Kaip veikia hipoteka
Hipoteka - tai susitarimas, leidžiantis paskolos gavėjui panaudoti turtą kaip užtikrinimo priemonę.
Daugeliu atvejų šis terminas reiškia būsto paskolą: kai skolinatės pirkti namą, jūs pasirašote susitarimą, kuriame sakoma, kad jūsų skolintojas turi teisę imtis veiksmų, jei nepadarysite reikalingų mokėjimų už paskolą. Svarbiausia, kad bankas gali užblokuoti turtą, kuris verčia jus išsikelti, kad jie galėtų parduoti namus.
Pardavimo pajamos bus panaudotos, kad būtų galima sumokėti bet kokią skolą, kurios vis tiek turėsite.
Hipoteka yra susitarimas:
Sąvokos "hipoteka" ir "būsto paskola" dažnai naudojami viena kitai. Techniškai hipoteka yra sutartis, kuri leidžia jūsų būsto paskolą - ne pačią paskolą. Sandoriams su nekilnojamuoju turtu sutartys turi būti raštu, o hipoteka - tai dokumentas, kuris (be kita ko) suteikia skolintojui teisę atsisakyti savo namų.
Paskolos leidžia įsigyti
Nekilnojamasis turtas yra brangus. Dauguma žmonių neturi sutaupyti pinigų, kad galėtų nusipirkti namą, todėl jie pradeda mokėti 20 procentų ir taip skolintis. Dėl to daugelyje rinkų vis dar lieka šimtai tūkstančių dolerių. Bankai tik nori suteikti jums daug pinigų, kai jie gali sumažinti savo riziką.
Saugiau bankams: bankai saugo save reikalaudami naudoti turtą, kurį perkate kaip užstatą . Norėdami tai padaryti, jūs "įkeičia" nuosavybę kaip įkaitą, o šis įkeitimas yra jūsų "hipoteka". Tiksliai spausdindami savo susitarimą bankas gaus leidimą įkeisti į savo namus , kad prireikus galėtų juos atmesti .
Daugiau prieinamų paskolų:
Paskolos gavėjai taip pat gauna naudos iš šios sutarties. Padedant skolintojui sumažinti riziką, paskolos gavėjas moka mažesnę palūkanų normą. Dažniausiai vartotojai (asmenys ir šeimos) naudojasi hipoteka, tačiau įmonės ir kitos organizacijos taip pat gali įsigyti būstą su hipoteka.
Hipotekos tipai
Yra keletas skirtingų hipotekų rūšių, o supratimas terminijos gali padėti jums pasirinkti tinkamą paskolą jūsų situacijai (ir išvengti netinkamo kelio).
Vėlgi, jei norite būti stickler, mes kalbame apie skirtingas paskolų rūšis, o ne į skirtingas hipotekų rūšis (nes hipoteka yra ta dalis, kuri sako, kad gali uždaryti, jei nustosite mokėti).
Fiksuoto dydžio hipoteka yra paprasčiausias paskolos tipas. Jūs atliksite tą patį mokėjimą už visą paskolos terminą (nebent mokėsite daugiau, nei reikia, tai padės greičiau atsikratyti skolos). Fiksuoto dydžio hipotekos paprastai trunka 30 ar 15 metų, nors kitos sąlygos nėra negirdimos. Matematika apie šias paskolas yra gana paprasta: atsižvelgiant į paskolos sumą, palūkanų normą ir kelerius metus grąžinti paskolą, jūsų skolintojas apskaičiuoja fiksuotą mėnesinį mokestį.
Fiksuotos palūkanų normos paskolos yra tokios paprasta, kad jūs galite apskaičiuoti hipotekos mokėjimus ir išmokėjimo procesą patys (paprastos skaičiuoklės ir internetiniai šablonai ). Šie skaičiavimai yra vertingas būdas padėti jums palyginti skolintojus ir nuspręsti, kurią paskolą naudoti. Jums gali būti nustebintas, kaip ilgesnės trukmės paskola lemia didesnę palūkanų kainą per visą jūsų paskolos gyvenimą - tai faktiškai padaro namus brangiau nei reikia.
Reguliuojamos palūkanų normos yra panašios į standartines paskolas, bet palūkanų norma tam tikru metu gali keistis.
Kai tai įvyks, jūsų mėnesinis mokėjimas taip pat pasikeis - geresni ar blogesni (jei palūkanų normos didės, jūsų mokėjimas padidės, bet jei sumažės normos, gali būti mažesni reikalaujami mėnesiniai mokėjimai).
