirkimo sutartį , o kartais net ir to nedarys.
Pavyzdžiui, mano MLS sąrašo agentuose reikia nurodyti pirkėjo agentams, jei pardavėjas nepriima sąrašo kainos, tačiau ne visos MLS bendrovės reikalauja atskleisti.
Jei sąrašo kaina yra per maža, bankas atsisakys trumpalaikio pardavimo . Be to, mažo sąrašo kaina galėtų būti strategija, kurią naudoja įtraukimo į sąrašą agentas ir pardavėjas, norint pagelbėti keliems pasiūlymams dėl trumpalaikio pardavimo .
Trumpai tariant, trumpo pardavimo sąrašo kaina gali reikšti labai mažai, jei nieko.
Kaip išsiaiškinti pasiūlymo kainą už trumpą pardavimą
Jums reikės galvoti kaip BPO agentas. Išskyrus kelis trumpalaikių pardavimų tipus, bankai paprastai nemoka už įvertinimą. Tai tarsi nupjauti nosį, nepaisant jūsų veido, tačiau bankai nori sutaupyti šiek tiek pinigų. Jie taip pat nepakankamai įtikina žinių ir patirties, kuriuos turi nekilnojamojo turto vertintojas. Jie linkę manyti, kad bet kokia šilta kūnas gali įvertinti namus, ir ši prielaida būtų klaidinga.
Mes neturėtume šios problemos, jei bankai pasitiks trumpų pardavimo agentų sąrašus, tačiau jie neturi, ir dėl priežasčių . Trumpojo pardavimo agentas atstovauja pardavėjui, o ne bankui. Trumpojo pardavimo agentas taip pat nori greitai parduoti šį namą. Kaina, kurią trumpas pardavimų agentas laiko rinkos verte, gali būti tiesiai ant nosies, arba tai gali būti apgaulingai maža.
Taigi trumpo pardavimo bankas išsinuomos BPO agentą ir sumokės agentui mažiau nei 100 JAV dolerių, kad gautų BPO. Šis atstovas gali būti vietinis agentas arba agentas gali gyventi iš šio rajono. Tai ritulio sėkmė. Tačiau daugelis BPO agentų žiūri į parduodamą panašų pardavimą 1/2 mylios spinduliu nuo objekto nuosavybės.
Jie lygins panašius kvadratinius filmukus ir amžius. Jūs galite padaryti tą patį.
Skirtingų pasiūlymų kainos už trumpą prekybą
Nors yra keletas būdų, kaip apskaičiuoti rinkos vertę, ne kiekvienas BPO agentas naudoja visas agentui prieinamas priemones. BPO agentas gali apsvarstyti tik pastaruosius 3 mėnesius parduodamų namų, arčiausiai esamo turto. Agentas gali nepaisyti vietos, būklės, unikalių veiksnių ir tendencijų, tokių kaip mažesnės kainos aktyviose ir laukiamajame sąraše.
Čia pateikiamos įvairios trumpalaikės pardavimo kainos pasiūlymų rūšys ir kodėl jos skiriasi:
- Trumpo pardavimo kaina. Tai kaina, kurią listinguojantis agentas ir pardavėjas susitaria. Jis naudojamas norint pagyvinti pasiūlymą. Tai gali būti didelis; jis gali būti mažas; tai gali būti tiesiai ant pinigų.
- BPO agento trumpalaikio pardavimo kaina. Ši kaina dažnai skaičiuojama statistiškai, tačiau be vidinio patikrinimo iš esmės yra beverčiai. Net atlikus vidaus patikrinimą BPO kainos ne visada yra teisingos, visų pirma dėl to, kad agentas gali neveikti kaimynystėje. Tačiau tai yra pasiūlymo kaina, kurią priims trumpo pardavimo bankas.
- Vietinės pirkėjo agento nuomonės vertė. Kaimynystės specialistas tikriausiai yra jūsų antras geriausias pasirinkimas dėl sąžiningos rinkos vertės nuomonės. Šis agentas sužinos apie namų pirkimo istoriją ir tendencijas toje kaimynystėje. Jei ši kaina yra didesnė už BPO vertę, ar jūs siūlote kainą bet kurioje šios vertės vietoje, iš dalies priklauso nuo to, kiek blogai norite namų ir ar susiduriate su konkuruojančiais pasiūlymais.
- Vietos vertintojo nuomonė apie rinkos vertę. Vertinimas jums kainuoja vidutiniškai nuo 300 iki 500 dolerių, bet profesionalus vertintojas, turintis patirties vertinant namus toje kaimynystėje, turėtų pateikti pagrįstą nuomonę apie vertę. Vis dėlto tai yra tik vieno žmogaus nuomonė.
- Pirkėjo skolintojo trumpalaikio pardavimo įvertinimas. Šio tipo vertinimas atliekamas per vertinimo biuletenį , o vertintojas gali būti arba negali būti patyręs ir gali nepažinti kaimynystės. Dėl HVCC sukeltos pagirios , tai iš esmės yra vertinimas, siekiant patvirtinti pasiūlymą, o ne patvirtinti faktinę rinkos vertę.
Apatinė linija, trumpa pasirinkimo trumpalaikio pardavimo kainos pasiūlymo kaina, yra išsiaiškinti, kiek banko norės, remiantis BPO agento nuomone apie vertę. Jūsų pasiūlymo kaina turi būti pagrįsta. Bankas gali arba negali leisti nuolaida laukti trumpalaikio pardavimo patvirtinimo . Nepamirškite, kad nei jūsų pasiūlymo kaina, nei BPO agento kaina negalėtų būti pagrįsta rinkos verte. Jūsų mokama suma ir rinkos vertė gali būti du skirtingi dalykai.
Tiesiog pasiruoškite pasiūlymui iš banko, jei jūsų pasiūlymo kaina yra per maža.
Norėdami atsakyti į jūsų klausimą apie kelis pirkimo pasiūlymus . Turėtumėte pasikalbėti su savo advokatu apie spragas ir teisinius trūkumus, kad galėtumėte rašyti keletą pasiūlymų trumpam pardavimui, kai negalite sau leisti jų pirkti. Apskritai, etiški agentai atgraso nuo šios praktikos, nebent pirkėjas atskleidžia tą faktą pasiūlyme.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.