Ar nekilnojamojo turto rinka eina į avariją?

Žinokite įspėjamuosius ženklus ir ką turėtumėte padaryti dabar

2017 m. Dauguma amerikiečių pradėjo nerimauti dėl to, kad nekilnojamojo turto rinka nukrito. Iš tikrųjų 58 proc. Apklaustųjų sutiko, kad ateinančiais dvejais metais bus "būsto burbulas ir kainos koregavimas". Dėl to 83 procentai jų mano, kad tinkamas laikas parduoti. The

Įspejamieji ženklai

Yra daug ženklų, kad būsto rinka yra burbuliukų teritorijoje. Dauguma avarijų atsiranda tik dėl to, kad atsirado turto burbulas .

Vienas iš turto burbulo ženklų yra tai, kad namų kainos padidėjo. Nacionalinės vidutinės šeimos namų kainos yra 32 proc. Didesnės nei infliacija . Tai panaši į 2005 m., Kai jie buvo pervertinti 35 proc.

"Housing Bellwether" barometras yra namų statytojų ir hipotekinių bendrovių indeksas. 2017 m. Jis sparčiai augo, kaip ir 2004 m. Ir 2005 m. Tai, pasak jo kūrėjo, "Stack Financial Management", kuris jį naudojo prognozuojant 2 008 m. Finansų krizę . Panašiai SPDR S & P Homebuilders ETF nuo 2009 m. Kovo mėn. Išaugo 400 proc. Tai viršijo S & P 500 padidėjimą iki 270 proc.

"Case-Shiller" nacionalinis indeksas pasiekė rekordinį lygį 2016 m. Gruodžio mėn. Kainų padidėjimas yra sutelktas septyniose miesto vietovėse. Namų kainos Denveryje ir Dallas yra 40 proc. Didesnės nei jų praečėjimo viršūnės. Portlando ir Sietlo kainos yra 20 proc. Didesnės, o Bostonas, San Franciskas ir Šarlotė yra 10 proc. Didesni už savo viršūnių.

"CoreLogic" duomenimis, namų kainos Denveryje, Hiustone, Majamis ir Vašingtone yra bent 10 proc. Aukštesnės nei tvarios.

Tuo pat metu prieinamą būstą smuko. 2010 metais 11 procentų nuomos vienetų visoje šalyje buvo prieinami mažas pajamas gaunantiems namų ūkiams. Iki 2016 m. Tai sumažėjo tik 4 proc.

Trūkumas yra blogiausias miestuose, kuriuose kyla būsto kainos. Pavyzdžiui, nuo 2010 m. Kolorado būstas už prieinamą kainą sumažėjo nuo 32,4 proc. Iki tik 7,5 proc.

2017 m. Kovo mėn. Cato instituto vyresnysis moksleivis Viljamas Puolis perspėjo apie kitą aukščiausios rūšies krizę. Jis perspėjo, kad 35 proc. Fannie Mae paskolų reikalauja hipotekos draudimo. Tai yra apie 2006 m. Lygį. Kai kuriais būdais šios paskolos yra blogesnės. "Fannie" ir "Freddie" sumažino "subprime" apibrėžimą nuo 660 iki 620. Tai reiškia, kad bankai nebereikia paskolos gavėjų, kurių balai yra nuo 620 iki 660 subprime. Puolas buvo Kansaso Federalinių rezervų banko vadovas, kuris perspėjo apie aukščiausios klasės krizę 2005 m.

2016 m. 5,7 proc. Visų namų pardavimų buvo nupirktos greitai perparduoti. Šie "apversti" namai renovuojami ir parduodami mažiau nei metus. "Atom Data Solutions" pranešė, kad tai didžiausias procentas nuo 2006 m., Per paskutinį bumą.

2008 m. Būsto rinkos avarija

Žmonės, kurie buvo sugauti 2008 m. Avarijos, yra įsitikinę, kad 2017 m. Burbulas sukels dar vieną avariją. Tačiau tai sukėlė jėgos, kurių nebėra. Kredito įsipareigojimų neįvykdymo apsikeitimo sandoriai apdraudžia išvestines finansines priemones, tokias kaip hipotekos užtikrinami vertybiniai Rizikių fondų valdytojai sukūrė didelę paklausą tariamai nerizikingiems vertybiniams popieriams.

Tai sukėlė hipotekų paklausą, kuri jiems padėjo.

Norėdami patenkinti šį hipotekų poreikį, bankai ir hipotekos makleriai siūlė būsto paskolą beveik visiems. 2006 m. Jie sukūrė hipotekinių paskolų krizę .