Kainos paprastai pasikeičia po kelerių metų, ir yra tam tikrų apribojimų, kiek norma gali judėti. Šios paskolos gali būti pavojingos, nes jūs nežinote, koks bus jūsų mėnesinis mokėjimas per 10 metų (arba jei galėsite tai sau leisti).
Antroji hipoteka , taip pat žinoma kaip "home equity" paskolos, yra ne pirkti namą - jie skolinasi dėl nuosavybės, kurią jau turite. Norėdami tai padaryti, pridėsite dar vieną hipoteką (jei jūsų namuose bus sumokėta, jūs pradėsite naują hipotekos paskyrimą namuose). Jūsų antrasis hipotekų skolintojas paprastai yra "antroje pozicijoje", o tai reiškia, kad jie gauna tik sumokėti, jei liko pinigų po pirmojo hipotekos turėtojo mokėjimo. Antroji hipoteka kartais naudojama namų ūkio patobulinimams ir aukštojo mokslo mokymui. Per finansinę krizę šios paskolos buvo žinoma, kad "išpirka" jūsų namų nuosavo kapitalo .
Atvirkštinės hipotekos suteikia pajamas namų savininkams (paprastai vyresni nei 62 metų), kurie turi nemažą nuosavą vertę. Pensininkai kartais naudoja atvirkštinę hipoteką, skirtą papildyti pajamas arba gauti vienkartines pinigines sumas iš namų, kuriuos jie jau seniai sumokėjo. Naudodami atvirkštinę hipoteką, jūs nemokate skolintojo - skolintojas jums moka - tačiau šios paskolos ne visada yra tokios pat geros, kaip skamba .
Tik palūkanų paskolos leidžia kiekvieną mėnesį mokėti tik palūkanų išlaidas už paskolą. Dėl to turėsite mažesnį mėnesinį mokestį (nes nesiimate jokios paskolos likučio). Trūkumas yra ta, kad jūs nesumokate skolų ir pastatote nuosavo kapitalo savo namuose , ir jūs turėsite grąžinti šią skolą kada nors. Šios paskolos gali būti prasmingos tam tikrose trumpalaikėse situacijose, tačiau tai nėra geriausias pasirinkimas daugumai namų savininkų, kurie tikisi sukurti turtą.
Dėl balionų paskolų reikalaujama, kad jūs visiškai sumokėtumėte paskolą su dideliu "baliono" mokėjimu . Užuot mokėdami tą pačią sumą per 15 ar 30 metų, turėsite sumokėti didelį mokestį, kad pašalintumėte skolą (pavyzdžiui, po penkerių ar septynerių metų).
Šios paskolos veikia laikinai finansuojant, tačiau yra rizikinga manyti, kad turėsite galimybę susipažinti su lėšomis, kurių reikia, kai reikia sumokėti balioną.
Refinansavimo paskolos leidžia jums apsikeisti vieną hipoteką kita, jei rasite geresnį sandorį. Kai refinansuojate hipoteką, gausite naują hipoteką, kuris atlygins seną paskolą. Šis procesas gali būti brangus dėl uždarymo sąnaudų, tačiau jis gali atsipirkti ilgą laiką, jei jūs gaunate numerius teisingai derinti . Paskolos neturi būti tos pačios rūšies. Pavyzdžiui, galite gauti fiksuoto dydžio paskolą, kad galėtumėte sumokėti reguliuojamą hipoteką.
Kaip gauti būsto paskolą
Norėdami skolintis pinigus, turėsite kreiptis dėl paskolos. Paskolos būstui įsigyti reikalauja žymiai daugiau dokumentų nei kitų rūšių paskolos (pvz., Automobilių paskolos ar asmeninės paskolos), todėl būkite pasirengę ilgam procesui.
Kreditas ir pajamos:
Kaip ir daugumoje paskolų, jūsų kreditas ir pajamos yra pagrindiniai veiksniai, lemianantys, ar jūs patvirtinsite. Prieš kreipdamiesi dėl būsto paskolos, patikrinkite savo kreditą, kad sužinotumėte, ar yra kokių nors problemų, kurios gali sukelti problemų (ir išspręskite jų klaidas). Dėl pavėluotų mokėjimų, sprendimų ir kitų klausimų gali būti, kad jūsų paraiška bus atmesta - arba jūs gausite didesnę palūkanų normą, o tai reiškia, kad jūs mokėsite daugiau už visą paskolos terminą.
Dokumentacija ir koeficientai:
Kreditoriai privalo patikrinti, ar turite pakankamai pajamų, kad grąžintumėte paskolas, kurias jie patvirtina. Todėl turėsite pateikti pajamų įrodymą (užpildykite savo W-2 formą, savo naujausią mokesčių deklaraciją ir kitus dokumentus, kuriuos galite pateikti savo skolintojui).
