Kaip hipoteka daro įtaką JAV ekonomikai
Tipai
Populiariausias hipotekos tipas yra įprasta 30 metų fiksuotų palūkanų paskola. Nuo 1999 m. Ji sudaro 70-90 proc. Visų hipotekų. 15 metų fiksuoto dydžio paskola taip pat yra plačiai naudojama, nes ji leidžia žmonėms mokėti skolą per pusę laiko.
Reguliuojamo dydžio hipotekos siūlomos mažesnės palūkanų normos ir mėnesiniai mokėjimai nei fiksuoto dydžio paskolos. Jie taps brangesni, kai palūkanų normos didės nuo dabartinių 200 metų žemų lygių.
Subprime skolintojai sukūrė daug egzotinių paskolų. Jie pritraukė klientus, siūlančius mažus "teaser" tarifus per pirmuosius kelerius metus. Tai yra pavojinga naujiems skolininkams. Jie gali nežinoti, kad mokėjimai labai padidėja po pradinio mylėtojo etapo. Štai keletas populiariausių:
- Palūkanos tik paskolos : Super-mažos išmokos, kurios nesumažino pagrindinę sumą per pirmuosius kelerius metus.
- Pasirinkimas ARM paskolos : Skolininkams pasirinkti, kiek mokėti kiekvieną mėnesį pirmuosius penkerius metus.
- Neigiamos amortizacijos paskolos : tik palūkanos už paskolas, kurios kiekvieną mėnesį padidina pagrindinę sumą. tai yra todėl, kad mokėjimas buvo mažesnis nei netgi palūkanos.
- Labai ilgos paskolos fiksuotomis palūkanomis : tai 40-50 metų įprastinės hipotekos paskolos.
- Balionų paskolos : jas reikia refinansuoti arba išmokėti po 5-7 metų.
- Neigiamos paskolos : tai leido paskolos gavėjui išpirkti paskolą iš anksto sumokėti .
Istorija
Iki Didžiosios depresijos namų hipoteka buvo nuo 5 iki 10 metų paskolų tik 50 procentų namų vertės. Vykdytojas turėjo būti mokamas balionu pabaigoje. Bankai turėjo mažai rizikos.
Kai Didžiosios depresijos metu būsto kainos sumažėjo 25 proc., Namų savininkai negalėjo sau leisti sumokėti balionų.
Bankai neleis refinansuoti. Iki 1935 m. 10 procentų visų namų buvo uždaryta .
Kad sustabdytų skerdynes, prezidentas Rooseveltas pakeitė penkias svarbias su būstu susijusias sritis, kaip dalį " Naujojo sandorio" :
- "Home Owners" paskolų korporacija nusipirko vieną milijoną bankų, kuriems nebuvo suteikta paskolų. Tai pakeitė juos į ilgalaikę, fiksuotos palūkanų normos hipoteką, kurią mes šiandien žinome, ir vėl ją atstatėme.
- Federalinė būsto administracija suteikė hipotekos draudimą.
- Federalinė nacionalinė hipotekos asociacija sukūrė antrinę hipotekos rinką .
- Federalinė indėlių draudimo korporacija apdraudė banko indėlius.
- "Glass-Steagall" draudė bankams investuoti indėlininkų lėšas į rizikingus rizikos veiksnius, kaip antai vertybinių popierių rinka.
Šie pokyčiai reagavo į ekonominę katastrofą. Jie nebuvo skirti namų nuosavybės politikai. Nepaisant to, jie padarė namų nuosavybėn labiau prieinamą kainą. Jie pratęsė paskolos terminą. Tai sumažino mėnesines išlaidas ir pašalino poreikį refinansuoti. Bankai finansavo paskolas dėl FDIC apdraustų banko indėlių.
1944 m. Veteranų reikalų hipotekos draudimo programos departamentas sumažino įmokas. Tai paskatino grąžinti karo veteranus pirkti namus, pastatytus priemiesčiuose. Tai paskatino ekonominę veiklą namų statyboje.
Dėl visų federalinių programų, namų nuosavybė padidėjo nuo 43,6 proc. 1940 m. Iki 64 proc. 1980 m.
Vyriausybė sukūrė specialius įstatymus, kuriais siekiama sukurti santaupas ir paskolas bankams išduoti šias hipotekas. 1960-1970-ųjų metu beveik visos hipotekos buvo išleistos per santaupas ir paskolas . Šie bankai buvo sėkmingi, nes žmonės deponavo lėšas taupomosiose sąskaitose. Valdžia apdraudė indėlius, taigi žmonės naudojo sąskaitas, nors uždirbtų palūkanų nebuvo daug. Tai taip pat reglamentavo vyriausybė. S & Ls galėtų išlikti pelningos, mokant mažesnes indėlių palūkanų normas , palyginus su hipoteka.
1970-aisiais prezidentas Nixonas sukūrė bėgančią infliaciją, nutraukdamas visus ryšius tarp JAV dolerio ir aukso standarto . Bankai prarado indėlius, nes jie negalėjo suderinti pinigų rinkos sąskaitose sumokėtų palūkanų.
Tai sumažino finansavimą, reikalingą hipotekų išdavimui.
Kad padėtų bankams, Kongresas praėjo Garn-St. Vokietijos depozitoriumo įstatymas. Tai leido bankams didinti palūkanų normas ir sumažinti skolinimo standartus. Tai taip pat leido "S & Ls" teikti komercines ir vartojimo paskolas. Tai lėmė santaupų ir paskolų krizę bei pusės šalies bankų nesėkmę.
| Metai | % namų ūkių pajamų | % namų ūkio turto | % BVP |
|---|---|---|---|
| 1949 m | 20 | 15 | 15 |
| 1979 m | 46 | 28 | 30 |
| 2001 m | 73 | 41 | 50 |
(Šaltinis: Richard K. Green ir Susana M. Wachter, "Amerikos hipoteka istoriniame ir tarptautiniame kontekste", Pensilvanijos universitetas, 2005 m. Rugsėjo 21 d.)
Kaip hipoteka veikia ekonomiką
Prezidento Clintono administracijos metu bankai skundėsi, kad jie negali konkuruoti tarptautinėse finansų rinkose. Kongresas panaikino pramonę ir panaikino "Glass-Steagall" įstatymą. Tai leido bankams naudoti indėlininkų garantuotas lėšas investuoti į rizikingus išvestines finansines priemones . Populiariausias iš jų buvo hipotekos užtikrintas užstatas .
Bankai sujungs panašias hipotekas ir parduos juos Fannie Mae, Freddie Mac arba kitiems investuotojams. Jie buvo apdrausti nuo įsipareigojimų neįvykdymo pagal kredito įsipareigojimų neįvykdymo apsikeitimo sandorius Šių vertybinių popierių paklausa buvo tokia didelė, kad bankai pradėjo mažinti pagrindinių paskolų standartus. Netrukus šie hipotekiniai hipotekiniai kreditai leido beveik visiems tapti namų savininkais.
Dėl to būsto paskolos procentinė dalis, palyginti su bendruoju vidaus produktu, padidėjo nuo 50 proc. 2000 m. Iki beveik 70 proc. Iki 2004 m. Viskas vyko gerai, kol būsto kainos 2006 m. Pradėjo mažėti. Nepavyko refinansuoti ar parduoti savo namų, namų savininkai pradėjo nesilaikyti įsipareigojimų . Daugybė investuotojų išleido kredito įsipareigojimų neįvykdymo apsikeitimo sandorius, kurių pagrindinis draudikas, AIG, beveik bankrutavo. Štai kaip pirmos klasės hipotekos krizė sukūrė 2008 m. Finansų krizę .