Kaip į rinką pateko daugybė nekvalifikuotų pirkėjų, paklausa išaugo. Daugelis žmonių pirko namus kaip investicijas parduoti, nes kainos nuolat didėjo. Jie eksponavo neracionalų išpūtimą , kuris yra bet kurio turto burbulo bruožas.

2006 m. Namų statybininkai pagaliau patenkino paklausą. Kai pasiūla viršijo paklausą, būsto kainos pradėjo mažėti. Tai sprogo turto burbulą.

2006 m. Rugsėjo mėn. Nacionalinė nekilnojamojo turto asociacija pranešė, kad namų kainos pirmą kartą sumažėjo per 11 metų. Inventorius buvo didelis, suteikiant 7,5 mėnesio pasiūlą. Lapkričio mėn. Prekybos departamentas atskleidė, kad nauji leidimai gyventi šalyje buvo 28 proc. Mažesni nei 2005 m.

Tačiau Federalinis rezervas ignoravo šiuos įspėjimus. Jis manė, kad ekonomika buvo pakankamai stipri, kad iš jo nuosmukio ištrauktų būstą. Tai parodė didelį užimtumą, mažą infliaciją ir didesnes vartotojų išlaidas. Ji taip pat pažadėjo mažinti palūkanų normas . Tai padėtų ekonomikai pakankamai likvidumo didinti augimą.

Fed sumažino hipotekinių vertybinių popierių rinkos dydį ir poveikį. Bankai įdarbino "quant jocks", kad galėtų kurti šiuos naujus vertybinius popierius. Jie parašė kompiuterines programas, kurios suskirstė hipotekos paketus į didelės rizikos ir mažos rizikos paketus. Didelės rizikos paketai buvo mokami daugiau, bet dažniau jie buvo numatytieji. Mažo rizikos rinkiniai buvo saugesni, tačiau jie buvo mokami mažiau.

Šiuose ryšuliuose buvo nežinomos negrąžintų hipotekų sumos. Bankai rūpinosi skolininkų kreditingumu, nes jie perparduodavo hipotekas antrinėje rinkoje .

Žetonų laiko bomba buvo milijonai palūkanų tik paskolų . Tai leido skolininkams gauti mažesnes mėnesines išmokas. Tačiau po trejų metų šie paskolų palūkanų normos grąžinamos aukštesniu lygmeniu. Daugelis šių namų savininkų negalėjo sumokėti hipotekos. Tada būsto kainos sumažėjo, ir jie negalėjo parduoti savo namų už pelną. Todėl jie neįvykdė įsipareigojimų.

Kada laikai buvo geri, nesvarbu. Visi nusipirko didelės rizikos rinkinius, nes jie davė didesnę grąžą. Kai būsto rinka sumažėjo, visi žinojo, kad produktai praranda vertę. Kadangi niekas jų nesuprato, šių išvestinių priemonių perpardavimo vertė buvo neaiški.

Paskutinis, bet ne mažiau svarbu, kad daugelis šių MBS pirkėjų buvo ne tik kiti bankai. Tai buvo individualūs investuotojai , pensijų fondai ir rizikos draudimo fondai . Tai paskatino riziką visoje ekonomikoje. Rizikos draudimo fondai panaudojo šias išvestines finansines priemones kaip įkaitus skolintis pinigus. Tai sukėlė didesnį pelningumą bulių rinkoje, bet padidino bet kokio nuosmukio poveikį. Vertybinių popierių ir biržos komisija nereguliuodavo rizikos draudimo fondų, todėl niekas nežinojo, kiek tai vyksta.

Fed nesuvokia, kad žlugimas buvo užviręs iki 2007 m. Kovo mėn. Jis suprato, kad rizikos draudimo fondo būsto nuostoliai gali kelti grėsmę ekonomikai. Vasarą bankai nenorėjo skolinti vienas kito. Jie bijojo, kad jie gautų blogą MBS. Bankininkai nežinojo, kokią blogą skolą jie turėjo savo knygose. Niekas nenorėjo tai pripažinti. Jei jie tai padarė, jų kredito reitingas būtų sumažintas. Tada jų akcijų kaina sumažėtų, ir jie negalėtų gauti daugiau lėšų, kad liktų versle. Visą vasarą akcijų rinka buvo stebima, nes rinkos stebėtojai bandė išsiaiškinti, kaip blogai.

Iki rugpjūčio kredito tapo tokia griežta, kad Fed paskolino bankams 75 mlrd. Ji norėjo atkurti likvidumą pakankamai ilgai, kad bankai galėtų nuskaičiuoti nuostolius ir sugrįžti į skolinimo pinigų verslą. Vietoj to, bankai sustojo skolinti beveik visiems.

