Suvokimas labai skiriasi, kai perkate namus , kuriems reikia darbo, tiesiog paprašykite bet kurio namų pirkėjo. Dar geriau, paprašykite nekilnojamojo turto agento , nes daugelis agentų mano, kad namas reikalauja darbo, jei namas nėra atnaujintas. Pasukite namus, pastatytus, tarkim, 1940-aisiais, kai virtuvės skaitikliai dažnai buvo padengti keturių colių plytelėmis, o ne madingu akmeniu ar betonu. Galbūt spintelės dažytos medžiu, o grindys - linoleumas. Tūkstantmečio pirkėjas pasakys, kad tokioje būklėje namas reikalingas darbas.
Puristas, kuris myli 1940 m. Namus, gali norėti savo pradinės būklės ir nesutikti.
Ar namas tikrai turi dirbti, yra pagrįstas asmenine nuomone. Ne visi sutinka dėl būsto būklės. Kartais pardavėjai paklaus, ar jie turėtų suremontuoti namus, ar parduoti taip, kaip yra , ir kai tam tikri remontai duos daugiau pinigų, kai kurie patobulinimai bus palikti kaip pirkėjo pasirinkimas. Pvz., Jei sienos ir sienos kilimėliai yra dėvimi ir dažyti, paprastai yra gera idėja pakeisti grindis prieš parduodant. Tačiau jums būtų kvaila nuvykti Wedgewood krosnį į sąvartyną tiesiog dėl to, kad tai yra tam tikras derliaus laikas.
Namų, kuriose reikia dirbti, tipai
Kadangi darbas dažnai yra akiratyje, kalbėkime apie namų tipus, kurie galėtų naudoti darbą. Be to, kaip jūs siekiate įsigyti pasiūlymą greičiausiai priklausys nuo kategorijos, būsto, kurį perkate, tipą, kuriam reikia darbo.
Vienas dalykas, kurio neturėtumėte pasiduoti, - tai tendencija klaidingai manyti, kad įtraukimo kaina dar nebuvo pakoreguota dėl to, kad jūs perkate namus, kuriems reikia darbo.
Daugelis pardavėjų jau supranta namų poreikius ir į ją atsižvelgia nustatydami namus. Aš dar noriu rasti pardavėją, kuris nori subsidijuoti pirkėjo namų svajones.
Tačiau tai nesustabdo pirkėjų, norinčių nusipirkti jau nuolaida.
Fixer-Upper House pirkimas
Paprastai tvirtinami viršutiniai namai paprastai parduodami pagal jų "AS IS" sąlygas. Šie namai dažnai rodo atidėtą išlaikymą, nes pardavėjai negalėjo arba nenorėjo tinkamai rūpintis namu. Galbūt namuose mirė, arba per testamentą perėmėsi įpėdiniams, kurie to nenori. Kai kuriais atvejais tiksli būklė gali būti nežinoma.
Apskaičiuojant kainą viršutiniame namuose, pardavėjai paprastai nustato pardavimo kainą, pagrįstą panašiais pardavimais, o vėliau jie sumažins kainą pagal remonto įvertinimą. Jie gali atskaityti šiek tiek daugiau už greitą pardavimo kainą. Nesvarbu, ar tai tampa investuotojo, kuris tikisi paversti sparčiuosius pinigus ar pirmuoju namu pirkėju namuose, priklauso nuo pelno maržos ir būtino darbo kiekio.
Jei namuose jau kurį laiką buvo prekiaujama rinkoje ilgiau, nei kitų namų namų pardavimo laikas, tai gali būti, kad reikalingas darbas viršija pardavėjo lūkesčius arba gali būti, kad namuose kreipiamasi į mažesnį pirkėjai. Negalima daryti klaidos, automatiškai prisiimant ilgesnes dienas rinkoje reiškia, kad namuose yra per daug , nes tai ne visada yra tikra prielaida.
Pirkimas "Mint Condition Vintage House"
Tokio tipo namai iš tiesų galėtų parduoti už priemoką, nors tai nebūtinai modernizuota, nei madinga. Pagalvokite apie liaudiškų Viktorijos laikų ar italų ar karalienės Anneso ar meistrų vasarnamius. Vis populiaresni yra amerikietiškos amerikiečiai, gyvenantys 1950-ųjų ir 1960-ųjų architektūroje, pavyzdžiui, Eichlerio ar Stranso.
Norėdami kainuoti tokius namus, pardavėjas greičiausiai pridės aukščiausią kainą palyginamų pardavimų srityje. Savininkai gali gauti kelis pasiūlymus , tiesiog dėl dizaino patrauklumo ir gerai prižiūrimos interjero ir eksterjero. Jei prekės yra originalios, pardavimo kaina gali būti dar didesnė.
Jei puikios būklės derliaus namuose yra rinkoje ilgiau nei kiti aplink jį, tai yra įmanoma, namų gali būti per daug.
Ne kiekvienas pardavėjas nori dalyvauti tokio kalibro namuose. Kai kurie kainuos pakankamai dideliu kiekiu, kad verta parduoti pardavėją. Pardavėjai gali arba negali kainuoti. Jei pirkėjas nori namų pakankamai blogai, pirkėjai paprastai moka prašomą kainą.