Skolos ir pajamų santykis:
Skolintojai žvelgs į jūsų esamas skolas, kad įsitikintumėte, jog turite pakankamai pajamų, kad galėtumėte atsiskaityti už visas savo paskolas, įskaitant naują, kurios prašote. Norėdami tai padaryti, jie apskaičiuoja skolos ir pajamų santykį , kuris jiems parodo, kiek jūsų mėnesinių pajamų gauna su mėnesinėmis išmokomis.
Paskolos ir vertės santykis:
Nors tai galima nusipirkti labai mažai, jūsų tikimybė gauti patvirtinimą yra geresnė, kai atliekate didelį įmoką. Skolintojai apskaičiuoja paskolos ir vertės santykį , kuris rodo, kiek jūs skolinote, palyginti su tuo, kiek turto vertas. Kuo mažiau skolinsite, tuo mažesnė rizika skolintojui (nes jie gali greitai parduoti turtą ir susigrąžinti visus savo pinigus).
Išankstinis patvirtinimas:
Geriausia žinoti, kiek galite skolintis ilgai, kol pradėsite apsipirkti namams (ar paskoloms). Vienas iš būdų tai padaryti yra gauti iš anksto paskolos davėju. Tai yra preliminarus procesas, kai skolintojai vertina jūsų kredito informaciją ir jūsų pajamas. Su šia informacija jie gali suteikti jums maksimalią paskolos sumą, kurią jie gali patvirtinti. Tai nebūtinai reiškia, kad esate patvirtintas (ypač ne tam tikram konkrečiam turtui), tačiau tai yra naudinga informacija, o patvirtinimo laiškas gali padėti sustiprinti jūsų pasiūlymą. Kai būsite sudaręs sutartį, skolintojai atidžiau pažvelgs į viską ir išduos oficialų patvirtinimą (arba atmetimą).
Kiek skolintis:
Kreditoriai visada jums sako, kiek galite skolintis, tačiau jie nesvarsto, kiek jūs "turėtų" skolintis. Atsakomybė priklauso nuo to, kiek nuspręsti, kiek išleisti namuose, kokio tipo paskolą reikia naudoti, ir kaip didelis pradinis įnašas, kurį norite atlikti (įtakoja jūsų paskolos ir vertės santykį ). Visi šie veiksniai lemia, kiek jūs mokėsite kiekvieną mėnesį ir kiek palūkanų jūs mokėsite per savo paskolos gyvybę (mažesnės paskolos lemia mažesnes mėnesines išmokas ir mažesnius palūkanų mokesčius). Rizika yra skolintis didžiausią turimą sumą, ypač jei norite, kad jūsų mėnesio biudžetas būtų švelnesnis.
Kur skolinti
Paskolos būstui įsigyti gali būti iš kelių skirtingų šaltinių. Gaukite mažiausiai trijų skirtingų kreditorių kainas ir pasirinkite tą, kuris jums labiausiai tinka.
Paskolų makleriai siūlo paskolas iš daugybės skolintojų. Jie gali gauti paskolų iš kelių bankų ir kitų finansavimo šaltinių, ir jie padės pasirinkti skolintoją pagal palūkanų normą ir kitas funkcijas. Hipotekiniai brokeriai gali apmokestinti pradinį mokestį, kurį mokate arba kurį gali gauti paskolos davėjas (arba abiejų sumų derinys). Jei jūs nežinote jokių hipotekos brokerių, paprašykite savo nekilnojamojo turto agento ar kitų žmonių, kuriems pasitikite, dėl rekomendacijos.
Bankai ir kredito unijos siūlo klientams paskolas. Pinigai čekių ir taupomosiose sąskaitose turi būti investuojami, o skolinimas, kad pinigai yra vienas iš būdų investuoti tuos pinigus . Šios institucijos taip pat uždirba pajamas iš pradinių mokesčių, palūkanų ir kitų uždarymo išlaidų.
Paskolos internete gali patiems finansuoti paskolas (naudojant, pavyzdžiui, investuotojų pinigus) arba jie gali veikti kaip hipotekos brokeriai. Šios paslaugos yra patogu, nes jūs galite praktiškai įveikti viską, o dažniau dažnai galite gauti kainas beveik iš karto.
Kiekvienas skolintojas turėtų pateikti jums paskolų įvertinimą , kuri padės jums palyginti skolinimosi iš skirtingų skolintojų išlaidas. Atidžiai perskaitykite šiuos dokumentus ir uždėkite klausimus, kol suprasite viską, ką matote. CFPB paaiškina keletą paskolų įvertinimo sekcijų, kad padėtų jums suprasti paskolos ypatybes.
