Paprastai jūs (paskolos gavėjas) mokate mėnesinį priedą už privataus hipotekos draudimą (PMI).
Tai yra papildoma kaina kiekvieną mėnesį, o tai trunka iš jūsų biudžeto. Tačiau kai kurie skolintojai siūlo skolintojui mokamą hipotekinį draudimą (LPMI), kuris leidžia jums sumažinti arba išvengti papildomo mėnesinio mokėjimo.
Nesvarbu, ar tai yra gera idėja pirkti mažiau nei 20 proc. Žemyn, yra ginčytinas, ir tai yra kitas straipsnis.
Kaip veikia LPMI
LPMI yra hipotekos draudimas, kurį teikia paskolos davėjas. Jūs mokate už draudimą vienu iš dviejų būdų:
- Vienkartinis mokėjimas jūsų paskolos pradžioje (vienkartinė išmoka)
- Didesnė jūsų paskolos palūkanų norma, dėl kurios kas mėnesį mokate didesnius kas mėnesį mokamus hipotekos paskolas.
Vienkartinis metodas yra mažiau paplitęs nei jūsų hipotekos norma .
Deja, terminas LPMI nėra tikslus, nes paskolos davėjas tikrai nemoka už draudimą - jūs darote. Visada atminkite (ypač finansiniais sandoriais), kad niekas nemoka jums išlaidų, nebent jie gauna kažką už atlygį.
Norėdami naudoti LPMI, tiesiog pakeiskite draudimo įmokų mokėjimo struktūrą , kad kiekvieną mėnesį nemokate atskiro mokesčio.
Jei mokate vienkartinę sumą , jūsų skolintojas nustatys sumą, kuri, jų manymu, padengs jų išlaidas. Tada jie perka hipotekinį draudimą su tais pinigais. Šiuo atveju iš esmės iš anksto mokate už aprėptį.
Jei mokate laikui bėgant , paskolos davėjas nustato jūsų hipotekos normą, kad padengtų draudimo išlaidas. Kadangi didesnis hipotekos lygis reiškia didesnius mėnesinius mokėjimus (žr. Kaip apskaičiuoti paskolas ) kiekvieną mėnesį mokėsite daugiau, jei einate į LPMI. Šis didesnis mokėjimas turėtų būti mažesnis nei mokėtumėte, jei kiekvieną mėnesį naudosite atskirą PVM mokestį, tačiau negalėsite "atšaukti" papildomų išlaidų, kai mokėsite paskolą .
Privalumai ir trūkumai LPMI
LPMI nėra visiems. Tiesą sakant, ne visi galės gauti paskolą su LPMI. Paprastai jums reikia turėti gerą kreditą dėl LPMI, kad būtų pasirinkimas, ir tai tik prasminga tam tikrose situacijose.
Trumpalaikės paskolos: LPMI yra labiausiai patrauklus trumpalaikėms paskoloms. Jei planuojate gauti 30 metų paskolą ir atlikti mokėjimus dešimtmečius, jums gali būti naudinga atskira PVI politika. Kodėl? Vėlgi, daugumai LPMI paskolų naudojama pakoreguota (aukštesnė) hipotekos palūkanų norma, o ne vienkartinė išmoka. Ši hipotekos norma niekada nepasikeis, taigi turėsite visiškai atsiskaityti už paskolą, kad atsikratytumėte LPMI "priemokos". Tai galite padaryti , sumokėję paskolą iš savo santaupų (lengviau tariant nei atlikta), paskolos refinansavimo , namų pardavimo ir skolų apmokėjimo.
Palyginimui, pažvelkite į atskirą PMI politiką, kurią galite atšaukti, kai sukursite pakankamai nuosavybės savo namuose. Po atšaukimo jūs gaunate mažesnę palūkanų normą, o ne daugiau PMI mokėjimų - likusiam jūsų paskolos gyvenimui.
