Deja, tai nėra taip paprasta, kaip atrodo. Būtinas tinkamas planavimas ir techninės žinios, tačiau didžiausias kelias gali būti finansuojamas - už pinigus reikia pinigų.
Taigi, kaip jūs gaunate pinigus?
Privatūs investuotojai, įskaitant žmones, kuriuos pažįstate, ir sunkių pinigų skolintojų, yra geriausias paskolų, suteikiančių prakeiktas namus, šaltinis. Tie skolintojai nereikalauja tokio pat laiko ir dokumentų, kaip tradiciniai bankai. Vietoj to jie vertina patį turtą (tiek prieš, tiek po patobulinimų) ir jūsų sugebėjimą sėkmingai užbaigti projektą.
Hipotekos paskolos už nugaros?
Tradicinės būsto paskolos tikriausiai nebus investicinių objektų pirkimo galimybė - bent jau kai jūs pradėsite.
Geros naujienos yra tai, kad paskolos iš bankų ir tradicinių skolintojų yra santykinai nebrangios: palūkanų normos yra vienos mažiausių, kurias rasite investicijų nuosavybės srityje (tačiau vis tiek turėsite sumokėti uždarymo išlaidas ). Deja, šios paskolos ne visada yra praktinės.
Lėtai uždaryti: vienas iš pagrindinių iššūkių, kai naudojamas tradicinis skolintojas, yra laikas, per kurį reikia uždaryti paskolą.
Skolintojai reikalauja, kad jūs užpildytumėte plačią paraišką, ir jie atliks jūsų finansus su smulkiomis žnyplėmis . Jei jie mato ką nors, kada kyla klausimų, jie paprašys daugiau dokumentacijos, o jūsų prašymas bus peržiūrėtas dar ilgiau. Procesas retai trunka mažiau nei 30 dienų (45 ar 90 dienų gali būti realesnė), o investavimo galimybės dažnai pernelyg greitai pereina prie tokio laiko juostos.
Ypač turint omenyje, kad akredituotos ar trumpalaikės pardavimai yra jūsų strategijos dalis, tikėtina, kad jūs būsite nuvilti dėl tradicinių skolintojų.
Vertinant pajamas: Tradiciniai skolintojai savo sprendimus dėl paskolos grindžia savo sugebėjimu grąžinti paskolą. Jie žvelgs į tai, kiek jūs uždirbate kiekvieną mėnesį, palyginti su reikalingais mėnesio paskolos mokėjimais, norėdami apskaičiuoti skolos ir pajamų santykį . Jei esate nekilnojamojo turto investuotojas ar kitaip savarankiškai dirbantis asmuo, galbūt neturite norimo "pajamų" tipo (skolintojai norėtų matyti W-2 formas ir mokėjimo užmokesčius).
Kiek vertas turtas? Kreditoriai taip pat palygina turtą, kurį perkate paskolą, kurios prašote. Žinoma, kaip paskolos ir vertės santykis , įprasti skolintojai dažnai nori išlaikyti šį skaičių iki 80 procentų, nors FHA paskolas galima gauti tik 3,5 procento. Kai jūs perkate namą už prakeikimą, tai tikriausiai nėra verta daug dabartinės būklės - bet jums reikia pakankamai pinigų, kad įsigytumėte turtą ir mokėtumėte už patobulinimus, kurie gali būti didesni už namą, net verta. Namų remonto vertė (ARV) gali būti geresnė priemonė, tačiau tradiciniai skolintojai atsižvelgia tik į turimą dabartinę vertinamą vertę.
Kreditinė paskola: dauguma bankų ir hipotekinių skolintojų reikalauja, kad turėtumėte tvirtą kreditą, kad gautumėte paskolą.
Galbūt neturite skolinimosi istorijos, arba galite turėti keletą nepalankių elementų savo kredito ataskaitose - tačiau tai nereiškia, kad jūs negalite sėkmingai apversti namus. Alternatyvūs skolintojai labiau suinteresuoti savo ankstesniais projektais nei jūsų kredito balas.
Problemos su namu: Tradiciniai skolintojai teikia pirmenybę paskoloms namuose, kurie yra pakankamai geros būklės. Jei yra sveikatos ar saugumo problemų, paskola yra "niekas". Galbūt ketinate išspręsti šias problemas, gerokai padidinti namų vertę pelnui, tačiau skolintojai labiausiai domina paskolų teikimą namuose, kurie yra perkeliami į priekį.
Neįmanomas? Galite pasinaudoti tradicinėmis būsto paskolomis namuose apversti, ypač tokiose situacijose:
- Turite daug turto, kuris jums padės - ar jie naudojami kaip užstatas, ar dalis pradinio įnašo.
- Jūs nesate griežtai "nugalėjęs" namą. Pirkdami pagrindinę gyvenamąją vietą (kur esate savininkas / gyventojas), galite gauti lėšų pirkimui ir patobulinimams naudodami FHA 203k paskolą . Tačiau procesas yra lėtas ir taikomas daug apribojimų.
- Jūs turite didelę nuosavybės vertę kitoje nuosavybėje, kuri gali būti naudojama namų akcijų kredito linijai (ar kitam turtui, įskaitant nekilnojamąjį turtą, kuris gali būti naudojamas kaip užstatas). Turėkite omenyje, kad galite prarasti šį turtą uždarymo atveju, jei negalėsite tęsti mokėjimų, todėl ši galimybė yra rizikinga (ypač jei jūsų šeima gyvena to turto).