Paskolos programos
Galite gauti pagalbos iš paskolos, pasinaudodami vyriausybės ir vietos organizacijų paskolų programomis. Šiomis programomis lengviau gauti patvirtinimą, o kai kurie siūlo kūrybingą paskatą, kad būsto nuosavybė taptų prieinamesnė ir patrauklesnė. Be to, kai perkate namą, gali būti įmanoma vėl refinansuoti šias programas (net jei jūs skolingas daugiau nei jūsų namuose verta ).
Vyriausybės paskolų programos yra vieni labiausiai dosni. Daugeliu atvejų privatus skolintojas (kaip bankas) teikia finansavimą, o federalinė vyriausybė žada grąžinti paskolą, jei to nepadarysite. Yra daug programų, o kai kurie iš populiariausių yra išvardyti toliau.
FHA paskolos:
Federalinės būsto administracijos (FHA) apdraustos paskolos yra populiarios namų pirkėjams, norintiems sumokėti nedidelę įmoką. Galima pirkti maždaug 3,5 proc. Ir jie yra palyginti lengva gauti (jei neturite tobulos kredito, pvz.). Sužinokite daugiau apie FHA paskolas .
VA paskolos:
Veteranai, Servicemembers ir sutuoktiniai, kurie gali būti apdrausti, gali nusipirkti namus, gaunantys paskolą, garantuotą Veteranų reikalų departamento (VA). Šios paskolos leidžia skolintis be hipotekinio draudimo reikalavimo ir be išankstinio mokėjimo (kai kuriais atvejais). Galite skolintis su mažiau nei tobula kredito, uždarymo išlaidos yra ribotos, ir paskola gali būti prielaida (leidžiant kažkam kitam perimti mokėjimus, jei jie yra tinkami).
Pirmajam "Homebuyer" programoms lengva turėti savo pirmąjį namą , tačiau jie pridedami prie eilučių. Šias programas dažnai rengia vietos valdžios institucijos ir ne pelno organizacijos, todėl jos gali padėti sumažinti įmokas, patvirtinti, palūkanų normas ir dar daugiau. Tačiau juos sunku rasti (ir gauti), ir jie gali apriboti, kiek jūs galite gauti naudos, kai parduodate savo namuose.
4 būdai taupyti pinigus
Paskolos būstui yra brangios, taigi taupydamos net šiek tiek (procentine išraiška), santaupos gali sudaryti šimtus ar tūkstančius dolerių.
1. Parduotuvė aplink
Vėlgi labai svarbu gauti bent tris skirtingų skolintojų pasiūlymus - pageidautina skirtingus skolintojų tipus (hipotekos maklerį, internetinį skolintoją ir vietinę kredito uniją). Kiekvienas turi skirtingą kainodarą, ir jūs daug sužinosite šiame procese.
2. Stebėkite kursą
Kuo didesnė (ir ilgiau) jūsų paskola, tuo didesnė jūsų norma. Jūs mokate palūkanas iš savo paskolų balanso metų po metų, o šios palūkanos gali būti dešimtys tūkstančių dolerių. Kartais prasminga sumokėti daugiau už paskolą - netgi nusipirkti "taškų" už jūsų paskolą - jei galėsite ilgą laiką užblokuoti žemą palūkanų normą.
3. Atkreipkite dėmesį į hipotekos draudimą
Jei sumokėsite mažiau nei 20 procentų, greičiausiai turėsite mokėti hipotekos draudimą. Šis draudimas nėra skirtas jūsų naudai - jis apsaugo skolintoją, jei jūs nustosite mokėti ir negalėsite susigrąžinti lėšų, todėl geriausia išvengti šių išlaidų. Įvertinkite alternatyvius būdus, kaip sugalvoti 20 proc., Ir sužinokite, kaip kuo greičiau pašalinti hipotekos draudimą. Kai kuriose paskolose, pvz., FHA paskolose, iš tikrųjų negalėsite atsikratyti šių išlaidų, nebent jūs vėl refinansuojate.
4. Valdykite uždarymo išlaidas
Kai gausite būsto paskolą, turėsite sumokėti daugybę išlaidų. Yra paraiškų mokesčiai, kredito patikrinimo mokesčiai, mokesčiai už pradžią, įvertinimo išlaidos ir dar daugiau. Kai kurie skolintojai moka didesnes ir mažesnes išlaidas, bet jūs visada galų gale mokate vienaip ar kitaip. Būkite atsargūs, jei nebūsite "uždarymo" paskolų, nebent esate tikri, kad būsite tik namuose trumpam laikui.