Žemyn vyksta spiralė. Kadangi bankai grąžino hipotekas, būsto kainos toliau mažėjo. Tai paskatino daugiau paskolų, kad padidėtų blogos paskolos bankų knygose. Dėl to bankai paskolino dar mažiau.

Devyni priežastys, kodėl būsto krizė nėra neišvengiama

1. 2005 m. Būsto rinkos ir dabartinės rinkos skirtumai yra labai skirtingi. 2005 m. Paskolos pagal subordinuotą paskolą sudarė daugiau nei 620 mlrd. JAV dolerių ir sudarė 20 procentų būsto paskolų rinkos. 2015 m. Jie sudarė 56 mlrd. Dolerių ir sudarė 5 procentus rinkos.
2. Bankai padidino skolinimo standartus. Pasak "CoreLogic" būsto kreditų indekso, 2016 m. Gautos paskolos buvo vienos iš aukščiausių kokybės, kilusios per pastaruosius 15 metų. "Fair Isaac" duomenimis, 2009 m. Spalio mėn. Vidutinis FICO rezultatas buvo 686. 2001 m. Vidutinis balas buvo 490-510.
3. Griežtesni skolinimo standartai pasikeitė "apversta" rinkoje. Skolintojai finansuoja tik 55 proc. Namų vertės. "Flipper" turi sugalvoti poilsį. Per subrimes krizę bankai skolino 80 proc. Ar daugiau.
4. Šiandien parduodamų namų skaičius yra 20 proc. Mažesnis nei iki avarijos smailės. Tai reiškia, kad yra tik keturių mėnesių siūlomų namų pardavimas. Dėl to apie 64 proc. Amerikiečių turi savo namus, palyginti su 68 proc. 2007 m.
5. Pardavimai namuose yra mažesni, nes nuosmukis sunaikino jaunų žmonių sugebėjimą pradėti karjerą ir pirkti namus. Susidūrę su bloga darbo rinka, daugelis iš jų paskatino savo išsilavinimą. Todėl jie dabar yra apsunkinti mokyklos paskolomis. Dėl to mažiau tikėtina, kad jie gali sutaupyti, kad įsigytų namus. Tai pakenks paklausai.
6. Namų kainos viršija pajamas. Vidutinis pajamų ir būsto išlaidų santykis yra 30 procentų. Kai kuriose metro srityse ji didėja iki 40 ar 50 procentų. Deja, metro zonos taip pat yra, kur yra darbo vietos. Tai priverčia jaunuolius daugiau nuomos mokėti už darbą, kurio nepakanka norint pirkti namą. Trisdešimt du procentai namų pardavimų šiandien ketina pirmą kartą namų pirkėjai, palyginti su 40 procentų istoriškai, sako NAR. Paprastai šis pirkėjas yra 32, uždirba 72 000 JAV dolerių ir sumoka 182 500 JAV dolerių už namą. Dviejų pajamų pora vidutiniškai sumoka 208 500 JAV dolerių.
7. Namų savininkai neatsižvelgia tiek pat nuosavybės, kiek iš savo namų. Nuosavybės nuosavas kapitalas 2006 m. Išaugo iki 85 mlrd. USD. Jis sumažėjo iki mažiau nei 10 milijardų dolerių 2010 m. Ir išliko ten iki 2015 m. Iki 2017 m. Jis išaugo tik iki 14 milijardų dolerių. Viena iš priežasčių yra " Obamacare" . Nuo ACA perdavimo bankroto bylos nukrito 50 proc. 2010 m. Pateikė 1,5 milijono žmonių. 2016 m. Atlikta tik 770 846.
8. Kai kurie žmonės teigia, kad nacionalinės būsto kainos viršijo savo 2006 m. Viršūnę. Tačiau kai jie yra pakoreguoti dėl 11 metų infliacijos, jie yra tik 2004 m. Lygio. Nuo 2012 m. Iki 2017 m. Namų kainos vidutiniškai išaugo 6,5 proc. Per metus. 2002-2006 m. Jie kasmet padidėjo 7,5 proc. 2005 m. Jie šoktelėjo 16 proc.
9. Namų statybininkai sutelkti dėmesį į aukščiausios klasės namuose. Nauji namai yra didesni ir brangesni. Vidutinis naujos vienos šeimos namų dydis yra beveik 2700 kvadratinių pėdų. 2006 m. Jis siekia 2500 kvadratinių pėdų.