- Praeityje turite patirties su sėkmingais projektais. Galite gauti paskolų iš nekilnojamojo turto investicijų iš bankų ir kredito unijų, jei įtikinsite juos, kad esate tikras verslas, turintis žinomų partnerių, tvirtą procesą ir finansinius išteklius.
- Galite gauti neužtikrintas paskolas. Jei galėsite skolintis be įkeistojo įkeitimo, galbūt galėsite naudoti paskolas, pvz., Kredito korteles, kad galėtumėte finansuoti patobulinimus. Jums vis tiek reikės lėšų nuosavybės pirkimui, tačiau papildomos lėšos gali būti gautos iš neužtikrintos paskolos . Ši strategija yra rizikinga, nes kredito korteliukai yra žinoma brangus, o jūsų projektas bus sustabdytas, jei jūsų kredito linija bus netikėtai supjaustyta arba įšaldyta (be to, jums reikia labai didelių kredito limitų).
Asmeninės paskolos, susijusios su nugrimztomis savybėmis
Paskolos iš privačių skolintojų palengvina daugumą išvardytų iššūkių. Pagrindinis trūkumas yra kaina, tačiau tikslas yra strategiškai naudoti šias paskolas. Privačios paskolos gali būti gaunamos iš beveik bet kur, bet labiausiai prakeikiančios paskolos suskirstomos į dvi plačias kategorijas:
- Paskolos iš žmonių, kuriuos pažįstate
- Sunkios pinigų paskolos
Pradedant, bus sunku rasti bet kurį norinčią jums duoti pinigus - gali būti jūsų vienintelis pasirinkimas žmonėms, kurie jus pažįsta (ir kurie gali neturėti daug pinigų ar tolerancijos rizikai). Arba jums gali tekti finansuoti savo pirmuosius keletą sandorių savarankiškai.
Sukurkite tinklą: įsitraukite į vietos nekilnojamojo turto investavimo bendruomenę. Laikui bėgant susipažinsite su žmonėmis ir sužinosite, kas gali skolinti pinigus. Be to, žmonės jus pažins. Kiti investuotojai, nekilnojamojo turto agentai ir privatūs skolintojai matys, kad esate įsipareigoję vykdyti sėkmingą verslą (jau nekalbant apie kompetentingą), o jūsų šansai gauti paskolą pagerės.
Galų gale, jūs turėtumėte galimybę pradėti skolintis iš sunkių pinigų skolintojų . Šie skolintojai specializuojasi paskoloms prakeikimui ir kitoms investicijoms, o jie skiriasi nuo tradicinių bankų.
Greitas uždarymas: kai privatus paskolos davėjas, procesas yra kitoks, o jūsų paskola gali būti finansuojama daug greičiau (per savaitę tai yra pagrįsta, kai turite gerus santykius su profesionaliu skolintoju). Greitai pereiti gali būti konkurencinis pranašumas, kai kažkas nori gauti turtą iš savo rankų.
Turto paskolos: vietoj to, kad peržiūrėsite kredito ataskaitas ir apskaičiuosite pajamų santykį, privataus skolintojai dažniausiai sutelkia dėmesį į jūsų perkamo turto vertę. Jei jūs prakeikite namus, skolintojas nori žinoti, kad jie gali greitai parduoti namus, kad galėtų susigrąžinti savo pinigus (kaip ir kiti skolintojai, privataus skolintojai turės turto areštą , leidžiantys jiems perimti turtą ir jį parduoti, jei jūs negrąžinsite paskolos).
Pirkimas ir patobulinimai: privataus skolintojai yra investuotojai ir investuojančių lėšų turimas pagal projekto ARV. Bet jie gali neduoti jums visko iš karto - gali tekti atsirasti iš sąlyginio deponavimo sąskaitos, kai jūsų projektas vyksta.
Flipping be pinigų? Kol turėsite kelis sėkmingus projektus pagal savo diržą, skolintojai reikalauja, kad jūs turėtumėte nuosavybę projekte. Tam tikru momentu, jūs galite turėti 100 proc. Skolintis projektui ir tuo pačiu metu vykdyti kelis projektus.
Paskolos išlaidos
Paskolos už prakeikimo projektus yra brangesnės nei paskolos namų pirkimui . Palūkanų norma yra didesnė, ir jūs dažnai turėsite sumokėti kelis balus ar pradedančiųjų mokestį (vienas taškas yra vienas procentas jūsų paskolos vertės ).
"Flipping" projektai yra trumpalaikiai projektai. Jūs nenorite gyventi namuose dešimtmečius, todėl standartinė 15 metų ar 30 metų hipoteka nėra tinkama paskola dirbti. Investuotojai dažnai nori pirkti, tobulinti ir parduoti turtą per vienerius metus ar mažiau, ir tai yra tai, kaip veikia dauguma privačių paskolų. Šios paskolos būna brangu, jei turėtumėte ilgalaikį turtą, o tai yra prasminga, nes paskolos davėjo rizika didėja, nes vėluojama grąžinti paskolą.
Kiek kainuoja skolintis prakeitimu? Išlaidos yra visur, o viskas yra apyvartinė. Palūkanų normos gali būti nuo 8 iki 20 procentų per metus, ir jūs turėsite sumokėti nuo 1 iki 10 procentų iš anksto. Kuo ilgiau esate versle ir kuo geriau jūsų santykiai su kreditoriais, tuo mažiau mokėsite.
Norėdami maksimaliai padidinti jūsų projektui skirtų lėšų sumą, skolintojai dažnai leidžia mokėti tik už palūkanas , todėl neturėtų būti išankstinio mokėjimo bausmės , kad galėtumėte parduoti ir sumokėti paskolą, kai būsite pasiruošę.