Šiandien pasirinkimo sandoriai, nuomos pasirinkimo sandoriai ir nuomos pirkimo sutartys yra trys skirtingi finansavimo dokumentai. Dispersijos yra būdingos valstybei, o ne visose valstybėse yra vienodi įstatymai.
Prieš sudarant sutartį su pardavėju, pirkėjai turėtų gauti nekilnojamojo turto advokato patarimą. Toliau pateikta informacija yra apžvalga ir neturi būti suprantama kaip teisinė konsultacija.
Pasirinkimo pagrindai
- Pirkėjas sumoka pardavėjo pasirinkimo pinigus už teisę vėliau įsigyti turtą. Ši parinktis gali būti didelė arba tik 1 USD.
- Pirkėjas ir pardavėjas gali sutikti su pirkimo kaina arba pirkėjas gali sutikti mokėti rinkos vertę pasirinkimo momentu. Tai yra apyvarta. Tačiau dauguma pirkėjų nori užblokuoti būsimą pirkimo kainą pasirinkimo pradžioje.
- Pasirinkimo sandorio sutarties terminas yra apyvartinis, tačiau paprastai jis trunka nuo vienerių iki trejų metų.
- Pasirinktinai pinigai yra retai grąžinami.
- Niekas kitas negali įsigyti turto per pasirinkimo laikotarpį.
- Pirkėjas gali parduoti pasirinkimą kažkam kitam.
- Jei pirkėjas pasirinkimo neįgyvendina ir įsigyja turtą pasirinkimo pabaigoje, galimybė baigiasi.
- Pirkėjas nėra įpareigotas pirkti turtą.
Nuomos pasirinkimo pagrindai
- Pirkėjas sumoka pardavėjo pasirinkimo pinigus už teisę vėliau įsigyti turtą. Nuomos galimybės pinigai gali būti dideli.
- Pirkėjas ir pardavėjas gali sutikti su pirkimo kaina dabar arba pirkėjas gali sutikti mokėti rinkos vertę pasirinkimo metu. Tai yra apyvarta. Tačiau dauguma pirkėjų nori užblokuoti būsimą pirkimo kainą, kai pradedama nuomos sutarties galimybė.
- Per nuomos sutarties laikotarpį pirkėjas sutinka iš pardavėjo išnuomoti turtą iš anksto nustatytos nuomos sumos.
- Nuomos pasirinkimo sandorio sutarties terminas yra apyvartinis, tačiau bendras laikotarpis paprastai yra nuo vienerių iki trejų metų.
- Pasirinkimo sandoriai paprastai netaikomi pradiniam mokėjimui.
- Mėnesinės nuomos mokesčio dalis paprastai taikoma pirkimo kainai.
- Pasirinktinai pinigai yra retai grąžinami.
- Niekas kitas negali pirkti turtą per nuomos laikotarpį.
- Pirkėjas paprastai negali priskirti nuomos sutarties be pardavėjo patvirtinimo.
- Jei pirkėjas nepasinaudoja nuomos galimybe ir įsigyja turtą nuomos sutarties pabaigoje, galimybė baigiasi.
- Pirkėjas nėra įpareigotas pirkti turtą.
Nuomos pirkimo pagrindai
- Pirkėjas sumoka pardavėjo pasirinkimo pinigus už teisę vėliau įsigyti turtą. Ši galimybė gali būti didelė.
- Pirkėjas ir pardavėjas sutaria dėl pirkimo kainos, dažnai yra arba yra šiek tiek didesnės už rinkos vertę.
- Pasirinkimo laikotarpiu pirkėjas sutinka iš pardavėjo išnuomoti turtą iš anksto nustatytos nuomos sumos.
- Nuomos ir pirkimo sutarties terminas yra apyvartinis, tačiau bendra trukmė paprastai yra nuo vienų iki trejų metų, o tuo metu pirkėjas kreipiasi dėl banko finansavimo ir visiškai apmoka pardavėją.
- Pasirinkimo sandoriai paprastai netaikomi pradiniam mokėjimui.
- Kas mėnesį nuomos mokesčio dalis paprastai taikoma pirkimo kainai.
- Galimybių pinigai yra negrąžinami.
- Niekas kitas negali nusipirkti turto, nebent pirkėjas numatytas.
- Pirkėjas paprastai negali priskirti nuomos pirkimo sutarties be pardavėjo patvirtinimo.
- Pirkėjai dažnai yra atsakingi už turto išlaikymą ir visas su jo priežiūra susijusias išlaidas, įskaitant mokesčius ir draudimą.
- Pirkėjas privalo nusipirkti turtą.
Atlikti nuomos pasirinkimo / nuomos pirkimą
Nuomojame nekilnojamojo turto teisininką, kad parengtumėte dokumentus ir paaiškintumėte savo teises, įskaitant nuosavybės teises ir numatytas pasekmes. Turtą gali apsunkinti pagrindinės paskolos, kuriose yra išimčių išlygos, suteikiant kreditoriui teisę paspartinti paskolas parduodant.
Kartais pardavėjai suteikia pasirinkimo sandorį savo nekilnojamojo turto agentui kaip pilną komisinių sumokėjimą . Agentai ne visada dalyvauja įgyvendindami nuomos sutartis ar vykdydami nuomos pirkimo sutartis ir, net jei turite išlaikyti nekilnojamojo turto agento atstovybę , jums vis dar reikia nekilnojamojo turto teisininko. Agentai nėra advokatai ir negali teikti teisinės konsultacijos.
Nuomos pirkimo atveju gaukite visą atskleidžiamą informaciją ir atlikite deramą patikrinimą, kaip ir reguliariai parduodami. Tai reiškia:
- Gaukite namų patikrinimą .
- Patikrinkite pavadinimo politiką .
- Gaukite įvertinimą .
- Perskaitykite pardavėjo atskleidimą .
- Apsvarstykite galimybę įsigyti kenkėjų patikrinimus , stogo sertifikavimą , namų garantinį planą ir samdyti kitus kvalifikuotus inspektorius.
Nuomos pirkimo nauda pardavėjams ir pirkėjams
Nuomos pirkimo sutartys paprastai siūlomos sunkiai parduodamų nuosavybės pardavėjų. Pagalvok apie tai; jei turtą būtų lengva parduoti, pardavėjas jį parduotų įprastam pirkėjui, kuris sumokėtų pardavėjui pinigus.
- Pardavėjai paprastai gauna rinkos vertę šiandienos kainomis ir atleidžia nuo hipotekos už laisvą nekilnojamąjį turtą.
- Nors nuomos mokėjimai gali viršyti rinkos nuomos kainą, pirkėjas sukuria išankstinį mokėjimą ir bankininkystę, kurią turtas įvertins už sutartos pirkimo kainos ribų.
- Pirkėjai dažniausiai atlieka nedidelę įmoką, mažai apmokestindami ar ne, todėl nuomos pirkimas yra patrauklus būdas palengvinti namų nuosavybės teikiamą naudą.
- Pirkėjai taip pat gauna priverstinį taupymo planą, nes dalis nuomos mokėjimo pridedama prie pirkimo kainos, esančios nuomos sutarties varianto pabaigoje.
- Jei pirkėjas pagal nutylėjimą, pardavėjas neatlygina jokios dalies nuomos mokėjimų ar pasirinkimo pinigų ir gali išsaugoti teisę pareikšti ieškinį dėl konkretaus atlikimo.
Norėdami gauti daugiau informacijos, susisiekite su nekilnojamojo turto advokatu.
Rašant Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, yra Liono nekilnojamojo turto brokeris-advokatas, Sakramentas, Kalifornija.