Kas gali sukelti žlugimą

Didesnės palūkanų normos praeityje sukėlė žlugimą. Taip yra todėl, kad paskolos brangesnės. Tai stabdo namų pastatą, mažėja tiekimas. Tačiau tai taip pat sulėtino skolinimą, kuris sumažina paklausą. Apskritai lėtas ir pastovus palūkanų normos padidėjimas nesudarys katastrofos.

Tiesa, didesnės palūkanų normos prieš 2006 m. Būstą žlugo. Tačiau dėl daugelio skolininkų, kurie turėjo tik palūkanas turinčias paskolas ir reguliuojamąsias hipotekas . Skirtingai nuo įprastos paskolos , palūkanų normos didėja kartu su šiltnamio fondų norma . Daugelis iš jų taip pat turėjo įžanginį "teaser" tarifą, kuris iš naujo nustatomas po trejų metų. Kai Federalinis rezervas padidino tarifus tuo pačiu metu, kai jie iš naujo nustatomi, skolininkai nustatė, kad jie daugiau nebegali leisti mokėjimų. Būsto kainos sumažėjo tuo pačiu metu, todėl šie hipotekos turėtojai negalėjo mokėti ar parduoti namą. Štai kodėl numatytieji tarifai buvo tokie dideli.

Sumažintos lėšų normos istorija rodo, kad 2004-2006 m. Fed padidino normas pernelyg greitai. Tai buvo 1,0 proc. 2004 m. Birželio mėn., O dvigubai iki 2,25 proc. Iki gruodžio mėn. Iki 2005 m. Gruodžio mėn. Jis vėl padidėjo iki 4,25 proc., O praėjus šešiems mėnesiams - 5,25 proc.

Nuo 2015 m. Fondas padidino palūkanų normą daug lėčiau. Tai padidino iki 2015 m. Gruodžio mėn. 0,5 proc. Tai padidino 1/4 balų iki 2016 m. Pabaigos ir iki 1,25 proc. 2017 m . Birželio mėn .

Nekilnojamojo turto rinka gali žlugti, jei bankai ir rizikos draudimo fondai sugrįš investuoti į rizikingus finansinius produktus. Šios išvestinės finansinės priemonės buvo pagrindinė finansų krizės priežastis . Bankai grąžino hipotekas ir perparduoda juos hipotekos vertybiniais popieriais. Šie vertybiniai popieriai buvo didesni nei pačių hipotekų. Būtent todėl bankai pardavė hipotekas beveik visiems. Jiems reikėjo palaikyti išvestines priemones. Jie supjaustė juos taip, kad blogos paskolos buvo paslėptos ryšuliuose su gerais. Tada, kai skolininkai nevykdė įsipareigojimų, buvo įtariama, kad visi išvestiniai produktai yra blogi. Štai kodėl įvyko "Bear Stearns" ir "Lehman Brothers" žlugimas.

Trumpas mokesčių reformos planas gali sukelti kainų kritimą, dėl kurio gali kilti žlugimas. Kongresas pasiūlė pašalinti hipotekos palūkanų normas. Šis atskaitymas siekia 71 milijardą dolerių. Tai veikia kaip federalinė subsidija būsto rinkai. Mokesčių pertrauka padeda namų savininkams turėti vidutinę neto vertę 195 400 USD. Tai daug didesnis negu 5,400 eurų vidutinė grynoji verte nuomininkų. Net jei mokesčių schema išlaiko atskaitą, mokesčių planas atšaukia didelę paskatą. Trumpo planas padidino standartinį atskaitymą. Dėl to amerikiečiai daugiau nebebūtų išdėstyti. Kai tai atsitiks, jie negalėjo pasinaudoti hipotekos palūkanų išskaičiavimu. Nekilnojamojo turto pramonė prieštarauja mokesčių planui.

Rinka gali žlugti, jei JAV iždo obligacijų pajamingumo kreivė bus apversta . Būtent tada trumpalaikių "Treasurys" palūkanų normos tampa didesnės nei ilgalaikis pajamingumas. Normalus trumpalaikis pajamingumas yra mažesnis, nes investuotojai nereikalauja didelės investicijų grąžos mažiau nei per metus. Kai tai apsunkina, tai reiškia, kad investuotojai mano, kad trumpalaikis yra rizikingesnis nei ilgalaikis. Tai smarkiai kenkia hipotekos rinkai ir rodo nuosmukį. Iki 2008 m., 2000 m., 1991 m. Ir 1981 m.

Ar namo kainos kris?