Naujesnio, bet pasenusio namo pirkimas
Jūs pastebėjote daugybę šių namų tipų tose srityse, kurios kadaise klestėjo, kol pasidarė depresija. Galbūt plotas buvo perpildytas ir tiekimas viršijo paklausą. Galbūt darbo vietos paliko miestą. Arba, dar vienas namo kelias atidarė keli kilometrus už mažesnius pinigus. Nepriklausomai nuo priežasties, savininkai dažnai mažai domisi namų renovavimu, nes tendencijos pasikeičia. Galų gale, jie supranta, kad namuose buvo gerai, kai jie jį nusipirko, ir gerai, kad jį dabar parduoti.
Ką jie nesupranta, pirkėjai nenori namų be atnaujinimų. Pirkėjai nori "raktų" namų, namų, kuriems nereikia jokio darbo. Jei jie turi įdėti darbą į namus sprendžiant namų tobulinimo projektą , jie tikisi nuolaida. Prisimeni 1990 m. Medžioklei žalią spalvų tendenciją? Labiausiai siaubinga spalva kada nors. Gerai, galbūt ne, galbūt 1960-ųjų metų avokado žaluma buvo baisiausia spalva.
Keletas pakeitimų, pvz., Armatūros keitimas, šiuolaikinių dažų pasirinkimas ir naujesnių prietaisų įrengimas dažnai yra pakankami, kad būtų sukurtos palūkanos už geresnę pardavimo kainą. Priešingu atveju pirkėjai apskritai nesutinka, kad pasenusiam namui, net jei jis yra naujesnis, būtų mokama rinkos kaina.
Išpirkimo namų pirkimas
Aš dažnai girdžiu, kad pirkėjai sako, kad nori nusipirkti uždarymą , kuris yra banko nuosavybė, tačiau tai tik dėl to, kad jie neturi tvirto požiūrio į tai, ko tai reiškia. Beveik visada jie parduodami "AS IS" sąlygomis. Bankai nėra atsakingi už faktų, kurių jie nežino, atskleidimo. Be to, jei defektas nebus aptiktas vėliau, o tai yra pagrindinė remonto kaina, bankai nenoriai siūlydami darbo nuolaidas.
Pirkėjai gali pastebėti, kas yra populiarių tinklalapių, vadinamų " preforeclosure" namais , tačiau dažnai jie nėra parduodami ir niekada negali būti parduodami.
Pirkimas "Short Sale House"
Trumpo pardavimo namas, ko gero, yra labiausiai supainiotas pardavimo tipas, ypač kai namuose reikia dirbti. Jei pardavėjas negali sau leisti sumokėti hipotekos , pardavėjas tikriausiai negali sau leisti atlikti remonto ar remonto namų. Ne tik tai, bet pardavėjo skolintojas turi mažai paskatų bendradarbiauti su trumpu pardavimu, nebent kaina atitinka rinką. Paprastai bankai nesumažina kainos, kurią jie priims trumpam pardavimui namuose, net jei namuose reikia dirbti.
Priežastys, dėl kurių gali atrodyti, kad tauta yra tvirta ar nepakartojama pozicija bankuose, skiriasi. Bankas galėjo būti sumokėtas daugiau, kad galėtų atsisakyti trumpalaikio pardavimo . Tokiu atveju BPO vertė nesvarbu, nes investuotojas bus netinkamas tinklui, kuris atitiktų uždarymo tinklą. Nereikia paaiškinti bankui reikalingų darbų kiekio, todėl investuotojas pasitrauks.
"Packrat House" pirkimas
Ne kiekvienas netvarkingas namas yra pakrantės namas, bet pakrantės namai yra blogiausi. Tai yra namuose, kur jums gali tekti važiuoti grynuose keliuose, austi nešioti asmeninių daiktų visame namuose. Kartais miegamieji yra tiek daug baldų ir dėžės, kad negalima atidaryti durų. "Packrats" renka ir saugo daiktus, o kartais pritraukia keistą dalyką, pavyzdžiui, kiaušinių arba susmulkintų laikraščių rutulius.
Kombinezuokite "Packrat" namus su ilgamete aplaidumu, pavyzdžiui, galite pastebėti mirusių graužikų krūvas arba atrasti drėgmės problemų, dėl kurių kilo kenkėjų naikinimas. Jei pasisekė, 30 tonų atliekų konteinerių pora bus nuoma, kad atsikratytų šiukšlių. Tačiau pagrindinės išsivysčiusios problemos gali būti platesnės. Dažnai šių namų pardavimo kainos smarkiai sumažėja.
Patarimas : kaip ir bet kuris pirkimo pasiūlymas, namų pirkėjo geriausias pasirinkimas yra pasikliauti panašiais pardavimais ir tada atskaityti už darbą, kurio reikia, remiantis faktiniais licencijuotų rangovų įvertinimais. Jei ši pakoreguotoji kaina susilygins su nurodyta kaina, jums gali tekti sumokėti sąrašo kainą, norint nusipirkti namą, kuriam reikia darbo.
Elizabeth Weintraub Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, yra tarpininkė-advokatas Lyon Real Estate, Sakramentas, Kalifornijoje.