Dideles pajamas gaunantys asmenys: tiems, kurie gali gauti patvirtintą LPMI, tai yra patrauklesnis skolintojams su didelėmis pajamomis. Šie asmenys ir šeimos gali gauti didesnes mokesčių atskaitymas dėl didesnių palūkanų normos (darant prielaidą, kad jie išskaičiuoja namų hipotekos palūkanų išlaidas ). Kita vertus, žmonės su mažesnėmis pajamomis galėtų atskaityti atskirą SSD, todėl LPMI nesuteiks jokių papildomų mokesčių lengvatų. Žinoma, visada turėtumėte pasikalbėti su savo mokesčių rengėjais apie galimus atskaitymus ir net, kaip geriausiai tvarkyti savo būsto paskolą . Šios taisyklės periodiškai keičiasi, todėl pasikonsultuokite su ekspertu dėl naujinių prieš nusprendžiant ką nors (ir pasiruošti pakeitimams po to, kai priimsite sprendimą).
Didelis LTV: jei jūsų paskolos ir vertės santykis (LTV) yra artimas 80 proc., LPMI tikriausiai nėra jūsų geriausias pasirinkimas, nebent jūs planuojate greitai atsikratyti paskolos (refinansavimo ar išankstinio apmokėjimo). Maždaug 80 procentų, jūs beveik baigiate hipotekos draudimą. Jei vietoj to naudojate atskirą hipotekos draudimą, kiekvieną mėnesį galite atlikti atskirą mokėjimą. Gana greitai galėsite atšaukti draudimą , o jūs nebūsite įstrigę aukštesnės palūkanų normos. Atminkite, kad yra keletas būdų, kaip gauti LTV virš 80 proc.:
- Atlikdami mokėjimus padidinsite savo nuosavo kapitalo vertę ir sumažinsite savo LTV.
- Jei jūsų namo vertė padidėja dėl stiprios būsto rinkos ar namų patobulinimų, jūsų LTV gerėja.
Jūsų ankstyvojo PMI panaikinimas gali būti susijęs tik su kelių šimtų dolerių ( įvertinimo ) išlaidomis. Tačiau refinansavimas iš LPMI paskolos gali kainuoti daug daugiau.
LPMI alternatyvos
Jei LPMI skamba kaip idealus tinka jums, galite išbandyti keletą skirtingų būdų.
Didesnis pradinis įnašas: mažinant mažiausiai 20 procentų, jūs panaikinsite būtinybę mokėti PVI. Tačiau daugelis pirkėjų to neturi.
Pirkite savo PMI: kiekvieną mėnesį visada galite sumokėti už savo PMI (kartais vadinamą paskolos gavėjo mokamu hipotekos draudimu arba BPMI). Jūs jau matėte keletą situacijų pavyzdžių, kai paprasta PMI yra geresnė už aukščiau pateiktą LPMI.
Piggyback: Taip pat galite išbandyti paskolų kombinaciją, kad išvengtumėte PMI, nors atidžiai perskaitykite numerius. Kainų perkėlimo strategija, dar vadinama 80/20 paskola, yra tik viena iš galimybių. Šios paskolos nėra tokios įprastos kaip ir anksčiau, tačiau jos yra prieinamos. "Cigaretė" leidžia visiškai išvengti draudimo nuo hipotekos, bet jūsų antroji hipoteka ateis su didesniu palūkanų norma. Jei greitai galėsite sumokėti antrą hipoteką, galų gale galėsite pasinaudoti žemu paskolos palūkanų normos dydžiu (kurį LPMI nedidina) ateityje.
Mažos sumos mokėjimo paskolos: kelios paskolų programos leidžia mažas įmokas. Pavyzdžiui, FHA paskolos yra tik 3,5 proc. Mažesnės. Turite mokėti už hipotekos draudimą, tačiau šios paskolos gali būti tinkamesnės kai kuriems skolininkams. VA paskolos leistinos nuliui , ir jiems nereikalingas hipotekos draudimas.