Kaip veikia "Bridge" paskolos?
Pavyzdžiui, kai namų pirkėjas perka kitą namą prieš parduodant esamą namą, du įprasti būdai gauti pradinį įnašą už perkeliamą namą yra finansuojant arba tilto paskolą, arba nuosavybės vertybinių popierių paskolą (arba namų nuosavo kapitalo kredito liniją )
Aš patariu pardavėjams laukti, kol pirksite namą ir pirmiausia parduosite esamą namą, tačiau daugelis jaučiasi linkę pirmiausia rasti savo judėjimą į namus.
Jei esate visiškai tikras, kad jūsų esamas namas parduos, tai sumažins baimę, kas atsitiks, jei taip nėra. Prieš pradedant tilto paskolą, galbūt norėsite pasikalbėti su patikimu patarėju. Pagrindinis tilto paskolos pranašumas - išvengti neapibrėžto pasiūlymo ir pasiūlyti pakelti pasiūlymą visiems, kurie yra patrauklesni pardavėjui.
Paprastai būsto paskolos yra pigesnės, tačiau tiltų paskolos suteikia daugiau naudos kai kuriems skolininkams. Be to, daugelis skolintojų nebus paskolinti namų nuosavo kapitalo paskola, jei namuose yra rinkoje. Sumanūs skolininkai palygins abiejų paskolų teikiamą naudą, kad nustatytų, kas yra tinkamesnė jų konkrečiai situacijai, ir planuos prieš siūlydami pirkti kitą namą.
Didžioji tilto paskolos nauda yra tai, kad jūs galite nusipirkti naują namą be galimybės parduoti .
Pardavėjo rinkose daugelis pardavėjų nepriima galimybės pasiūlyti. Jei turite parduoti namus, tai gali reikšti, kad jūs negalėsite įsigyti namų kitaip nei be nenumatytų atvejų.
Kas yra "Bridge" paskolos?
"Bridge" paskolos yra laikinos paskolos, kurios padeda sumažinti atotrūkį tarp naujo namų pardavimo kainos ir naujo būsto pirkėjo hipotekos , jei pirkėjo namai dar neparduos.
Tilto paskola yra užtikrinta pirkėjo būstinei. Tilto paskolos lėšos naudojamos kaip pradinė įmoka už perkėlimą į namus.
Kaip veikia "Bridge" paskolos?
Daugelis skolintojų nenustatė FICO minimalių rekomendacijų, nei skolos ir pajamų santykio. Finansavimas vadovaujamasi labiau "prasmingu" draudimu . Galvosūkis, kurio gairės reikalauja, yra ilgalaikis finansavimas, gautas naujuose namuose.
Kai kurie skolintojai, kurie teikia tinkamas paskolas, neįtraukia tilto paskolos mokėjimo už kvalifikacijos tikslus. Tai reiškia, kad paskolos gavėjas turi teisę įsigyti "perkėlimo į namus", pridedant esamą paskolos mokestį, jei tokia yra, pirkėjo būstinėje, kurioje yra nauja hipotekos išmoka. Priežastys, dėl kurių daugelis skolintojų du pirkėją laiko dviem mokėjimais, yra šie:
- Dauguma pirkėjų turi pirmąją hipoteką dabartiniame namuose.
- Prieš parduodant esamą gyvenamąją vietą pirkėjas greičiausiai uždarys perkėlimo į namus pirkimą.
- Trumpam laikotarpiui pirkėjui priklausys du namai.
Jei naujoji būsto hipoteka yra tinkama paskola , kreditoriai turi daugiau galimybių priimti didesnį skolos ir pajamų santykį, vykdydami hipotekinę paskolą taikydami automatizuotą draudimo programą . Jei naujoji būsto paskola yra didelė paskola , dauguma kreditorių riboja namų pirkėją iki 50% skolos ir pajamų santykio.
Vidutiniai mokesčiai už "Bridge" paskolas
Kreditoriai gali keistis, tačiau toliau pateikiama vidutinė tilto paskola Kalifornijoje. Palūkanų normos svyruoja, tačiau šiame pavyzdyje naudokime 8,5%. Tokio tipo "bridge" paskola nesumoka jokių mokėjimų keturis mėnesius; tačiau palūkanos sukaupiamos ir mokėtinos tada, kai paskola bus sumokėta parduodant turtą. Čia yra imties mokesčiai, kuriuos pateikia faktinis hipotekos makleris *:
- Administravimo mokestis: 850 USD
- Vertinimo mokestis: 475 USD
- Sąskaitų mokestis: 450 USD
- Pavadinimo politikos mokestis: 450 USD +
- Notaro mokestis : 40 USD
- Įrašymo mokestis: 65 USD
- Viela / kurjerių / mokėjimo mokestis: 75 USD
Be to, atsižvelgiant į paskolos sumą, paskolos ištraukimo mokestis yra paskolos už papildomą paskolą suma. Kiekvienas taškas lygus 1% paskolos sumos. Čia yra vidutiniai mokesčiai, kuriuos pateikia hipotekos makleris *. Vėlgi mokesčiai skirsis.
- $ 25,000 iki $ 100,000 = .50 balai
- $ 100,000 iki $ 150,000 = .75 balai
- Nuo $ 150,000 iki $ 250,000 = 1,0 balo
Pagrindinis "Bridge" paskolų pirkimo privalumai
- Pirkėjas gali nedelsdamas pristatyti savo namus į rinką ir pirkti be apribojimų.
- Bridge paskolos gali nereikalauti mėnesinių mokėjimų keliems mėnesiams.
- Jei pirkėjas sudarė kontingentą pasiūlymą pirkti ir pardavėjas paskelbia pranešimą, kurį jis turi įvykdyti, pirkėjas gali pašalinti nenumatytą atvejį parduoti ir vis tiek pereiti į priekį pirkimo metu.
Namo pirkimas tilto paskolų trūkumų
- Bridge paskolos kainuoja daugiau nei paskolos namuose.
- Pirkėjai turi teisę gauti paskolos davėjui du namus, o daugelis gali neatitikti šio griežto reikalavimo.
- Padaryti du hipotekos mokėjimus, taip pat kaupti palūkanas už tilto paskolą, gali sukelti stresą.
* Pastaba: dėkojame Evelyne Jamet "Vitek Hipoteka" už pavyzdžių tilto paskolos mokėjimą.
ATSKLEIDIMAS: "Vitek Hipoteka" yra pageidaujamas mano tarpininkavimo paslaugų teikėjas ir palaiko ryšius su "Lyon Real Estate".
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.