Pastarajame būsto burbuliukams namų statybininkai pateikė leidimus naujoms statyboms. Tai buvo mažesnis nei 1 milijonas 1990 m. Nuosmukio metu. Jis pamažu išaugo dešimtajame dešimtmetyje, 1998 m. Viršijo 1 mln. Tai liko tokio lygio iki 2002 m., Kai jis viršijo 1,5 mln. 2004 ir 2005 m. Jis pasiekė naują 2 mln. Įrašą. 2006 m. Pradėjo mažėti būsto kainos. "Homebuilders" siekė daugiau nei 1,5 milijono leidimų. 2007 m. Jis sumažėjo iki mažiau nei 1 mln. Iki 2009 m. Jis sumažėjo iki 500 000.

Tik 2017 m. Jie palaipsniui atsigavo iki 1,3 milijono. Numatoma, kad iki 2020 m. Jie sumažės iki 1,1 milijono.

Kada grižta būsto rinka?

Pasibaigus Harvardo aukštojo mokslo mokyklos profesoriaus Teo Nikolajui, 2026 m. Įvyks dar viena rinkos avarija. Jis remiasi ekonomisto Homero Hoyto atliktu tyrimu. Nuo 1800 m. Nekilnojamojo turto bumuose ir autobusuose prasidėjo 18 metų ciklas. Vienintelės išimtys buvo Antrojo pasaulinio karo ir stagfliacija.

Nicholas sako, kad 2017 m. Nekilnojamojo turto rinka vis dar yra plėtros etape. Kitas etapas, "hiperaktyvus", nebus vykdomas, kol laisvų darbo vietų skaičius nebus didinamas. Jei tai įvyks, o Fed padidins palūkanų normas, tai gali sukelti avariją.

Kaip apsisaugoti nuo avarijos

Jei esate tarp daugumos amerikiečių, kurie nerimauja, tai yra septynių dalykų, kuriuos galite padaryti, kad apsisaugotumėte nuo nekilnojamojo turto avarijos.

1. Pirkite namą, kad galėtum gyventi, o ne apversti. Du trečdaliai finansų krizės prarastų namų buvo antroji ir trečioji namai. Kai pardavimo kaina sumažėjo žemiau hipotekos, savininkai pasitraukė. Jie išlaikė savo namus, bet prarado savo investicijas.
2. Gaukite fiksuoto dydžio hipoteką. Kai hipotekos normos didės, jūsų mokėjimas išliks toks pat. Jei tai reiškia, kad galite sau leisti tik mažesnį namus, tai taip ir bus. Tai geriau nei rizikuoti ir vėliau prarasti.
3. Jei gaunate kintamos palūkanų hipotekos, sužinokite, kokia palūkanų norma bus, kai ji bus iš naujo nustatoma. Apskaičiuokite mėnesinį mokestį ir įsitikinkite, kad galite sau leisti jį sumokėti už dabartines pajamas. Pasinaudokite skirtumu tarp būsimos mokėjimo ir to, ką mokate šiandien su mažesne palūkanų norma ir sutaupykite. Tokiu būdu turėsite lėšų savo hipotekos mokėjimui, jei jūsų pajamos sumažės.
4. Pirkite blogiausius namus geriausioje vietoje, kuria galite sau leisti. Įsitikinkite, kad rajone yra geros mokyklos, net jei nesate planuojate turėti vaikų patys. Potencialūs pirkėjai. Galite visada pagerinti namus per metus, jei pajamos leidžia. Geras apylinkes nesirengs nukentėti tiek, kiek kitame nuosmukyje, kaip skurdesnėse srityse. Jie taip pat grįš greičiau.
5. Įsitikinkite, kad jūsų namuose yra bent trys miegamieji. Tai priartins šeimas, jei reikės perparduoti.
6. Geriausias būdas apsaugoti save yra gerai diversifikuotas turto portfelis . Diversifikacija reiškia subalansuotą akcijų , obligacijų, prekių ir nuosavybės derinį savo namuose. Dauguma finansinių planuotojų neįtraukia nuosavybės vertybinių popierių kaip turto, bet jie turėtų. Tai didžiausias turtas, kurį turi dauguma žmonių.
7. Norėdami apriboti nekilnojamojo turto žlugimo žalą, nusipirkite mažiausią namus, į kuriuos galite pagrįstai gyventi. Stenkitės anksti sumokėti savo hipoteką, todėl neprarastumėte savo namų nuosmukio metu. Padidinkite savo investicijas į akcijas, obligacijas ir biržos prekes, kad jos būtų lygios arba viršys jūsų nuosavą kapitalą. Jei būstui būdingas turto burbulas, nepasiduokite pagundai refinansuoti ir paimti nuosavybę. Vietoj to persvarstykite savo turto paskirstymą , kad įsitikintumėte, jog jis vis dar yra subalansuotas.